“昆紡”地塊周日拍賣 成交價將超10億？

“昆紡爭奪戰(zhàn)”已提前打響

對于“昆紡”地塊的開發(fā)價值，早在幾年前就有數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始對其進行評估。但最終廣州恒大地產(chǎn)等幾家正在昆明找地的外地實力品牌開發(fā)商與本土幾家“大腕”卻都沒有參加競拍，只有少數(shù)幾家房地產(chǎn)企業(yè)參與。據(jù)了解，目前這幾家企業(yè)都已完成了資金籌集準備，一場“昆紡爭奪暗戰(zhàn)”已悄然提前打響。

據(jù)了解，目前已有俊發(fā)、中產(chǎn)、雙峰地產(chǎn)等企業(yè)都調(diào)集了10多億元資金欲一決高低。這些不愿放棄的開發(fā)商都明白，誰搶得這塊接近城市中心的寶地，誰就將贏得一次占領(lǐng)昆明房地產(chǎn)戰(zhàn)略高地的市場機會，畢竟在昆明主城區(qū)想擁有這樣大的一個地塊，幾乎是非常少了，機會并不多見。

但也有昆明的實力開發(fā)商認為，之所以沒有參加這次“昆紡”拍賣，其中有著眾多不可預(yù)見的潛在風(fēng)險，如地面已售3萬平米的公房處理、地面建筑物的拆遷難度、部分拆遷戶的回遷要求、還有近億元的紡織生產(chǎn)設(shè)備及原料和半成品等接收處理問題，這都決定了收購成本的風(fēng)險增加。

一旦拍賣成交，每畝地的土地成本將不會低于300萬元，對任何一家開發(fā)商來說，都將是一次機遇與風(fēng)險同在的挑戰(zhàn)，不但考驗開發(fā)商的資金實力、開發(fā)能力、規(guī)劃能力、營銷能力，更重要的是組織協(xié)調(diào)能力和承擔(dān)社會責(zé)任以及對市場的駕馭能力。

也正是上述諸多不確定因素，才致使只有少數(shù)幾家企業(yè)通過資格初選入圍參加“昆紡”的拍賣活動。但可以預(yù)見，這場拍賣仍將非常激烈，幾家入圍企業(yè)都表示志在必得。的確，“昆紡”拍賣的背后是土地價值，是昆明房地產(chǎn)市場的一次“主城表現(xiàn)機會”，是昆明城市中心一次少有的戰(zhàn)略機會和巨大的發(fā)展機遇，甚至有人放出豪言：“拿下昆紡就是賺到錢”。

拍賣超10億考驗開發(fā)商

隨著12月31日的到來，“昆紡”拍賣已成為房地產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的焦點。從“昆紡”地塊本身的區(qū)位和特點來看，該項目占盡了天時、地利、人和，擁有完善的市政配套設(shè)施。但是一些潛在風(fēng)險，使眾多頗有實力的房地產(chǎn)企業(yè)都不敢輕易介入。大家都在擔(dān)心它的拍賣交接周期有多長？地面建筑物的拆遷難度有多大？標的地塊的地面已售公房如何處置？需要拆遷安置的住戶怎么解決？閑置的設(shè)備與原料將如何去處理？等等。

據(jù)了解，競拍成交后的“昆紡”項目，首先面臨以下三重考驗：一、“昆紡”占地約342畝（不包括呈貢紡織分廠122畝），但土地性質(zhì)復(fù)雜，包括居住、商業(yè)、商住、工業(yè)等用地性質(zhì)；二、土地出讓金。以土地總面積342畝、預(yù)估價格250萬元/畝、土地出讓金為地價的5%計算，需交納土地出讓金約4000多萬元；三、拆遷難度問題。“昆紡”地面建筑物的價值評估補償和已售公房約3萬平米拆與留的問題。

業(yè)內(nèi)人士經(jīng)過初步測算，按土地預(yù)估價250萬/畝計算，“昆紡”的土地價值約在8-10億元。這位人士稱，如果標的成交價低于10億，是屬于理性狀態(tài)；如果競拍價超過10億元，項目運作就存在一定風(fēng)險，對開發(fā)商就是一種生死考驗和社會協(xié)調(diào)能力的檢驗。雖然，這次只有幾家企業(yè)參加“昆紡”競拍，但一場惡戰(zhàn)還是在所難免，不排除最終拍出天價的可能。

對于“昆紡”未來的開發(fā)價值，業(yè)界普遍認為前景非常樂觀。但以什么樣的模式開發(fā)，則是考驗開發(fā)商市場運作水平，也許均價8000元/平米的順城模式可以給該項目提供一些啟示和借鑒。一個不變的真理是，只有一流的產(chǎn)品，才能賣到不菲的價格。