反抵押貸款的“中國式”困惑

以反抵押貸款為主的金融創(chuàng)新養(yǎng)老工具將使中國“未富先老”引發(fā)的諸多問題得有效解決。當前，中國發(fā)展反抵押貸款的條件已基本成熟。

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目前中國已具有適合反抵押貸款發(fā)展的沃土。

■中國大多數(shù)老人積蓄不多，靠有限的退休金生活。人們對僅靠養(yǎng)老金維持退休后生活普遍缺乏信心。與此同時，由于1980、1990年代實行公房出售，不少老年人以較低價格買下了價值較高的房產(chǎn)，隨著房價上漲，多數(shù)房產(chǎn)都有了較大增值。但老人不能將自住房先行出售或出租。據(jù)調(diào)查，年齡60歲以上、年收入少于5萬元、住房居住期10年以上、房產(chǎn)價值30～160萬元之間的老年房主，在上海達100萬之多。這些都是開展反抵押貸款的潛在客戶。

■中國銀行、保險業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)生了一大批符合反抵押貸款發(fā)貸條件且經(jīng)營業(yè)績顯著的金融機構。中國二手房交易日益活躍，更趨規(guī)范化。

■推出適合中國國情的反抵押貸款品種早已受到國家重視。據(jù)最新《物權法》六審稿規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，不需繳納續(xù)期費用。這有效支持了中國發(fā)展反抵押貸款的產(chǎn)權基礎，使中國發(fā)展反抵押貸款再無使用權和所有權分離的矛盾。同時，相關學者和建設部、保監(jiān)會的專家已經(jīng)在研究設計中國的反抵押貸款品種，中國設立的銀行間房地產(chǎn)抵押貸款支持證券市場也已基本實現(xiàn)交易系統(tǒng)平穩(wěn)運行，為中國形成反抵押貸款證券市場奠定了基礎。

■在22年的發(fā)展中，中國金融市場已從無到有，建立了一整套監(jiān)督體系，出臺了包括《銀行法》在內(nèi)的一系列法規(guī)，設立了銀監(jiān)會、保監(jiān)會等管理機構，建立了完整的會計監(jiān)督體系，可以有效發(fā)揮市場監(jiān)督作用。

■住房抵押貸款推行了近10年，人們逐漸接受了越來越多的房貸品種。傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念“養(yǎng)兒養(yǎng)老”越來越不盡人意，社會觀念在逐漸改變。住房反抵押貸款的推出可以有效解決老人養(yǎng)老金的不足，減輕子女負擔，相信不久的將來會為更多人所接受。

當前推行住房反抵押貸款，對經(jīng)濟和金融發(fā)展都具有深刻涵義：

■刺激年輕人投資買房的熱情，擴大內(nèi)需。反抵押貸款的推出減輕了年輕人預期的養(yǎng)老壓力，使得年輕人有更多的資金去購買房產(chǎn)。這種養(yǎng)老方式也減弱了年輕人自己儲蓄的需求，促進提前消費，促進抵押貸款買房的發(fā)展。

■促進中國房地產(chǎn)市場的成熟。反抵押貸款解放了長期禁錮于老年人手中的房產(chǎn)資源，可以活躍中國二手房市場。同時其推出過程需要一系列房地產(chǎn)法規(guī)的完善，這些法規(guī)的完善也促進中國房地產(chǎn)市場更加成熟。

■豐富金融工具品種。住房反抵押貸款是一種金融創(chuàng)新，其推出過程可能需要資產(chǎn)證券化，更可以創(chuàng)造出豐富的金融產(chǎn)品。

■促進中國金融業(yè)同國際接軌。開展反抵押貸款，國內(nèi)金融機構需要向西方國家學習和交流，通過國際合作，設計適合中國國情的反抵押貸款品種，促進中國金融業(yè)更趨規(guī)范，同國際接軌。

“中國式”困惑

由于中國當前正處于經(jīng)濟環(huán)境轉(zhuǎn)型特殊時期，一些極具中國特色的問題，將在一定程度上影響反抵押貸款的推出和發(fā)展。

■部分住房不滿足相關產(chǎn)權條件

中國城市大約60%老年居民居住的是不完全產(chǎn)權住房。不完全產(chǎn)權住房是指在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，單位將原公房通過優(yōu)惠的形式出售給已經(jīng)承租或使用該公房的職工，職工對其享有部分產(chǎn)權的居住用房。從法律性質(zhì)上講，不完全產(chǎn)權住房實際上反映的是代表國家行使國有資產(chǎn)管理權的住房單位和購房職工間的特殊共有關系。這種特殊的產(chǎn)權形式并不完全符合住房反抵押貸款的產(chǎn)權條件。

但深入分析可以看出，購房者所購住房的價值構成上包含售房單位的出資部分，由此形成了售房單位和購房人對住房的不同產(chǎn)權比例。但售房單位在該房屋進入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋，只有在購房者將該房屋進行交易時才有權依產(chǎn)權比例進行收益分割，購房者享有永久使用權和繼承權。

由此看來，我們完全可以將不完全產(chǎn)權住房看作是--住房者擁有相當比例的產(chǎn)權而售房單位只擁有較少比例收益權的住房。只有這樣，不完全產(chǎn)權住房才能滿足住房反抵押貸款的產(chǎn)權條件。

■與傳統(tǒng)觀念相悖

中國的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。將自己的房產(chǎn)抵押出去而無法留給子女，有違傳統(tǒng)觀念。而且當前經(jīng)濟不發(fā)達、貧富差距加大，老百姓辛苦一輩子才能購買一套房子，卻又將房子抵押，以貸款養(yǎng)老，讓很多人想不通。另外，反抵押貸款在一定程度上跟中國孝道有抵觸。父母健在就把房子抵押給銀行，會造成巨大的社會輿論壓力，這是許多尊崇傳統(tǒng)孝道的年輕人無法接受的。這些都有可能成為反抵押貸款發(fā)展的思想阻力。

■銀行缺乏主動處置房產(chǎn)經(jīng)驗

住宅反抵押貸款要求銀行主動經(jīng)營房產(chǎn)。銀行通過反抵押貸款，拿到了大量房產(chǎn)，但如何處置卻成了問題。中國的銀行長期以來只是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者發(fā)放貸款，并未參與房地產(chǎn)的實質(zhì)買賣，大多數(shù)銀行缺乏處置房產(chǎn)的經(jīng)驗。即使有相關經(jīng)驗，也大都是被動地處理抵債房等不良資產(chǎn)，而不是主動買賣房產(chǎn)。

在中國資產(chǎn)證券化市場并未形成的情況下，如果搞住房反抵押貸款，只能靠現(xiàn)存房產(chǎn)市場來消化銀行手中的大量住宅，將加大銀行的風險。

■法律與政策不完善

目前中國相關法規(guī)還不完善，政府扶持政策尚未出臺。反抵押貸款是一項風險較高的貸款品種，在政策不清晰條件下，很少有機構敢于冒政策風險推出反抵押貸款業(yè)務。況且，中國長久以來缺乏透明、公正的法治環(huán)境，政府工作效率低，市場上暗箱操作，走門路、收受賄賂的事情層出不窮。這種情況下，反抵押貸款交易各方的利益都可能受到損害。

■缺乏規(guī)范化市場中介機構

中國房地產(chǎn)中介一向問題嚴重，存在很多違法違規(guī)現(xiàn)象。單就房地產(chǎn)評估而言，市場起步較晚，發(fā)展極不規(guī)范，存在惡性競爭，且評估機構整體素質(zhì)偏低。如果評估結果具有爭議性，對于弱勢群體來說，將更難得到及時、公正、合理的處理。

“銀保企合作”實現(xiàn)共贏

就中國目前情況而言，住房反抵押貸款的推出應該走“銀保企合作”路線。具體操作辦法是：借款者首先將住宅抵押給銀行，銀行跟借款人商定反抵押貸款的期限(可定為10年)并每月向借款人發(fā)放月付款，同時銀行每月向保險公司支付一定的保金投保。如果達到期限，借款人還健在，其后的月付款由保險公司支付；如借款人去世，或房產(chǎn)出售，銀行可將房產(chǎn)以合理的價格銷售給房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀公司銷售。銀行、保險公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的選擇及其業(yè)務規(guī)則在合同簽訂時就固定下來。

銀行作為放貸者，可以有效利用其較高的信譽度、雄厚的資金實力和貸款金融業(yè)務的熟練性；保險公司作為風險控制者，可以發(fā)揮其風險控制的優(yōu)勢；房地產(chǎn)經(jīng)紀公司作為標的資產(chǎn)的處理者，則發(fā)揮了其房地產(chǎn)交易專長。這種模式有效規(guī)避了反抵押貸款的人壽、銷售風險，同時發(fā)揮了“銀保企”三者各自的優(yōu)勢，節(jié)約了社會資源，使三者共同分享反抵押貸款的收益，是一種適合中國現(xiàn)狀的操作模式。

另外，可以選擇幾個經(jīng)濟發(fā)達、居民收入水平高、觀念創(chuàng)新的沿海大城市(如北京、上海、廣州、深圳等)，作為試點推行“反抵押貸款”，積累經(jīng)驗，成熟后再向全國各地推廣。

名詞解釋：

反抵押貸款

反抵押貸款(RAMS，ReverseAnnuityMortgages)，又稱逆向年金抵押貸款，是指借款人將個人擁有的不動產(chǎn)抵押給銀行、房地產(chǎn)抵押貸款公司等儲蓄類金融機構，以獲得一系列的月付款，至貸款期末以大額現(xiàn)金償還的貸款。

這種貸款是為擁有不動產(chǎn)，同時基本沒有或少有債務的老人設計的，一般期限固定，為借款人在一定時間內(nèi)(通常為10年)提供金額固定的付款。如果10年內(nèi)該項房產(chǎn)被出售或房產(chǎn)所有人去世，則用房產(chǎn)的銷售收入來償還貸款；如果10年后房產(chǎn)的所有人依然健在，貸款則需予以償還。

為了消除壽命風險，銀行在每月支付額中取出一部分交于人壽保險公司，購買遞延人壽保險金，在貸款期限到期時由人壽保險公司支付借款人貸款，直到貸款人死亡，房產(chǎn)才被變賣支付貸款。反抵押貸款不具有追索性，當出售住房所得的資金不足以彌補貸款本金和利息總額時，銀行不能向借款人或其后代追索余額。

RAMS理想環(huán)境條件

發(fā)展反抵押貸款(RAMS)所需要具備的環(huán)境條件包括四個方面：合格的市場主體；發(fā)達的反抵押貸款證券發(fā)行和流通市場；有效的市場監(jiān)督管理者；適宜的市場軟環(huán)境。

■合格的市場主體大規(guī)模擁有完整住宅產(chǎn)權的老年業(yè)主是反抵押貸款產(chǎn)生的需求基礎。反抵押貸款的產(chǎn)生要求存在大量的擁有頗具價值自住房產(chǎn)的老年人，即所謂的“貨幣窮人資產(chǎn)富人”。這要求可能的借款者具備以下基本要點：第一，達到合適年齡。美國一般認為住房反抵押貸款的合適年齡在70歲以上；第二，強烈的貨幣需求。例如，美國一份對低齡老年人的調(diào)查(Siegel，2004)顯示，房產(chǎn)已經(jīng)成為“家庭”的載體，認為家庭越重要的老年人，越不愿放棄對住房的產(chǎn)權。反抵押貸款是老人在退休金和其他貨幣來源遠不能滿足生活需求時才會使用的后招。第三，借款人要擁有完整的房屋產(chǎn)權，單純擁有有限年限使用權或僅擁有部分產(chǎn)權對反抵押貸款來說是沒有價值的。第四，房產(chǎn)必須達到一定價值。Merrill、Finkel和Kutty(1992)研究表明：房產(chǎn)價值低于10萬美元的老年房主從反抵押產(chǎn)品中得到的好處有限，而高于20萬美元的則因有其他資產(chǎn)而不需要釋放房產(chǎn)產(chǎn)權來增加收入。

實力雄厚的貸款發(fā)放者是反抵押貸款發(fā)展的重要物質(zhì)條件。發(fā)放反抵押貸款的金融機構必須具備充足資金和良好信譽。這是因為：首先，信譽顯著實力雄厚的公司機構才能設計出較為合理的程序、制度和兼顧各方利益的貸款品種。其次，從事住房反抵押貸款的機構雖可以獲得比較豐厚的收益，但要承受貸款期限長、房產(chǎn)價值變化、老人預期壽命和利率不穩(wěn)定、房屋損耗等一系列不可知風險，只有達到一定規(guī)模的機構才能保證持續(xù)穩(wěn)定地從事反抵押貸款業(yè)務。再次，反抵押貸款投資者只愿從有實力有信譽的機構手中購買產(chǎn)品。實力缺乏的機構即使開展反抵押貸款業(yè)務也會因找不到合適買家而淡出市場。

針對不同需求設計合理的抵押貸款品種是市場正常運行的物質(zhì)基礎。其特點是：種類繁多、證券化、標準化。反抵押貸款證券化可以降低市場風險。符合條件的老人將自己所擁有的房屋所有權出讓給抵押貸款證券化機構。證券化機構向下游資金提供者發(fā)行債券融資，發(fā)行房產(chǎn)信托憑證，在證券交易所上市交易，完成反抵押貸款證券化。而對交易各方來說，標準化的抵押貸款品種是降低交易成本、減少交易糾紛的有效保證。標準化的反抵押貸款要對貸款數(shù)額、發(fā)起費用、利率水平、變動形式、適合人群、付款方式及保險狀況等做出明確規(guī)定。

大量的反抵押貸款投資者，主要是指從放貸機構中申請反抵押貸款，預期獲得未來處置房產(chǎn)收益的投資者。反抵押貸款投資者可以有效緩解放貸機構的資金壓力。放貸機構在開展反抵押貸款業(yè)務后，收到眾多房產(chǎn)，但因此每年要支付大量現(xiàn)金，這樣就使這些資金發(fā)生凝固，直到數(shù)年之后才可能收回，這導致了當前很可能遇到支付危機。投資者購買反抵押貸款或證券，有效分擔了放貸機構的資金風險，同時也分享了反抵押貸款的高額收益。

遵循市場規(guī)律的房產(chǎn)經(jīng)營者和活躍的現(xiàn)存房流通市場是最終房產(chǎn)消化者。反抵押貸款的標的最終要流向現(xiàn)房流通市場。成熟和活躍的現(xiàn)存房流通市場是反抵押貸款有效流轉(zhuǎn)的終端保證。例如美國二手房市場非�；钴S，二手房與新房成交量之比為6：1，吞入了大量反抵押貸款標的資產(chǎn)，推動了美國反抵押貸款迅速繁榮。

經(jīng)紀人是活躍市場、增加反抵押貸款流動性的有效因素。業(yè)務熟練的經(jīng)紀人可以有效簡化交易程序，節(jié)約交易時間，減少交易雙方訴訟糾紛。

■發(fā)達的證券發(fā)行和流通市場

要保證反抵押貸款有效實施，就要建立反抵押貸款證券發(fā)行和流通市場。通過成熟的市場運作模式，反抵押貸款證券發(fā)行和流通市場可以作為交易者產(chǎn)權和資金的沉淀池，有效分散非系統(tǒng)性風險，活躍債券市場。一方面，發(fā)達的反抵押貸款證券市場較容易保證銀行等放貸機構的資金來源，緩解銀行資金壓力，增加金融機構對反抵押貸款的信心；另一方面，活躍的反抵押證券市場可以增加貸款的流動性，保證投資者的投資能夠隨時變現(xiàn)，增加投資者的信心，從而吸引更多資金流入市場。

■有效的市場監(jiān)管

完善的市場監(jiān)管體系是對借款人和投資人合法權益的有力保證。政府分管房地產(chǎn)和金融的職能部門應該建立投資審核制度、信息披露制度，公開審核程序和結果，增強業(yè)務透明度，以防止發(fā)生內(nèi)幕交易等市場欺詐行為，便于社會公眾監(jiān)督。會計審計機構和房產(chǎn)評估機構要公正、公平、公開、高效執(zhí)業(yè)，保證交易雙方合法權益，減少交易雙方信息屏蔽。

■適宜的市場軟環(huán)境

國家政策的支持是反抵押貸款發(fā)展的軟力量。反抵押貸款期限較長，政策風險極高，因此國家政策長期穩(wěn)定的支持是其不可或缺的保障。此外，社會道德對反抵押貸款的承受能力也相當重要，只有觀念創(chuàng)新開放才能減少反抵押貸款的阻力。