現(xiàn)借此文提出六大展開性的觀點。
宏觀經(jīng)濟的發(fā)展階段將根本決定房地產(chǎn)的發(fā)展
為什么中國當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼？一個最主要的原因是中國進入了人均1000-4000美元的發(fā)展階段，這個階段正是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段，在一定收入支撐下的旺盛消費成為房地產(chǎn)發(fā)展恒久的“經(jīng)濟加速器”。
為什么中國當前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平還不夠，基本上還處在第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)還是房地產(chǎn)開發(fā)，而不像西方那樣，房地產(chǎn)業(yè)已成為標準的第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)金融和服務(wù)大大超過建筑業(yè)的規(guī)模，原因亦在于中國的經(jīng)濟發(fā)展階段還比較低，人均收入還比較低。中國房地產(chǎn)的發(fā)展尚待天時。
寫到這兒，不禁想到前年，見到萬科的老總王石，問萬科的最新動態(tài)是什么，答曰“成立研究院”，再問研究什么，復(fù)答曰“研究標準件，新型建筑方式”等等。呵呵，原來轟轟烈烈的中國房地產(chǎn)其實一直處于各個項目各自為戰(zhàn)的“農(nóng)業(yè)時代”，這才剛剛開始進入標準化、規(guī)�；�、集約化的工業(yè)時代，離后工業(yè)時代還遠著呢！
房地產(chǎn)的發(fā)展也將引領(lǐng)一段時期內(nèi)的宏觀經(jīng)濟運行
房地產(chǎn)的厲害，在于他拉動的產(chǎn)業(yè)巨多，據(jù)說高達130多個行業(yè)，這使得房地產(chǎn)的大車一經(jīng)啟動，對宏觀經(jīng)濟的影響便舉足輕重。本輪中國經(jīng)濟增長，最早就是從房地產(chǎn)增長發(fā)力開始的。
早在2000年，汽車等其他產(chǎn)業(yè)還沒有預(yù)熱時，房地產(chǎn)的投資和消費的增長均已超過30%，可以說引領(lǐng)了新一輪中國經(jīng)濟增長大潮的潮頭。
在過去幾年，房地產(chǎn)對每年的經(jīng)濟增長一般直接貢獻在1個多點，間接貢獻高達2-3個點，功莫大焉！即使對房地產(chǎn)頗有微詞的央行，在最新政策報告中，也給了充分肯定。算起來，2005年，房地產(chǎn)的投資幾乎相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的13％，房地產(chǎn)業(yè)成了中國的支柱產(chǎn)業(yè)。
中國獨有的增長模式將影響房地產(chǎn)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展這么快，不僅與經(jīng)濟發(fā)展階段有關(guān)，與對過去的補課有關(guān)，還與經(jīng)濟增長模式有關(guān)。眾所周知，中國的一個獨特的增長特色是“諸侯經(jīng)濟”，即各個地方政府無不懷有強烈的政績沖動。而在房地產(chǎn)的發(fā)展上，地方政府與開發(fā)商實際上形成了“你發(fā)財我發(fā)展”這樣一種增長模式。對于地方官員來說，只要土地賣出去，城市建起來，我的政績就有了。對于房地產(chǎn)商來說，只要有土地，有政府支持，那就是最佳的商業(yè)發(fā)展時機，哪管有人因此失去土地，哪管身后罵名滾滾來。
“你發(fā)財我發(fā)展”這句話還沒有完全道盡這一發(fā)展模式的秘訣，還要加上
“成本社會掏”，才算完整。最主要的成本，當然是失地農(nóng)民來掏，另外環(huán)境污染等方面的成本則是全社會來掏。
而成本的節(jié)省就是地方政府收入和開發(fā)商的利潤。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)查，農(nóng)民從土地轉(zhuǎn)換與增值中拿到的收益不到全部的5％，45％地方政府拿走了，55％開發(fā)商拿走了，農(nóng)民在城市化過程中因此而導(dǎo)致的損失可能以數(shù)十萬億人民幣計。為什么農(nóng)民窮？土地產(chǎn)權(quán)不在手，土地收益拿不到是關(guān)鍵。為什么中國會迅速形成一批暴富，同時又形成一批赤貧，原因亦在于此。
“你發(fā)財我發(fā)展、成本社會掏”是刺激中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入瘋狂發(fā)展的“制度加速器”。
宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)發(fā)展政策、房地產(chǎn)調(diào)控有密切關(guān)系
房地產(chǎn)是如此特殊的產(chǎn)業(yè)，它對于經(jīng)濟發(fā)展有如此重要的影響。這使得各國政府往往視房地產(chǎn)發(fā)展為戰(zhàn)略棋子。在中國，1997年后，經(jīng)濟進入亞洲金融危機后的衰疲狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)被認為是能重振景氣的法寶，政府因此出臺了一系列促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策，終使房地產(chǎn)走到時代舞臺的中央，隨之也帶動了經(jīng)濟回升。而隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)向過熱，政府的政策導(dǎo)向也開始發(fā)生變化，對房地產(chǎn)的調(diào)控也終于走到前頭。
所謂陰陽變化，物極必反，此理天下皆同。
需要特別提出的是，很多不從宏觀角度看房地產(chǎn)的人，往往看不到房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀調(diào)控的微妙關(guān)系，當然也就看不清房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)之間的微妙關(guān)系。比如，整理這幾年的中國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)，最“過熱”的并不是房地產(chǎn)，而是帶“外”字的一系列數(shù)據(jù)，如外貿(mào)增長，外匯儲備增長等等。這說明外需過熱是當前總需求過熱的特別重要的原因，但是，出口導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)每年給中國新增就業(yè)的貢獻是200萬，在增長優(yōu)先的宏觀政策導(dǎo)向下，通過調(diào)整外匯進而調(diào)整外需讓政府感覺投鼠忌器，非常為難。在這種情況下，不調(diào)外需而是通過調(diào)控房地產(chǎn)來調(diào)控內(nèi)需便成為首選之策。所以，房地產(chǎn)調(diào)控固然有其自身原因，更有其微妙的宏觀原因。
房地產(chǎn)調(diào)控在一定程度上是調(diào)控外需的替代。2005年，中國凈出口達歷史紀錄，從宏觀角度看，是因為房地產(chǎn)業(yè)為出口部門承受了調(diào)控的成本。
宏觀參數(shù)的調(diào)整將對房地產(chǎn)起到舉足輕重的影響
很多人看房地產(chǎn)需求，看的是潛在需求，而不是附加貨幣價格的需求，其實這個看法完全不對，真正要看的是附加貨幣價格的需求，因為市場經(jīng)濟承認的需求從來都是附加貨幣價格的有效需求。
房地產(chǎn)目前很強勢，外部形勢好是關(guān)鍵。假設(shè)目前開發(fā)貸款是3.1億元，消費貸款是1.9億元，加起來是5個億，如果利率調(diào)兩個點，則意味著開發(fā)商和購房者要增加成本1000億元，房地產(chǎn)行業(yè)隨時有可能變成一個全行業(yè)虧損的行業(yè)。所以，影響最大的不是別的，正是宏觀參數(shù)。
匯率的調(diào)整與否對房地產(chǎn)的影響也很大。日本長期不調(diào)匯率，導(dǎo)致大量外匯流入房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，而在匯率大調(diào)后，大量資金投資美國和東南亞，房地產(chǎn)泡沫轟然倒塌。
有道是，“形勢比人強”。房地產(chǎn)的盛衰，全在于“形勢”。
收入分配將最終決定房地產(chǎn)發(fā)展模式
我曾經(jīng)和發(fā)展商爭論中國房地產(chǎn)價格是否合理。發(fā)展商掐著指頭說房價是合理的，每一個項目地的成本是多少，剩下的部分稅收是多少，利潤只有多少，還強調(diào)中國的商品房只是少數(shù)，商品房的高價是合理的，開發(fā)商為富人建房也是合理的，云云。不能說這樣的分析一點道理沒有，但最終結(jié)論肯定是錯的。問題在什么地方呢？
在于開發(fā)商沒有宏觀與全局的眼光。
從宏觀的角度，我們可以清晰地看出，由于權(quán)力資本、社會保障以及中國目前“你發(fā)財我發(fā)展、成本社會掏”的城市化發(fā)展模式等因素，中國社會已經(jīng)陷于兩極分化的收入分配格局，越來越多的低收入者涌入城市（每年在1000萬-2000萬），這樣一種收入分配格局是不可能支撐中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的。其導(dǎo)致的必然結(jié)果就是開發(fā)商只為富人建房子，而大多數(shù)的窮人尤其是城市化以來的所謂“新市民”因上無片瓦下無立足之地而與政府和開發(fā)商形成對立情緒。有人說，“有房住不等于有住房”，更有人說，窮人應(yīng)該去住廉租房和經(jīng)濟適用房。如果社會的主流階層是中產(chǎn)階級，窮人和富人都很少，這樣的處理并無不妥，但如果窮人成為大多數(shù)，這樣的解決辦法就是畸形的，也是根本不可能的。
千萬不要忘記，分配決定生產(chǎn)，一個不合理的分配結(jié)構(gòu)不足以支持一個合理的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)。任何一個房地產(chǎn)分配解決良好的國家，一定是中產(chǎn)階級占主流，收入分配相對合理的國家。從這個角度看，拉美式的收入分配格局勢必嚴重地扭曲中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也將成為制約中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深層問題。
（作者：趙曉國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長）
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