商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的春天已經(jīng)到來

——中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長荀培路演講觀點摘錄

目前，我國商業(yè)地產(chǎn)即將步入大發(fā)展的關(guān)鍵期。在此大背景下，威海商業(yè)地產(chǎn)開始進入快速發(fā)展期。由做得風(fēng)生水起的住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型充滿風(fēng)險與挑戰(zhàn)的商業(yè)地產(chǎn)，我市很多涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商在探索和發(fā)展中存在不少困惑。在“住在威�！�2007商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”上，中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長荀培路發(fā)表的《我國商業(yè)地產(chǎn)的形勢、特點、問題、趨勢》精彩演講，撥開了籠罩在開發(fā)商心中的迷霧。

我國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場形勢好，潛力大

商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟形勢密不可分。連續(xù)4年保持兩位數(shù)增長速度的中國經(jīng)濟，為我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了春天。

商業(yè)地產(chǎn)利好形勢主要體現(xiàn)在三個方面：首先是市場空間巨大。統(tǒng)計資料顯示，今年全國社會消費品總額已達到7.6萬億，預(yù)計明年將達到8.6萬億，到2010年，將突破10萬億。這些數(shù)據(jù)表明，流通業(yè)占國民經(jīng)濟的比重比建筑業(yè)和運輸業(yè)還要高。而隨著政府營造的商業(yè)投資環(huán)境的逐步規(guī)范、房地產(chǎn)新政和網(wǎng)點規(guī)劃即將實施，將非常有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和商鋪的投資，而且使我國的商業(yè)網(wǎng)點布局更加合理。由此可見，今后一段時期內(nèi)，我國市場對商業(yè)網(wǎng)點的需求將保持供需兩旺。其次，從權(quán)威數(shù)據(jù)看，我國的商業(yè)地產(chǎn)市場投資回報率非常高。因此，商業(yè)地產(chǎn)的潛力非常大。

選好址、定好位的商業(yè)物業(yè)為投資者所青睞

商業(yè)地產(chǎn)是用來投資的，能否吸引投資是商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵所在。要做到這一點，關(guān)鍵在于選好址和定好位。

從境內(nèi)外資金走向和獲利情況看，凡是商業(yè)物業(yè)布局符合當(dāng)?shù)爻鞘泄δ懿季�、符合�?dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的地產(chǎn)，售價就高，資金的回報率就高；專業(yè)市場和特色街這兩種項目目前經(jīng)營得都比較好。譬如依托產(chǎn)業(yè)集群的浙江市場和依托間接性產(chǎn)業(yè)集群的杭州特色街這些商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)營得都比較好；另外，二、三線城市商業(yè)物業(yè)開發(fā)空間很大，有的二三線城市目前還是處女地，在這些城市選好地址，定好項目定位，前途也很光明，也都比較受國內(nèi)外市場資本的青睞；同時，經(jīng)營“消費升級”商品的商業(yè)物業(yè)，縣升區(qū)、城市分區(qū)發(fā)生變化時衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，都能產(chǎn)生出很好的效益，從而使這些地方的商業(yè)地產(chǎn)成為優(yōu)良的商業(yè)地產(chǎn)。

進一步認識“產(chǎn)權(quán)式商鋪”及返租模式

定位、資金、招商和產(chǎn)權(quán)式商鋪及返租模式，是商業(yè)地產(chǎn)能否成功的四大關(guān)鍵點。定位作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的靈魂，它與資金、招商在商業(yè)地產(chǎn)中的作用自不必說。對“產(chǎn)權(quán)式商鋪”及返租模式來說，如果沒有產(chǎn)權(quán)式商鋪，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展就沒有那么快。雖然商業(yè)地產(chǎn)比例加大，但是產(chǎn)權(quán)式商鋪仍然是當(dāng)前解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金的主要辦法，但讓人擔(dān)心的問題出現(xiàn)在返租模式上。在2002年以前，返租模式的產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的問題比較多，但對它一是不要冒然地封殺；二是從關(guān)心行業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，當(dāng)務(wù)之急要拿出一系列規(guī)避風(fēng)險的措施來；第三要創(chuàng)新，在誠信上開拓新路，有問題不怕，有問題可以解決問題，不要一棍子打死。

明年商業(yè)地產(chǎn)市場會更好

近年來，國家各項房地產(chǎn)新政頻頻出臺，它們將為商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的實施提供有效的政策保障。

首先，新政能有利于商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的實施，特別是社區(qū)商業(yè)的配套。新的政策主要是針對住宅市場的，它的實施使住宅項目所針對的目標人群非常明確，那么，隨之而來的配套商業(yè)就很好定位，避免了盲目性；其次，它將促進投資商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商更加理性投資。目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是由住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來的，做住宅地產(chǎn)取得的成功經(jīng)驗，拿到商業(yè)地產(chǎn)來用肯定行不通。因為商業(yè)地產(chǎn)充滿風(fēng)險，所要關(guān)注的問題非常復(fù)雜，如果只憑頭腦發(fā)熱、想當(dāng)然地開發(fā)，這是肯定不行的。新政使商業(yè)地產(chǎn)市場得到規(guī)范，其外部環(huán)境自然得到極大改善，這將更加有利于開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)市場里大顯身手。不可否認，商業(yè)地產(chǎn)的回報率還是相當(dāng)高的，一旦投資成功會越來越值錢。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是今后房地產(chǎn)開發(fā)商的一個重要投資方向。

新政也使理性項目更多了。首先，新政使開發(fā)商更加理性，他們的理性，必然使理性項目增多；在新政中，特別是干部考核制度的改革，將促使更多的政府官員采用科學(xué)發(fā)展觀引領(lǐng)城市建設(shè)和商業(yè)建設(shè)；新政還使內(nèi)外資的開發(fā)資金向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變得更加理性，投資的力度會更大，這些都會推動我國商業(yè)地產(chǎn)市場步入良性循環(huán)軌道。這么好的商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境，我國的金融業(yè)和銀行業(yè)是不會熟視無睹的，他們肯定會為這個市場提供更加強大的資金支持。綜上所述，明年我國的商業(yè)地產(chǎn)市場會更好。

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