高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍：商業(yè)地產(chǎn)游戲規(guī)則完全不同

然而，高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍指出，其實很多開發(fā)商并沒有做好策略上的準(zhǔn)備，更多的是一種被動的行為。“提醒投資者和開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)是完全不同的游戲規(guī)則�！�

張良軍認(rèn)為，今年是商業(yè)地產(chǎn)比較困難的一年。一方面，在一線城市供應(yīng)量非常有限，租金非常高，空置率很低。在有限的談判空間情況下，大家選擇更精簡、更有效的使用現(xiàn)在的成本，避免更多的投資。

另一方面，由于全球經(jīng)濟增長并不強勢，2013年中國經(jīng)濟可能會探底，今年估計第二季度也會接近去年第二季度最低7.3%的水平，中國經(jīng)濟遠遠沒有想象的那么樂觀。

從一定意義上來講，大家對未來的信心也會有一定的影響，境外、境內(nèi)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對需求方都會產(chǎn)生影響。

張良軍表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)出現(xiàn)兩個回流跡象，一是早期進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商已經(jīng)開始回流到住宅，二是開發(fā)商目標(biāo)從三四線城市回歸一二線城市的趨勢。

他強調(diào)，盡管現(xiàn)在討論新型城鎮(zhèn)化，實際上真正市場的需求和市場的流動性，更多還是在一、二線城市，這可能也是今年新國五條加強調(diào)控措施的背景。

以下是媒體對高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍先生專訪實錄

提問：高緯環(huán)球今年商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展得怎么樣？

張良軍：今年可以說是比較困難的一年。

提問：是受到調(diào)控政策的影響？

張良軍：不是因為調(diào)控政策，調(diào)控一直都是存在的，而且會是一種常態(tài)。有幾個方面的原因：第一，在一線城市，北京和上海供應(yīng)量非常有限，租金非常高，空置率很低。不管是選擇新的地方或者續(xù)約，談判的空間都非常有限。在這種情況下，大家選擇更精簡、更有效的使用現(xiàn)在的成本，而去避免更多的投資或者新的項目成本費用。

另外一方面，從需求方來講，由于全球經(jīng)濟增長并不強勢，2013年中國經(jīng)濟可能會探底，去年第二季度7.3%是最低水平。今年估計第二季度也會接近這個水平，所以中國經(jīng)濟遠遠沒有我們想象的那么樂觀。

從一定意義上來講，大家對未來的信心也會有一定的影響，境外、境內(nèi)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對需求方都會產(chǎn)生影響。

所以，在這兩個因素的作用之下，更多的公司希望更精簡、更節(jié)省使用現(xiàn)有的成本和現(xiàn)有的投資，而不是去增加成本，讓成本發(fā)揮更高的效率，這是大家正在做，我相信這是目前的主要基調(diào)。

提問：有報告指出政府出臺“國五條”之后，很多以前做住宅的開發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，怎么理解這個現(xiàn)象？

張良軍：今年新出來的國五條并沒有太明顯促進資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，這種動向并不是太明顯。

不過兩年前舊國五條出臺時，因為住宅出現(xiàn)限購令，當(dāng)時在開發(fā)商層面、個人投資者層面，我們的確看到很多這種轉(zhuǎn)向，就是資金流向商業(yè)地產(chǎn)的選擇和動向。

所以，那時候我們也曾經(jīng)做過一些討論，提醒投資者和開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)是完全不同的游戲規(guī)則。我們也在提醒開發(fā)商，其實很多開發(fā)商并沒有做好策略上的準(zhǔn)備，更多的是一種被動的行為。

兩年半以前這個趨勢相當(dāng)明顯，今年我們的確沒有看到更多的房地產(chǎn)投資進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

提問：做住宅的開發(fā)商還是應(yīng)該專注做住宅？

張良軍：做住宅的開發(fā)商現(xiàn)在更多回到了主流市場，去年下半年這個趨勢表現(xiàn)得比較明顯。

一些開發(fā)商早期進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)并不是那么好做，由于開發(fā)商發(fā)現(xiàn)自身條件、市場以及商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)并不是想象的那么容易，所以已經(jīng)開始回流到住宅，或者開始把注意力重新回到住宅市場。

此外，房地產(chǎn)整體還出現(xiàn)了另外一個回流的跡象，開發(fā)商目標(biāo)從三、四線城市回歸一、二線城市的趨勢，因為很多公司發(fā)現(xiàn)三、四線城市的市場容量和市場潛力非常有限。盡管我們現(xiàn)在討論新型城鎮(zhèn)化，實際上真正市場的需求和市場的流動性，更多還是在一、二線城市。所以，有很多開發(fā)商把他們的注意力重新回到一、二線城市，可能也是今年新國五條加強調(diào)控措施的背景。

提問：為什么會出現(xiàn)這種回歸一二線回流現(xiàn)象？

張良軍：剛才提到的商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)方的態(tài)度和開發(fā)商、投資者的態(tài)度是完全兩個不同的內(nèi)容，因為我們討論的需求更多的是真正使用者的需求，真正實體經(jīng)濟的需求。

這兩者之間應(yīng)該是有聯(lián)系的，但是我們看到在中國市場這兩者是脫節(jié)的。

實體經(jīng)濟的需求并沒有對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生實質(zhì)性的需求和支撐，所以導(dǎo)致供過于求的局面在三、四線稱表現(xiàn)得非常明顯。所以，我說宏觀經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)的價值之間在中國市場并沒有表現(xiàn)出完全該有的規(guī)律和聯(lián)系。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在遇到的問題是需求在很多城市很多市場上并不足以匹配供應(yīng)的規(guī)模和供應(yīng)的壓力，所以導(dǎo)致了開發(fā)商必須依賴快進快出、散售模式為主的住宅開發(fā)模式。

提問：您認(rèn)為未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向是什么樣的？

張良軍：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向很簡單，還是要遵從商業(yè)地產(chǎn)特定的規(guī)律，這個規(guī)律是什么？以需求為出發(fā)點。

沒有實體經(jīng)濟所產(chǎn)生的相應(yīng)需求就不會有寫字樓，消費者就無法有足夠的消費能力去零售商場和零售場所消費，在工業(yè)園區(qū)如果沒有足夠的實體需求，也就不會有對工業(yè)廠房和工業(yè)設(shè)施的需求。

所以，應(yīng)該關(guān)注這個市場經(jīng)濟發(fā)展到什么程度，市場有多大的容量，多大的需求，然后根據(jù)市場的需求推出適當(dāng)?shù)耐恋毓��?yīng)去滿足市場的需求，這才是商業(yè)地產(chǎn)的一個規(guī)律。

當(dāng)然，我們也要在金融資本市場領(lǐng)域提供更多元化的融資手段，比如說退出的渠道，而不是通過純粹散售的模式退出，希望推出基金融資模式和REITs的融資模式，這些退出模式都要多元化，這才是商業(yè)地產(chǎn)市場未來的發(fā)展和前景。

提問：對于那些正在做商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，您有沒有什么好的建議？

張良軍：我還是剛才那句話，一定要遵循商業(yè)地產(chǎn)特定的規(guī)律，從實體經(jīng)濟的市場需求出發(fā)去提供市場所期望的，所需要的商業(yè)地產(chǎn)的解決方案，這才是最根本的一點。

在這個前提之下，開發(fā)商必須要有充分的思想準(zhǔn)備，在態(tài)度、策略、人才儲備、資金等方面，和市場對接的角度都需要有充分的準(zhǔn)備和態(tài)度，遵循這個規(guī)律去行事。

提問：除了商業(yè)地產(chǎn)很熱之外，有一些開發(fā)商還做文化地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，您怎么理解文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)？

張良軍：文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)是一種在調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)變通的方式和解決方案，其實回到最根本的層面，要么做住宅，要么做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，無外乎都是這樣。

無論是怎么樣的概念，最終落地的是使用房子和購買房子的人，只是說增加了一些特定的主題。旅游地產(chǎn)希望為中國游客提供一個旅行的解決方案和類似的第二、第三居所的解決方案或投資選擇。

文化地產(chǎn)是一個值得探討、值得研究的領(lǐng)域，尤其是在零售商業(yè)領(lǐng)域里，或者在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域里。在電子商務(wù)可能會產(chǎn)生非常大的影響下，在市場競爭非常激烈的前提下，文化可以讓一個項目找到自己不可替代個性化的元素和競爭力。

真正具有特定的文化屬性和歷史文化淵源的，而和這些淵源結(jié)合得比較好的住宅或者是商業(yè)地產(chǎn)的解決方案可以為這個項目找到這種歸屬感，從而找到一種不可替代的競爭優(yōu)勢。

提問：調(diào)控政策那么嚴(yán)厲現(xiàn)在投資性的購房者應(yīng)該不是很多了。

張良軍：現(xiàn)在的確有一些投機成分被擠出了這個市場，因為限購的因素和手段一方面增加了難度，取消了一些人的購買資格。同時，就算還有資格去買，也很大程度上增加了他的購買成本和交易成本以及持有成本。所以，投資性需求有相當(dāng)一部分暫時被迫離開了這個市場。

提問：所以很多中國投資者都到國外去尋找投資機會？

張良軍：為什么倫敦、紐約、舊金山、多倫多有很多中國投資者尋求投資機會？因為那些資金需要出路。當(dāng)然，這是個人的一種投資行為，我們沒辦法去評判，因為每個人都有自己的選擇，自己的錢自己決定去投資，去消費。

但是，從整個經(jīng)濟的角度來看，這是一個遺憾。限購的目的，其實最主要的一個方向還是希望經(jīng)濟去泡沫化、去投資化、去杠桿化、去金融化，讓其回到實體經(jīng)濟的范圍。

很多人不愿意再做實體的投資，是因為他們已經(jīng)覺得實體投資來錢太慢，分分鐘原材料漲價、市場環(huán)境波動，可能血本無歸。所以，很多人不愿意投資實體經(jīng)濟。

再加上這么多年投資房地產(chǎn)的心得和所嘗到的甜頭，這些人自然選擇繼續(xù)在房地產(chǎn)方面投資。就像限購，我們希望這些錢回歸到實體經(jīng)濟領(lǐng)域，但是并沒有按照的期望發(fā)生。

提問：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題是改革時代的地產(chǎn)新力量，您認(rèn)為這個新力量指的是？

張良軍：城鎮(zhèn)化是中國房地產(chǎn)發(fā)展的新的力量和動力所在。如果純粹從房地產(chǎn)的角度思考這個問題，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是工業(yè)化的過程，而不是純粹房地產(chǎn)的發(fā)展過程。

李克強總理在各個場合討論人的城鎮(zhèn)化，這里面會有很多的挑戰(zhàn)，城市化不是一個規(guī)劃，是一個自然發(fā)展的必然趨勢，是中國社會發(fā)展的必經(jīng)之路。我們希望國家戰(zhàn)略能夠讓這個事情走得更好，走得更對，走得更有效率，少犯一些錯誤，這是我對這個事情的理解。

城鎮(zhèn)化首先是人的城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化，有了產(chǎn)業(yè)老百姓才能安居樂業(yè)，才會有足夠的消費能力在城市里面獲得生存的機會和消費的機會，這個才是最根本的地方，政府是不可能通過發(fā)鈔，通過金融融資手段去解決城鎮(zhèn)化所需要的龐大的資金需求。

從這個意義上來講，城鎮(zhèn)化是中國房地產(chǎn)的新力量，但是不能片面狹隘理解城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)發(fā)展的動力。城鎮(zhèn)化是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，我們要注重的是實體經(jīng)濟發(fā)展，這才是核心。

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