寫字樓是指專門用于公司等機構組織出租的建筑。
另外有一類“寫字樓港”（OfficePark），是指由相互獨立的各個寫字樓集中在一起統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設而成的寫字樓建筑群，實行統(tǒng)一管理。寫字樓是商業(yè)房地產(chǎn)類型中的一種重要類型，與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項目開發(fā)前必須進行可行性分析。而其中的市場分析是可行性分析過程中必不可少的一個重要環(huán)節(jié)。
不過，寫字樓市場分析與購物中心不同，寫字樓沒有商品服務區(qū)的定義，因此必須分析整個都市（城市）區(qū)域。寫字樓市場分析包括需求分析和供給分析兩大部分，其分析步驟和方法大致可以歸納如下：
一、寫字樓市場的需求分析
（一）利用城市總人口占有的寫字樓樓面狀況推算當前對寫字樓的需求
一般而言，人口增長快會對寫字樓產(chǎn)生大的需求。習慣上，人們常用歷年城市寫字樓總樓面/城市總人口這一比率作為工具，分析城市對寫字樓的需求狀況。由于不同的城市該比率不同，如某個城市是0.15平方米/人，其它城市可能高于或低于這個數(shù)據(jù)。通過比較不同城市間的寫字樓總樓面/城市總人口比率，可以發(fā)現(xiàn)某一城市該比率是高于或低于平均水平，或與同類（級）城市相比是高或是低，這樣可以推算出某一城市對寫字樓樓面的當前需求潛力。
（二）利用城市就業(yè)人口平均占有的寫字樓樓面大小，推算當前市場對寫字樓的需求
一般而言，發(fā)達國家城市每個就業(yè)人口平均占有的寫字樓樓面是0.2平方米/人左右。這是一個經(jīng)驗值，各個國家、各個城市并不相同。例如，如果一個城市就業(yè)人口中律師、會計師比例高，則上述比值更大；反之若保險、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多，則可能上述比值低一些。
有了經(jīng)驗值(即0.2平方米／人)后可以把某一城市這方面數(shù)據(jù)與該經(jīng)驗值作比較，從而發(fā)現(xiàn)該市的每個就業(yè)人口占有的寫字樓樓面是高或是低。如果通過調查得知該市歷年的就業(yè)人口數(shù)量與寫字樓樓面總量，可以計算歷年城市就業(yè)人口平均擁有的寫字樓樓面。
(三)從對產(chǎn)業(yè)結構、經(jīng)濟發(fā)展分析中預測城市寫字樓的需求一般應分析目前的產(chǎn)業(yè)類型及比例狀況，就業(yè)趨勢如何，經(jīng)濟周期等。一般而言，“白領”階層的就業(yè)趨勢是分析重點，因為他們是在寫字樓上班的主體。產(chǎn)業(yè)結構變化對寫字樓需求會產(chǎn)生很大影響，如制造業(yè)下降可能預示著城市正在進行產(chǎn)業(yè)調整，對寫字樓需求可能上升；制造業(yè)就是人口上升，也同樣可能預示未來專門為制造業(yè)提供服務的行業(yè)對寫字樓的需求會增加。
經(jīng)濟發(fā)展周期對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。如在經(jīng)濟繁榮期，對寫字樓的需求量一般會上升20％左右。
二、寫字樓的供給狀況分析
(一)定性方法
1、寫字樓供給等級分析
在市場分析中，我們常常把寫字樓分成三個等級，它們的特征大致是：A級寫字樓：有極佳的區(qū)位、通達性，高品質的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競爭力。B級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人。C級寫字樓：房齡在15-25年左右，且占用率比較穩(wěn)定。
一般而言，承租人挑選寫字樓的順序喜歡從B級到A級，或從C級到B級。
2、寫字樓是否過時分析“過時”的含義有兩個方面，一是自然特征上過時，如倒塌、建筑物使用年限到期等。二是“經(jīng)濟”上過時。我們這里說的寫字樓過時主要是指經(jīng)濟上過時，具體表現(xiàn)在以下方面：首先，無現(xiàn)代電腦系統(tǒng)；第二，附近新開發(fā)的寫字樓項目安裝了更好的設施；第三，由于土地價值上升，如果進行新項目開發(fā)更加經(jīng)濟合算，并充分利用土地價值；第四，目前占用率低，反映經(jīng)濟壽命不如自然壽命長；第五，歷年現(xiàn)金處于不斷下降趨勢：第六，由于外部條件改變如：噪聲大、污染加劇、周邊新的建筑物擋住了視線等；第七，突然被政府認為有文物價值，導致商業(yè)意義下降甚至消失。
(二)用寫字樓等級樓面比例法推算寫字樓的供給狀況
城市中不同等級的寫字樓的樓面總量間有一個合理的比率，經(jīng)驗上，許多城市的A級寫字樓樓面／(B級寫字樓樓面+C級寫字樓樓面)=1：2。因此，如果一個城市的該比率目前是1：4，那么該市的A級寫字樓樓面的供給顯然不足。若該市的寫字樓樓面的供給要達到“理想狀態(tài)”的話，尚需把目前的A級寫字樓樓面面積從總量上在近期提高1倍。
總之，寫字樓開發(fā)項目市場分析應在整個城市范圍內進行。采用定性和定量方法，分析城市內人口、產(chǎn)業(yè)結構、經(jīng)濟發(fā)展、寫字樓樓面總量、人口與樓面歷年變化等，推算當前及未來市場寫字樓樓面的供給狀況及需求潛力，為項目開發(fā)的可行性提供依據(jù)。

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