盤點(diǎn)

2006年即將過去，盤點(diǎn)這一年的昆明樓市，任何數(shù)字都已經(jīng)顯得毫無意義了，因?yàn)檫@一年里，提高土地出售門檻、限制期房預(yù)售、房貸首付提至三成、90平米以下戶型占70%......系列宏觀調(diào)控政策接踵而至，相關(guān)法規(guī)次第出臺(tái)，樓市參與各方都經(jīng)歷了前所未有的洗禮。值得稱道的是，在這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的“高壓期”和“轉(zhuǎn)型期”里，昆滇地產(chǎn)業(yè)依舊保持了相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)造了諸多的營銷佳績，表明云南開發(fā)商對(duì)國家政令和急速變化的市場需求有著敏銳的洞察力和適應(yīng)力。市場更加成熟了，消費(fèi)者更加理性了。

溫吞走過上半年

以往都是購房者持幣觀望，而今年樓市一開春，卻出現(xiàn)了開發(fā)商的觀望。“溫吞”甚至成為了今年上半年昆明樓市的顯著特征。春節(jié)以后，市場回暖很慢，不少預(yù)期上馬的新項(xiàng)目，特別是很多購房者都翹首以盼的云南映象、昆明老街、順城、荷塘月色等重量級(jí)項(xiàng)目也沒有露面，連滇池衛(wèi)城這樣的大盤也按兵不動(dòng)。有人說是開發(fā)商在捂盤，有人說是被調(diào)控給“卡”住了，還有人說是拆遷扯了后腿。不管怎么說，樓市的觀望氣氛逐漸彌漫開來。就在這個(gè)時(shí)候，“國六條”憑空而降，業(yè)界一片嘩然，不少本準(zhǔn)備放手一博的開發(fā)商不得不緊急“剎車”，蓄勢(shì)待發(fā)的昆明樓市再次放慢了節(jié)奏。不過，盡管上半年沒有大家預(yù)料的熱鬧，但盤點(diǎn)下來還是有17個(gè)樓盤(含住宅和商鋪)先后開盤，談不上聲勢(shì)浩大，卻也不乏閃光之處。

首先是小戶型需求強(qiáng)勁，可樂公寓、玫瑰公寓等幾個(gè)純小戶型項(xiàng)目受到市場熱捧就是最好的例證。“國六條”下，當(dāng)小戶型產(chǎn)品將成為市場主流時(shí)，大戶型必然會(huì)成為主市場的稀缺產(chǎn)品，因此，在新政出臺(tái)的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，新亞洲·體育城、家天下.鉑金公寓、邦盛國際城.水映長島等項(xiàng)目中的大戶型住宅價(jià)格都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

相對(duì)于住宅項(xiàng)目來說，上半年，昆明商業(yè)地產(chǎn)迎來了發(fā)展的新機(jī)遇，特別是主城“拆違拆臨”，10萬平米商鋪退市，引發(fā)市場商業(yè)格局裂變，商業(yè)項(xiàng)目頻出。但嚴(yán)格地說，上半年推出的商業(yè)項(xiàng)目中，除國貿(mào)商品城是純商業(yè)項(xiàng)目外，翠湖鉆界、傾城名店、上海沙龍·金色外灘、泰旸新城商業(yè)廣場等項(xiàng)目均為住宅底商。不少買家看好商鋪投資前景，對(duì)物業(yè)價(jià)值飆升預(yù)期較大，因此掀起了一股股創(chuàng)富風(fēng)暴。

房交會(huì)集中爆發(fā)

而隨著9月房交會(huì)的到來，上半年的相對(duì)平淡也就意味著下半年的精彩。進(jìn)入8月份，“溫吞”走過上半年的昆明樓市曙光乍現(xiàn)，新盤放量增多，僅8月就有4個(gè)新盤入市，12個(gè)在售樓盤掀起強(qiáng)銷高潮，市場供應(yīng)仍以大戶型為主，且多為高檔公寓、花園洋房、別墅等產(chǎn)品，此時(shí)市場交易也開始活躍起來了。

到了9月16日，昆明樓市則盼來了久違的“沸點(diǎn)”，憋了大半年的開發(fā)商們?cè)诜拷粫?huì)上集中“開火”，別墅、公寓、多層、高層、商業(yè)地產(chǎn)紛紛登場。縱觀新盤分布，大部分主要集中在北市區(qū)、南市區(qū)和市中心。“北面賣山，南面賣水”，北市區(qū)的荷塘月色、云南映象、財(cái)富中心、江東好世界、都市楓林等名盤的推出大大提升了北市區(qū)的檔次，“睡城”脫帽變成“城市副中心”。南市區(qū)以廣福路板塊最為活躍，玫瑰灣、水映長島、滇池嶺秀、碧水藍(lán)天等以大型住宅區(qū)為主的樓盤猶如繁星璀璨，將通向現(xiàn)代新昆明的大道點(diǎn)綴得色彩繽紛。而滇池路板塊則較為低調(diào)，浮出水面的同德·極少墅算是為這個(gè)板塊挽為了一些面子，給滇池路這個(gè)高檔住宅片區(qū)增添精彩一筆。同時(shí)，近幾年鮮有大規(guī)模新盤上市的主城區(qū)，也因MOMA二期、興杰站·現(xiàn)代城、時(shí)光·俊園、順城等項(xiàng)目的推出，賺足了市場的目光。而“經(jīng)開區(qū)”今年也強(qiáng)勢(shì)推出了云大知城項(xiàng)目，揭開了該片區(qū)的開發(fā)大幕。此外，在本屆房交會(huì)上,參展的別墅項(xiàng)目及包含別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目，有世紀(jì)半島、智者的山丘、茉莉唐朝等30個(gè)左右,達(dá)到參展樓盤的二分之一,其中有不少別墅項(xiàng)目都是首次亮相，由此可以預(yù)見，昆明別墅在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)還將處于放量態(tài)勢(shì)。

“后房交會(huì)時(shí)期”高潮迭起

房交會(huì)之后幾天，便迎來了十一黃金周。盡管由于政策方面的原因以及房交會(huì)剛剛結(jié)束，這個(gè)黃金周昆明樓市有些冷。但黃金周過后，卻是高潮迭起，在房交會(huì)上積蓄的市場需求和存盤量得到充分釋放，且一直延續(xù)到現(xiàn)在。興杰站·現(xiàn)代城開盤、都市楓林開盤、野鴨湖旅游小鎮(zhèn)開盤、楓蘭國際開盤、嶺東.紫郡開盤、國貿(mào)商品城認(rèn)租、順城認(rèn)籌、MOMA二期備戰(zhàn)......歲末臨近，大盤趕趟似的亮相，開盤之勢(shì)愈演愈烈，風(fēng)頭甚至蓋過了此前大半年，而且好戲仍在繼續(xù)。

“后房交會(huì)時(shí)期”的項(xiàng)目中，可圈可點(diǎn)之處皆多，如開發(fā)商響應(yīng)國家政策的積極性，據(jù)統(tǒng)計(jì),僅在今年房交會(huì)上就有近20家開發(fā)商不同數(shù)量地推出了90平方米的戶型,產(chǎn)品創(chuàng)新八仙過海,不僅有2房、3房,而且還有躍層、別墅；產(chǎn)品的區(qū)域分布,也不再局限于主城區(qū),在一些新興板塊和近郊都有體現(xiàn),可謂是放眼新昆明,城里城外都有小戶型。另外，千畝文化大盤云南映象，還專門推出了“經(jīng)濟(jì)型商品住宅”板塊，2000多元/平米的均價(jià)，得到了市場的認(rèn)可。值得一提的還有，本月10日公開認(rèn)籌的順城，以8000元/平米的均價(jià)為整個(gè)昆明樓市的房價(jià)走勢(shì)樹立了一個(gè)新標(biāo)桿。

客觀地說，在去年下半年和今年一系列調(diào)控措施相繼出臺(tái)之后，昆明樓市也相繼經(jīng)歷了震蕩后的低迷以及理性氛圍中的調(diào)整，但由于今年新盤上市量并不算多，房價(jià)也有一直處于平穩(wěn)上升狀態(tài)。一年多來，昆滇房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在開發(fā)方式、產(chǎn)品品質(zhì)提高、項(xiàng)目運(yùn)作、物業(yè)管理、成本控制以及品牌建設(shè)等多方面也都取得了可喜的進(jìn)步。為了與業(yè)界和讀者共同記錄昆滇地產(chǎn)業(yè)在“高壓”狀態(tài)下依舊穩(wěn)健的步伐，展示昆滇地產(chǎn)成功開發(fā)、經(jīng)營模式，本報(bào)今日還同期推出了“昆滇地產(chǎn)成功經(jīng)營模式”專題。

記者李先鋒

□熱點(diǎn)掃描

地價(jià)創(chuàng)新高房價(jià)穩(wěn)步漲

盤點(diǎn)2006年的昆明樓市，“地價(jià)屢創(chuàng)新高，房價(jià)穩(wěn)步增長”這兩大關(guān)鍵詞不得不提。尤其是今年下半年，幾宗土地的成交價(jià)格屢創(chuàng)新高，競價(jià)現(xiàn)場令人唏噓不已。這么高的地價(jià)，會(huì)帶來高房價(jià)嗎？

昆明今年土地交易的大幕是從6月份拉開的。6月26日，北市銀河片區(qū)“014地塊”公開出讓，這是昆明本年度向市場供應(yīng)的第一塊國有土地，也是銀河片區(qū)最后一塊經(jīng)營型用地(居住用地)。時(shí)逢“國六條”細(xì)則出臺(tái)，此塊土地的出讓價(jià)格可謂是擰緊了樓市神經(jīng)。最終，該地塊被云南實(shí)力地產(chǎn)以1.321536億元(約和132萬元/畝)收入囊中。當(dāng)一切水落石出之時(shí)，籠罩在開發(fā)商心頭的疑云也煙消云散，”國六條“細(xì)則暫時(shí)對(duì)昆明地價(jià)影響不大。

但進(jìn)入10月份，土地市場卻發(fā)生了戲劇性地變化，成交價(jià)格接連刷新紀(jì)錄。10月12日，“五甲塘地塊”以9.2522億元成為昆明當(dāng)之無愧的地王，每畝地價(jià)高達(dá)98萬余元，而周邊地價(jià)只有40~60萬元/畝。11月2日，東南二環(huán)沿線的3塊土地公開出讓，其中022號(hào)地塊，經(jīng)過近40輪競價(jià)，最終以5.2億元拍出，每畝地價(jià)達(dá)494.4萬。此次拍賣會(huì)上，上海盛高置地殺入昆明，高價(jià)參與競拍土地。11月6日，位于民航路26號(hào)的一塊面積102.24畝的土地，以6.9億元的高價(jià)拍出，每畝675萬元，相當(dāng)于每平方米1萬多元，創(chuàng)下昆明市土地交易成交單價(jià)最高紀(jì)錄。11月20日，星耀集團(tuán)以3559萬元的價(jià)格拍得位于攀昆商場后一塊面積為3.43畝的地塊，加上補(bǔ)償費(fèi)用，每畝成交價(jià)格為1127.52萬元，創(chuàng)昆明目前商業(yè)用地的最高單價(jià)。

這幾宗土地的成交高價(jià)，主要是地段價(jià)值決定的，并不能代表昆明地價(jià)漲勢(shì)兇猛。但通過這幾起土地交易可以看出，當(dāng)前昆明市場“拿地”的游戲規(guī)則已經(jīng)變了，靠資本說話的時(shí)代已經(jīng)來臨；另外，地價(jià)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的最核心成本，它當(dāng)然會(huì)在一定范圍內(nèi)影響房價(jià)的高低，盡管高地價(jià)并不一定導(dǎo)致高房價(jià)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是建立在地價(jià)穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)之上的，地價(jià)如此狂飆突進(jìn)已引起一些業(yè)界人士密切關(guān)注。

在地價(jià)屢創(chuàng)新高的同時(shí)，昆明樓價(jià)也在穩(wěn)步增長。首先是市中心漲勢(shì)明顯。如MOMA一期在2004年開盤時(shí)均價(jià)只有3000元/平米，目前在二手房市場的價(jià)格已漲至4500元/平米左右，據(jù)內(nèi)部人士透露，MOMA二期的均價(jià)可能會(huì)直逼6000元/平米。而順城8000元/平米的均價(jià)，更是將昆明樓市的價(jià)格推向了一個(gè)新的高度。同樣由賽倫地產(chǎn)開發(fā)的順城豪庭項(xiàng)目，在2000年開盤時(shí)均價(jià)也只有4000元/平米，現(xiàn)在在二手房市上的價(jià)格已經(jīng)漲至6000元/平米左右。匯都國際住宅價(jià)格目前在二手房市場上叫價(jià)為5500元/平米，米蘭國際的均價(jià)為4500元/平米以上，該區(qū)域的新盤興杰站·現(xiàn)代城的開盤均價(jià)也在5000元/平米以上。而目前二環(huán)路以外的樓盤均價(jià)也都在向3000元/平米逼近。

新政調(diào)控一年多來，昆明的房價(jià)不僅沒有降，還在小幅遞增。這與地價(jià)上漲和上市項(xiàng)目少有很大關(guān)系，但主要還是市場的剛性需求造成的，購房者多有看漲不看跌的心態(tài)，且投資需求仍然旺盛。

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