俗話說“一年之計在于春”，一些忙碌的城市人都為新的一年做好了打算，房子對于許多人的來說或許是很重要的，他們會根據(jù)自己的情況來選擇是租還是買，而租房過程中的不確定因素和買房的大筆款項都讓人惦量再三，它們各有什么優(yōu)劣、長短？在投資理財方面用什么方式更合適自己？往往只有“過來人”才能細(xì)說究里。本期話題我們將通過普通市民的租房、買房故事——為你解析；也通過專家、學(xué)者之口告訴你目前租賃市場的供需大小和購房的時機因素，希望能為你的租房或投資購買行為提供幫助。
買方陳理由
自己沒房子感覺像在飄
聶倩：女、24歲、廣告公司
在一個城市生活沒有一套房子，總是租房住，我覺得不是件好事，首先人感覺很漂泊，缺乏安全感、也沒有歸屬感。這還是其次，最主要的是租房有很多不確定因素，總是在搬家中過日子，想買個什么東西都不行。
就拿上個月來說，才住了三個月的房子，房東突然通知要賣房，單方終止了租房合同，要求我在半個月之內(nèi)立即搬走，急得我到處托人，四處找房，好不容易才找到一套兩室一廳，單位附近的房子，可是每月600元錢的房租，半年一起交，加上中介費、壓金將近4000元，我和男朋友都是從外省來到昆明，大學(xué)畢業(yè)不久，工作都才一多，工資不高，手頭又沒有多少積蓄，這筆錢一交完，兩人手里就只剩幾天的生活費，感覺十分郁悶，所以我一定要擁有一套自己的房子。
我算了一下，自己貸款買房的好處多，而且基本可行，辦法是：向家人借一筆8萬左右的首付款，買一套15萬左右的二手房，按揭貸款10萬，以20年期為限，每月還銀行700元左右，這樣下來，這筆租房費就變成了買房費。對于我們“80版后期”的這代人來說，花錢是我們的“強項”，一點都攢不下來，屬典型的“啃老族”，如果有套房子，每個月都要你去養(yǎng)，相當(dāng)于強制自己存錢，把“動產(chǎn)”變成“不動產(chǎn)”，過上幾年也就有了自己的一套房子，這樣應(yīng)該很劃算。
記者點評：二手房出租市場的不規(guī)范是實際存在的事實。也不同程度的造成了租房過程中很多不確定因素；比如房子出租時間的長短，房子質(zhì)量、衛(wèi)生條件、地段、價格等等。這些都給租房一族帶來很多不便。時下有一種觀點認(rèn)為：買房就是投資行為，而“居者有其屋”包括了租房住；但大多數(shù)中國人的觀念里“安居才能樂業(yè)”，這個安居肯定指的是“住自己的房子”。
買個小戶型倒手換大的
趙凡：男、28歲、某公司美工
買房和租房對我來說都存在一些問題：租房，你要房子好一點、生活方便一點，就必須挑地段好的房子，還要緊靠工作單位的。但這樣市中心地段的房子租金都在1000元以上，用來買新房還貸款的費用都夠了。買新房子呢？城中心房價太高，以我們的工資實力，跳起來都夠不著。二環(huán)路以外這兩年新開的盤倒是不少，戶型、景觀、價格什么都好，但離城太遠(yuǎn)，我的存款買了房子就不能買車子，上下班來回奔波，生活成本太高，也不劃算。好在已經(jīng)工作幾年，工資還不算低，所以我考慮買房。
從買房角度說，對我們這個年齡層，太大的房子顯然不適合；90平米以下、20萬以內(nèi)還可以接受。20萬的房子按貸款15萬來算，貸20年，每月還款是1000多元，兩口子收入加在一起還可以承受。
去年初，結(jié)婚之前和太太合計了一下，集中我們手頭所有的積蓄在北市區(qū)以12萬的價格買了一套一室一廳的小戶型用來結(jié)婚�，F(xiàn)在住了一年時間，這個房子目前可以賣到16萬，加上兩個人這一年的積蓄，算了一下，完全可以買一套更大一點的房子；于是我們做出決定，搬到岳母家住一段時間，把我們的小戶型賣掉，再加錢買一套大戶型。這樣牛換馬，馬換牛的一倒，我們賺了4萬元錢，也過了“初級階段”的過渡期。
記者點評：“新政”以來，“90平米以下”成了很多工作時間不長的白領(lǐng)“想有一個家”的充分必要條件。買房的初級段往往需要一波三折，錢的因素決定了居住的可能，但精于計算的話，也可以讓自己盡早“脫貧”。
租方擺論點
租房幫我忙“死錢”變“活錢”
陳燕：女、42歲、個體商戶
我和老公、孩子三人從浙江來昆明好幾年了，一直租房子住，我覺得有一點好處就是可以根據(jù)需要隨時換房子住，而且出租房一般不論面積大小，只按房間數(shù)量算，大幾十平米和小幾十平米一個價。開始只有老公一個人在做生意，我在打工。頭兩年打工的地點在春城路附近，所以我們就在那邊租了一套160多平米的房子，我上下班很方便，多出來的房間用來堆貨物，老公的倉庫問題也解決了。后來我換到了第二個公司上班，地點在新聞路上，我們又在新聞路附近租房住了二年。孩子上書林小學(xué)后，我們又到小學(xué)附近租房住，將就孩子。
租房、搬家，搬來搬去，有時自己也感覺是很累，不方便，但我們也仔細(xì)算過，我們現(xiàn)在處在創(chuàng)業(yè)初期，手頭僅有的現(xiàn)款拿來買成房子，房子雖然會漲，但漲的那么一點怎么可能夠三個人的生活？而我們拿這筆錢來投資，這些年所賺的錢也夠買兩套房子了，但我們租房住的租金幾年的加在一起也買不了一套房子。
把錢拿來買成房子，就等于把活錢變成了死錢。而把錢全部集中在一起做生意，資金會更足，力量會更大。那么大一筆錢拿去買了房住著，如果你不賣掉它是不會變成錢的，等手頭有余錢，生意做大一點以后再考慮買房，這對我們來說更加合理。這些年還是應(yīng)該把錢用在事業(yè)上更合適，而租房的形式很靈活，又不壓錢，這樣對事業(yè)有好處。
記者點評：創(chuàng)業(yè)期先選擇租房過渡是明智之舉，而且租房帶來的便利也不言而喻。對于創(chuàng)業(yè)期的人來說，靈活的資金才是最重要的。對這部分人，租房是把“死錢”變成“活錢”。
房東談心得
租房或買房都是“技術(shù)活”
唐鷹：男、37歲、企業(yè)經(jīng)理
買房和租房都是一個“技術(shù)活”，買房再拿來出租也有很多竅門。就拿我手里現(xiàn)有的4套房子來說，也是各有不同：第一套房是1999年買的，地點在嚴(yán)家地，那時商品房很少，買的是單位建的關(guān)系房，150平米，當(dāng)時的價格是33萬。去年底我以35萬的價格賣掉了，原因是這個房子是高層電梯房，物業(yè)不好，租價低，小區(qū)位置和環(huán)境也不是很理想，沒有太陽能，租戶住起來成本比較高，加上建成和入住時間長，管道、房屋損耗很大，我考慮它的升值潛力也不大，所以沒賺多少錢就賣了。
第二套房位置在北京路，120平米，是個小高層，2000年以36萬的價格買下。這個房子的特點是商住兩用，交通方便，出租的機會很大，租金也高，每月在3000元左右，回報比較高，值得投資。
第三套房子的購買經(jīng)過用搞收藏的人的行話叫“撿著漏了”，2004年底，我在鳳翥街附近辦事，抬頭看旁邊正在建房子，覺得地段非常不錯，就過去問了一下，結(jié)果是單位建房，而且還有幾套余房，我馬上找了熟人買了一套140平米的四室二廳，成交價是48萬。這套房子因為在地理位置十分優(yōu)越，又在名校附近，所以升值空間很大，用現(xiàn)在的眼光來看真是絕版了。
第四套房是這段時間剛剛購買的順城，160多平米，是個小躍層，這個房子目前喊出的價格應(yīng)該說是城中心最高的，但我個人認(rèn)為還是十分值得投資，一個是地段，另一個房價還有增長的空間。
記者點評：目前，手中有多套房子的“包租婆”還是很多，是出租好還是賣好，各人有不同的經(jīng)驗和理由，但從這個案例來看，租房，哪些房可以租出高價，買房，哪些房買了以后不會增值，真是一門學(xué)問，我們也可以從中學(xué)到一二。
“用房來養(yǎng)老”晚年安心過
劉媽媽：女、65歲、退體在家
對老年人來說，租房的情況不太多，但作為置業(yè)投資是比較好的理財方式。
我們家原來住北京路穿心鼓樓，是單位分的房子，兩室一廳，一共住了五口人：婆婆、兩個孩子加上我們兩口，一家人捉襟見肘，那時還沒有商品房；后來，孩子們都工作、成家搬走了，經(jīng)濟(jì)狀況也好了很多。2002年，我們就合計著把老房子賣了，買一套大一點的房子，但孩子們都說對老房子有感情，留著吧！當(dāng)時手頭也有一點積蓄，孩子又給湊了一點，再借了五萬多元錢，共計二十萬在虹山新村買了一套140平米帶一個小院的房子，平時還可以種種花，養(yǎng)兩只雞。我們把老房子出租了，每月可以收入400—500元的房租，過了兩年，就把借款給還完了。
我退休早，退休工資不多，租房讓我嘗到了甜頭。去年，我們用現(xiàn)在住著的這套房子做抵押，向銀行貸了8萬塊錢，加上手頭的存款總共24萬，在西壩路買了一套80平米的二手房。仍然用來出租，每月租金是800元，加上老房子現(xiàn)在也能租到500—600元錢。每月也有1300—1400元，還銀行貸款也足夠了。還完銀行貸款后，我們還可以凈得兩套房子用來出租，百年后，孩子們也可以有一點遺產(chǎn)繼承，我覺得很滿足。
記者點評：老年人置業(yè)投資是目前興起的一種潮流，“以房養(yǎng)房”、“以房養(yǎng)老”以及“租兩套，還一套貸款”這類理財方式比較普遍也很具操作性，不失為一種好的家庭理財和財產(chǎn)增值、保值辦法。
有錢要活用變成“不動產(chǎn)”
張紅兵：女、45歲、國營企業(yè)職工
算起來我應(yīng)該是昆明最早買商品房的那一批，1991年初，我在豆腐營買了第一套房子，二室一廳，當(dāng)時只花了四萬多元。
那些年我老公一直在做邊貿(mào)，賺回來給我的錢幾乎都買成了房子出租。原因是我覺得自己一直缺乏安全感，有一樣實物放在眼前才實在，所以我一直都選擇買房子做投資。1994年單位給我分了一套一室一廳的房子在工人新村，因為離單位近，然后家里又經(jīng)常只有我和孩子，所以我就把豆腐營的房子也出租了�，F(xiàn)在這套房子雖然比較舊了，但經(jīng)過這么多年出租，本錢已經(jīng)回來，現(xiàn)在還可以賣17—18萬。
有豆腐營這套房子的出租經(jīng)驗后，在以后的十來年里我又先后買了四套房子，都用于出租。我覺得這個投資方式對我比較適合，不用花很多時間管理，不耽誤工作，而且增質(zhì)率穩(wěn)定上升。這些年，應(yīng)該說我老公賺來的大部分錢我都用來做買房投資了。
2002年的時候我老公的一批貨出了意外，全虧了，手頭的資金全部打了水漂，只好拿海埂路口的一套房子作抵押貸了一部分款繼續(xù)做，可后來的生意一直不景氣，這一筆錢先后也虧了，那套房子也就被銀行收了去。2003年，孩子讀師院附中，我考慮再三，覺得一家這么多年兩地分居也不行，我把工人新村的房子也租了，在孩子學(xué)校附近租了一套三室二廳，老公也收手回來一起住�，F(xiàn)在孩子已經(jīng)上大學(xué)，每月要花千把元的生活費，回想起來，幸虧當(dāng)年早下手，現(xiàn)在手頭5套房子的投資都基本收回來了，而且每套房子都漲了很多，每月還可以有4000—5000元的租房收入。老公有時也說，如果當(dāng)初全都用來做生意，難說都虧完了，賺來的錢換成不動產(chǎn)，可以增值，也可以在急需時變現(xiàn)，將來還可以養(yǎng)老，我這個投資方式很穩(wěn)。
記者點評：作為城市中先富起來的那部分人，大多數(shù)都在第一時間買房，這事例頗具“中國特色”。張女士在手頭有錢后先買房以備急用，但后來卻又應(yīng)了急、又增了值、還可以防老，看來房產(chǎn)投資仍是一個保值、增值的捷徑。
專家道時機
今年買房“一停二看三通過”
云南大學(xué)教授熊思遠(yuǎn)
我個人意見，當(dāng)下還是暫時租房好，買房的時間應(yīng)該定在年底再說，目前能不買就不要買。當(dāng)然如果你不是很急著買房或炒房的話。
當(dāng)下不買房的理由是，中央的宏觀調(diào)還沒有結(jié)束，雖然這個調(diào)控行為不是“一刀切”，但將是一個“逐步調(diào)控”過程，比如此前央行推出的提高存款利率、查房地產(chǎn)行業(yè)腐敗等，這些措施都是和宏觀調(diào)結(jié)合在一起的，它們都發(fā)出同一個信號：今年的調(diào)控力度會更大。而且房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在也正處在洗牌階段，等到今年年底后情況可能會更明朗一些，到時再作考慮會穩(wěn)妥一點。但至于房價屆時會升還是會降，現(xiàn)在無法預(yù)料。當(dāng)然，現(xiàn)在如果有單位建房，你就得趕快下手。
有了首付就要早下手
昆明佳佳靈房地產(chǎn)有限公司付輝
買房好或是租房好有兩個先決條件：時間、資金。時間是指居住的時間，即你是臨時居住還是長期居住；比如短期來昆明務(wù)工，家在昆明而需要就近讀書等。其次當(dāng)然是要有錢，買的話，起碼要先有首付款，沒有首付款那就只有租。
臨時居住類的情況我個人覺得不合算買房，比如你只住一年、幾個月，買一套房子，住不了多長時間又要變賣，涉及的稅收很多、程序也多，搞不好就會有損失。但長期居住，租房就不合算，比如租住五年、十年，目前昆明二環(huán)路以內(nèi)的房子，每月租金500—600元的很難租到；而你買一套房子，按照貸款10萬還款20年來算每月也不過700多元；而且你還有了自己的房子，它既可以保質(zhì)又可以升值，過幾年你要是想變賣，不但這筆錢又回來了，你還倒賺了幾年的租房款。所以如果有首付款的話，我建議還是買房好。租房大多數(shù)存在一些不穩(wěn)定因素，如：房東臨時要賣房、要自己住、要增加租金等等，也給租房帶來很多不便。
中國的房屋自有率在世界上都是比較高的，主要原因是我們的傳統(tǒng)觀念認(rèn)為安居才能樂業(yè)，中國人不富，但喜歡買房，不像歐洲人可以一生租房住，老了進(jìn)養(yǎng)老院就行，所以，無論如何都要有一套自己的房子才心安。
買房還是要乘早
瑪雅房屋武成店店長卞東曉
買房或租房因人而異，要根據(jù)個人情況來決定。從業(yè)內(nèi)的角度我們可以提幾點建議：一、去年，昆明的房價漲幅較大，保守估計大約在10%以上，它由三個方面構(gòu)成，政策面的影響上漲在8%左右，自然增長在5%左右，加上土地價格的上漲；二、租賃市場的價格兩年來相差不多，租金基本沒有漲幅，還稍顯供大于求，這個“供大”有三個方面的原因：新政規(guī)定的“房屋不滿5年交易，全額繳納營業(yè)稅”，很多人將出售改為出租；換房率大，這幾年很多家庭都在換房，而市場上的房子一直都在升值，如果不是急用錢，多數(shù)人都感覺賣房不劃算，拿來出租，有用錢的時候再賣；另外，投資型購房行為也很多，其中多數(shù)也是用于出租；而需求卻與往年平穩(wěn)；三、投資買房用于出租，要算一下投入產(chǎn)出比；如前兩天一個朋友咨詢在金碧廣場旁購買一個樓盤的120平米房子，每平米約6500元，用來出租是否劃算？我們可以粗略算一下，房款+稅收+裝修+其他費用，總價款約83萬，這個地段每月租金約2500—3000元，每年是3.6萬，收益在4%左右，投入大于產(chǎn)出。
綜上所述，還是買房好，而且晚買不如早買。昆明的房地產(chǎn)業(yè)炒房少、泡沫不大、價格穩(wěn)中有升。而以后買可能比現(xiàn)在高，位置越來越遠(yuǎn)。但還有一種情況你租房更劃算，就是你有更好的投資方向，投資收益率每年大約8%，個人理財渠道比較好，那不是應(yīng)該將買房的這筆錢拿來投資，然后租房住。記者張蓮昆
特約評論
房地產(chǎn)瘋了還是我們瘋了?
這一年來，因為房價仍然在漲，因為房地產(chǎn)市場秩序仍有些混亂，因為仍有商品房存在質(zhì)量問題，因為仍有個別開發(fā)商騙貸，或者因為其他原因，整個房地產(chǎn)業(yè)都在承受著太多的責(zé)難：房地產(chǎn)主管部門沒有人愿意也沒有人敢說話，否則即使不被罵遍祖宗十八代，也要被斥之為“無能”、“飯桶”；開發(fā)商大多不敢說話，他們早已由此前披紅戴綠的企業(yè)家變成了人人喊打的“過街老鼠”；連那些與房地產(chǎn)業(yè)沾邊的真正研究地產(chǎn)的學(xué)者們，大多也不敢說話了，因為一說話就被指責(zé)為“開發(fā)商的走狗”、“拿了開發(fā)商的錢”，或“沒有良心的御用文人”。
走在大街上，坐在飯店里，到處可以聽到關(guān)于房地產(chǎn)市場的評論，好像大家一致的感覺是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“瘋”了！到網(wǎng)上看看外國的評價，也認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)變成了一匹脫韁的野馬。中國房地產(chǎn)業(yè)真的“瘋”了嗎？肯定有問題，否則不會有開發(fā)商將一套房子賣給四個買主，不會有開發(fā)商暴力拆遷，打死居民，也不會有那么多開發(fā)商偷逃稅款。
但是，真正可怕的不是房地產(chǎn)業(yè)“瘋”了，而是我們“瘋”了——我們也的確“瘋”了！
如果我們的消費者不是“瘋”了，就不會一邊指責(zé)房價高一邊拼命買房，更不會出現(xiàn)為數(shù)不少的“小業(yè)主”；如果我們的業(yè)主們不是“瘋”了，就不會一邊想法設(shè)法甚至弄虛作假申請貸款，一邊罵銀行把自己變成了“房奴”；如果我們的金融部門不是“瘋”了，就不會一邊控制信貸規(guī)模，強調(diào)金融安全的重要性，一邊不斷對房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新，拼命去誘惑消費者貸款；如果某些具體的政策制訂者不是“瘋”了，就不會在建設(shè)主管部門提出積極發(fā)展二手房市場和租賃市場主張的同時，不動腦筋地推出一些打擊二手房交易活動的稅收政策來；如果某些地方官員不是“瘋”了，就不會冒著被摘掉“烏紗帽”的風(fēng)險，違反規(guī)定大片放地，更不會弄出個“公布商品房成本”的笑話來；如果我們的讀書人不是瘋了，就不會一夜之間冒出這么多房地產(chǎn)學(xué)者，甚至連起碼的房地產(chǎn)教材都沒讀過就變成了“著名房地產(chǎn)專家”……
法國的狄德羅在《功德論》中說：從狂熱到野蠻只有一步之遙。我認(rèn)為，“瘋”是比狂熱更嚴(yán)重的病態(tài)，它離野蠻只有一寸之差；而從野蠻到毀滅，則只有一紙之距。繼續(xù)瘋下去嗎？顯然不行。亂了秩序，也就毀掉了一切——秩序是老天的第一規(guī)律，秩序是一切事物的靈魂。我們已經(jīng)到了必須懸崖勒馬的地步了，所以，我不得不吶喊：讓我們回歸理性吧！
——理性是人的最高天賦，它會告訴我們什么是對的，什么是錯的；什么是會傷害市場的，什么是會促進(jìn)和諧的。它還會給形形色色的專家“驗明正身”，提醒政府和消費者：戴著拳擊手套的，不一定就會拳擊。
——理性是最好的醫(yī)生，它可以開出最有效的藥方，讓市場溫順前行，而不是暴躁地逆流而上。
——理性是最好的騎手，野馬再烈，它都能馴服；路途再坎坷，它也能克服。它能把計劃這支鞭子運用得恰到好處，讓市場變成汗血寶馬，跑得又快又穩(wěn)。
——理性是最強大的力量，它能讓行政手段變得溫情而不失力度；讓市場變得聽話，為我們的發(fā)展目標(biāo)服務(wù)，讓無序在科學(xué)、合理的規(guī)則面前俯首稱臣。
——理性是指引社會發(fā)展的羅盤，它知道我們從哪里來，到哪里去；它還會及時發(fā)現(xiàn)我們前進(jìn)中的偏差，并幫助校正過來。
理性是賢者的本性，是智者的大腦！讓理性來駕馭房地產(chǎn)業(yè)這匹駿馬吧！
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