2006昆明地產(chǎn)十大重要事件

盤點2006年地產(chǎn)重大事件，我們能不約而同地感受到：今年的地產(chǎn)是在雙向調(diào)控下求穩(wěn)、求變、求發(fā)展的一年，這一年里，政策多、樓盤多、購房者多、希望多，大家都希望明年的地產(chǎn)走得更好。

NO.1

“居者有其屋”

寫入五年規(guī)劃

經(jīng)過近半年時間的醞釀，《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010》終于面世，“居者有其屋”的理想，被明確寫入了規(guī)劃的總體目標(biāo)。

未來五年，昆明將建立以商品房為主、經(jīng)濟適用房為補充、廉租房為保障的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，到2010年基本實現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房。同時滿足各類購房需求，擴大區(qū)域性市場份額。到2010年，基本實現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房。住房建設(shè)總量目標(biāo)是：規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)各類住房2400萬平方米，其中：規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)商品住房建筑面積2150萬平方米；建設(shè)經(jīng)濟適用住房3.1萬套，建筑面積250萬平方米。為昆明主城今后幾年的住宅建設(shè)描繪了藍圖。

點評：房地產(chǎn)發(fā)展二十年之后的今天，“居者有其屋”被寫入了政府的城市發(fā)展規(guī)劃總體目標(biāo)。

NO.2

昆明立法保護購房者

不久前，《昆明市城市房地產(chǎn)交易管理條例》自1999年頒布實施以來進行了第二次修改，省、市人大常委會通過后宣布，將從明年1月1日起施行。這對于廣大購房者維護自身合法權(quán)益無疑又提供了一項強有力的法規(guī)支持。

從此次修改內(nèi)容看，商品房預(yù)售行為受到了層層管制，除了通過商品房預(yù)售許可證進行嚴格限制和對違規(guī)行為的加重處罰外，針對屢屢發(fā)生少數(shù)開發(fā)商在預(yù)售期房時的宣傳承諾不兌現(xiàn)，交房時的規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)景觀、戶型結(jié)構(gòu)等大大“縮水”的現(xiàn)狀，修改后的《條例》以法規(guī)形式明確了購房者要求開發(fā)商在銷售合同上寫明相關(guān)承諾的權(quán)利。

點評：地方性法規(guī)首次將那么具體、細化的有關(guān)房地產(chǎn)市場的各類行為作了法規(guī)化約束，開發(fā)商的利益、消費者的利益被平等地提進了法規(guī)，特別是防止開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)的問題，該條例進一步從法律上進行了保障。

NO.3

“兩稅”牽動二手房價

昆明市地稅局12月5日宣布：從今年12月21日起，對個人轉(zhuǎn)讓住房的，按政策規(guī)定征收個人所得稅和土地增值稅，并在市區(qū)5個房產(chǎn)交易中心及各縣區(qū)開展一體化征收管理，其征管流程將按“先稅后證”的原則。

昆明市個人轉(zhuǎn)讓住房環(huán)節(jié)的稅（費）種此前已實施的有：契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加和云南省地方教育附加。本次增加的“兩稅”從低確定核定征收率：能夠提供原購房價格證明的個稅征差額的20%和1%的土地增值稅；不能提供證明的個稅交納額為交易總額的1%以及1%的土地增值稅。

點評：“兩稅”開征的消息傳出后，二手房一度交易火爆，同時改名轉(zhuǎn)讓、假贈與、假離婚、做低合同價、先租后買等鉆政策空子“暗渡陳倉”的避稅高招一夜冒出。這反映出市民對“兩稅”轉(zhuǎn)嫁二手房價的擔(dān)心，不過積極的意義是炒房一族迅速降溫，下手更加謹慎。

NO.4新建廉租房1625套

“十一五”期間，昆明市將采取實物配租、租賃住房貨幣補貼、租金核減三種方式，不斷建立健全城市低收入家庭廉租房保障制度，并在全市實施“525”工程，即用5年時間解決25000戶城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難問題；今年，昆明市計劃在四個城區(qū)新建752套廉租房，其他10個縣（區(qū)）新建873套廉租房，共計1625套。

點評：看到這個消息，我們就馬上能再次感受到2005年幸福家園廉租戶搬進新家時的幸福笑容。廉租住房是政府為城市貧困人口開啟的安居之門。盡管1625套廉租房暫時還只能解決一小部分貧困家庭的住房困難，但由此可以看出政府的決心，用5年時間解決25000戶城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難問題一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

NO.5十車道提速東南板塊

5月23日，雙向十車道的昆洛路、東三環(huán)、朱家村立交橋全線貫通。昆明到呈貢從此只需半個小時左右的車程，主城與呈貢新城觸手可及。

昆洛路的建成通車，地產(chǎn)是最大的受益者。近年來，昆洛路延線的建設(shè)如火如荼地展開，在售樓盤風(fēng)起云涌，隨著昆洛路的開通，該板塊的價值得到了明顯提升，新城計劃的序幕正式拉開。

點評：東南板塊因體育城、世紀城等幾個大規(guī)模樓盤的開發(fā)，在昆明樓市中占據(jù)著舉足輕重的地位，雖然大家都知道那是未來新昆明發(fā)展的中心區(qū)，但在人們的印象中，那里還是離城很遠，甚至有一種前不著村、后不著店的感覺，而昆洛路的開通，讓人明顯意識到這里的區(qū)域價值。因此可以說，這幾條高等級公路的建設(shè)和改造，不僅打通了通向新昆明的“大動脈”，也極大地提升了東南板塊的置業(yè)價值。

NO.6房交會地產(chǎn)實力大檢閱

年年房交會，但“年年花不同”，2006年的昆明房產(chǎn)交易會因逢“地產(chǎn)新政”，很是冷談了一段，下半年相對走出觀望期的開發(fā)商們集中火力，使下半年的樓市呈現(xiàn)出了“色彩紛呈，形式多樣”，別墅、公寓、多層、高層、商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)面世，競爭頗為激烈。在占地45000平方米的展廳內(nèi)，齊集了150余家主流地產(chǎn)、裝飾建材企業(yè)以及相關(guān)行業(yè)的多個展臺，儼然是一次云南地產(chǎn)勢力和實力的大檢閱。

點評：就在這次房展上，90平米戶型大量出現(xiàn)，順城叫出了8000元/平米的高價，MOMA請來香港影星古天樂擔(dān)綱形象代言，許多表象都預(yù)示著一個新的地產(chǎn)時代正在到來。盡管與往年相比，今年參展樓盤數(shù)量銳減，但含金量比較高，大盤、新盤陣容整齊，新老地產(chǎn)大腕同臺亮相參展水平提高，開發(fā)商更加務(wù)實。

NO.7“90平米70%”總量控制

6月29日，在全省房地產(chǎn)工作會暨縣城房地產(chǎn)經(jīng)驗交流會上，省建設(shè)廳廳長馮志成對“國六條”細則中的熱點條款作了闡述，定下了云南省新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。

其中，“90平米以下戶型占70％”已明確按城市而不是按單個項目界定，“因特殊情況需要調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)比例的，昆明市要報建設(shè)部批準，其他城市要報省建設(shè)廳備案”。

點評：這應(yīng)該是云南省非常及時地對“國六條”的一種初步的解讀與貫徹，雖然還還不是最具體的細化和解釋，但已經(jīng)極大地緩解了業(yè)界的緊張情緒。

NO.8

房貸利率“跌宕起伏”

“新政”下，房貸利率和首付也是跌宕起伏、牽動人心。首先是年初利率的提高，然后是今年6月1日起，個人房貸首付提高至30%在云南全面實行。昨日各大媒體報道，本月各大銀行又出臺了一項新政策：將于2007年1月1日起對2006年8月19日發(fā)放的個人住房貸款利率進行調(diào)整為新基準利率的0.85倍，優(yōu)惠幅度至8.5折。在“國六條”的大背景下，房貸政策的變化不定受到了老百姓的極大關(guān)注。

點評：提高“門檻”和調(diào)整利率所反映出的是：銀行方面仍在貫徹穩(wěn)定房價、鼓勵自住、限制炒房的宏觀調(diào)控“大原則”。但年前提高利率、首付，年底降低利率同樣也反映了房貸政策搖擺不定的矛盾心理，一方面要提高門檻降低金融風(fēng)險，同時增加房產(chǎn)投資成本，打壓炒房行為，另一方面又要保護自住購房需求，鼓勵住房消費，讓老百姓安居樂業(yè)。

NO.9

旅游地產(chǎn)異軍突起

在今年通過的昆明市“十一五”規(guī)劃綱要中，“居住、休閑、養(yǎng)生、體驗在昆明”被確定為未來5年昆明實現(xiàn)旅游業(yè)新跨越的發(fā)展主題。乘著“打造宜居城市”、“60個旅游小鎮(zhèn)建設(shè)”的東風(fēng)，房地產(chǎn)和云南得天獨厚的旅游資源更加緊密地結(jié)合在了一起。“住在昆明”迅速衍生出一支強勁的地產(chǎn)力量：旅游（休閑）地產(chǎn)。目前，以百大野鴨湖假日小鎮(zhèn)、滇池高爾夫別墅、云南印象城、中城廣場等為代表的一批旅游（休閑）地產(chǎn)項目，正在樹立昆滇地產(chǎn)的另一種成功經(jīng)營模式。

點評：雖是后起之秀，但因天時地利人和的諸多優(yōu)勢合眾為一，旅游（休閑）地產(chǎn)成為了昆明房地產(chǎn)開發(fā)的一個新思路和新熱點。

NO.10

新城開發(fā)

2006年，呈貢新城建設(shè)全面鋪開，近日又傳出喜訊：昆明市級行政中心目前已完成35萬平方米的建設(shè)任務(wù)，大多數(shù)建筑主體正在進行地面建設(shè)，基坑幾乎全部打好。而此外的大量工程也在緊鑼密鼓地進行著；大學(xué)城：到2007年8月除昆明理工大學(xué)外，一期進入的4所大學(xué)學(xué)生開始入住；11月4日，經(jīng)過兩年多建設(shè)的我國目前唯一的縱列式鐵路集裝箱中心站建成并投入使用；同時，民營企業(yè)進入新區(qū)的速度也很快，除諾仕達集團的春城財富中心·新南亞風(fēng)情園破土動工外，還有浙商集團投資建設(shè)的東盟商貿(mào)城、官房集團的東盟物流中心等都已在新城落地生根。此外，還有百大地產(chǎn)等數(shù)家開發(fā)商已直接介入到新城的房地產(chǎn)開發(fā)中。

點評：新城建設(shè)是新昆明戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要陣地，也是將來昆明開發(fā)商的大有作為之地。隨著市級行政中心這個產(chǎn)業(yè)龍頭的實質(zhì)性突破，新城開發(fā)的每一步都牽引著開發(fā)商的眼球。

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