網(wǎng)友對房價(jià)的討論熱烈絕對出乎我的意料，足以見得對于普通房地產(chǎn)行業(yè)外的網(wǎng)友來講，房價(jià)是大家最關(guān)心的問題了。
以下摘錄部分網(wǎng)友的精彩發(fā)言，對于你們的積極參與表示感謝。
2006-11-2218:20:26
房價(jià)漲跌先知道
市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商品價(jià)格自然是由"商品的市場供求價(jià)值規(guī)律"說了算：“當(dāng)商品供不應(yīng)求時(shí)，其價(jià)格自然高于其實(shí)際價(jià)值，此時(shí)的商品存在超額利潤，社會(huì)資源將自動(dòng)向該收益率高的行業(yè)集中，因此導(dǎo)致該行業(yè)供給的產(chǎn)品逐漸增加，供求關(guān)系開始出現(xiàn)平衡，甚至開始出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，這時(shí)，該類商品的全社會(huì)價(jià)格自然回歸其本源價(jià)值”。房子是商品，同樣遵守這一基本經(jīng)濟(jì)原理。（注：這里的“需求”是指“市場的有效需求”）。
解決當(dāng)前房價(jià)過高過快增長的最對癥見效方法有兩條：
第一條：大量增加房屋供給，即建房；
第二條：限制或減少需求，尤其是虛假需求，即增加炒房者成本與限制炒房。
這一來一去，房價(jià)必回歸理性。而且也必將回歸理性。問題是，上述兩條會(huì)實(shí)現(xiàn)嗎？我認(rèn)為會(huì)象“水往低處流一樣”必然實(shí)現(xiàn)！理由：1）當(dāng)前，高利潤的房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，必然大量吸納社會(huì)資源投入其中。銀行向該行業(yè)注入的商業(yè)貸款占其貸款總規(guī)模的1/3，而且還在攀升就是明證；說白了就是：全社會(huì)的錢現(xiàn)在已集中在蓋房子這件事上了，房屋供給量的持續(xù)增加不可避免。畢竟現(xiàn)在蓋房賣房賺錢呀，還怕沒人干？所以房子的市場供應(yīng)量只會(huì)越來越多，只要資本逐利的本性不變，“第一條”（大量建房）就必然成立；逐利的房地產(chǎn)商與銀行資本會(huì)積極落實(shí)建房事業(yè)的，房子會(huì)不斷的建下去，除非到了建房賣房沒錢賺的那天，但那天也就是大家可以出手買房的那天呀。2）至于“第二條（限制炒房行為）”，中央政府與地方政府迫于日益高漲的民生壓力也會(huì)逐步落實(shí)與出臺(tái)政策限制炒房。所以，“第二條”也同樣成立。因此，房價(jià)終究會(huì)回歸理性。這才是一條真正顛仆不破的房價(jià)走勢真理。
中國人經(jīng)歷的短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代太久了，同時(shí)接受的經(jīng)濟(jì)規(guī)律教育還欠普及。因此才會(huì)有：屢屢發(fā)生的搶購商品風(fēng)潮，當(dāng)年全民搶購冰箱等家電風(fēng)潮就是一例。事實(shí)上，任何行業(yè)的高暴利黃金時(shí)代都不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)，家電業(yè)、手機(jī)業(yè)、汽車業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)——————衣食住行各行各業(yè)蓋莫能外！所以，我一定會(huì)買房，但一定不會(huì)是現(xiàn)在就買，一定是等房子的價(jià)格回歸其價(jià)值時(shí)再買。一句話：也勸大家別在此時(shí)跟風(fēng)買房買虧了。希望這番言論不會(huì)踩到某些行業(yè)經(jīng)紀(jì)人的尾巴，惹來罵！
我堅(jiān)信：規(guī)律就是規(guī)律，規(guī)律是不以任何人意志為轉(zhuǎn)移，并一定如此發(fā)揮其作用的。罵與不罵，都一樣.
市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商品價(jià)格自然是由"商品的市場供求價(jià)值規(guī)律"說了算：“當(dāng)商品供不應(yīng)求時(shí)，其價(jià)格自然高于其實(shí)際價(jià)值，此時(shí)的商品存在超額利潤，社會(huì)資源將自動(dòng)向該收益率高的行業(yè)集中，因此導(dǎo)致該行業(yè)供給的產(chǎn)品逐漸增加，供求關(guān)系開始出現(xiàn)平衡，甚至開始出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，這時(shí)，該類商品的全社會(huì)價(jià)格自然回歸其本源價(jià)值”。房子是商品，同樣遵守這一基本經(jīng)濟(jì)原理。（注：這里的“需求”是指“市場的有效需求”）。
解決當(dāng)前房價(jià)過高過快增長的最對癥見效方法有兩條：
第一條：大量增加房屋供給，即建房；
第二條：限制或減少需求，尤其是虛假需求，即增加炒房者成本與限制炒房。
這一來一去，房價(jià)必回歸理性。而且也必將回歸理性。問題是，上述兩條會(huì)實(shí)現(xiàn)嗎？我認(rèn)為會(huì)象“水往低處流一樣”必然實(shí)現(xiàn)！理由：1）當(dāng)前，高利潤的房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，必然大量吸納社會(huì)資源投入其中。銀行向該行業(yè)注入的商業(yè)貸款占其貸款總規(guī)模的1/3，而且還在攀升就是明證；說白了就是：全社會(huì)的錢現(xiàn)在已集中在蓋房子這件事上了，房屋供給量的持續(xù)增加不可避免。畢竟現(xiàn)在蓋房賣房賺錢呀，還怕沒人干？所以房子的市場供應(yīng)量只會(huì)越來越多，只要資本逐利的本性不變，“第一條”（大量建房）就必然成立；逐利的房地產(chǎn)商與銀行資本會(huì)積極落實(shí)建房事業(yè)的，房子會(huì)不斷的建下去，除非到了建房賣房沒錢賺的那天，但那天也就是大家可以出手買房的那天呀。2）至于“第二條（限制炒房行為）”，中央政府與地方政府迫于日益高漲的民生壓力也會(huì)逐步落實(shí)與出臺(tái)政策限制炒房。所以，“第二條”也同樣成立。因此，房價(jià)終究會(huì)回歸理性。這才是一條真正顛仆不破的房價(jià)走勢真理。
中國人經(jīng)歷的短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代太久了，同時(shí)接受的經(jīng)濟(jì)規(guī)律教育還欠普及。因此才會(huì)有：屢屢發(fā)生的搶購商品風(fēng)潮，當(dāng)年全民搶購冰箱等家電風(fēng)潮就是一例。事實(shí)上，任何行業(yè)的高暴利黃金時(shí)代都不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)，家電業(yè)、手機(jī)業(yè)、汽車業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)——————衣食住行各行各業(yè)蓋莫能外！所以，我一定會(huì)買房，但一定不會(huì)是現(xiàn)在就買，一定是等房子的價(jià)格回歸其價(jià)值時(shí)再買。一句話：也勸大家別在此時(shí)跟風(fēng)買房買虧了。希望這番言論不會(huì)踩到某些行業(yè)經(jīng)紀(jì)人的尾巴，惹來罵！
我堅(jiān)信：規(guī)律就是規(guī)律，規(guī)律是不以任何人意志為轉(zhuǎn)移，并一定如此發(fā)揮其作用的。罵與不罵，都一樣.
2006-11-3012:12:31
房價(jià)：算一算合理的年漲幅，會(huì)嚇你一跳
國民經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，居民可支配收入在提高，房價(jià)雖漲漲跌跌，但上漲的長期趨勢卻是必然。關(guān)于房價(jià)，何以百姓怨聲載道？因?yàn)槲覀兊姆績r(jià)上漲超出了一個(gè)合理的“度”。
那么房價(jià)上漲應(yīng)該有一個(gè)什么樣的“度”呢？量入為出是最基本的原則，房價(jià)的上漲必然不能脫離社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)情。我們算一算合理的年漲幅。
先假設(shè)幾個(gè)接近事實(shí)的數(shù)據(jù)：
國民可支配收入年漲幅——————-8％
去年家庭收入———————————-n
房價(jià)收入比————————————-10
去年房價(jià)—————————————10n
今年家庭收入增量————————-0.08n
今年房價(jià)合理增加量（同上）———-0.08n
計(jì)算：
今年房價(jià)合理漲幅———0.08n÷10n=0.008
明年、后年……所利用來計(jì)算的家庭收入基數(shù)增加，所利用來計(jì)算的房價(jià)基數(shù)增加，因?yàn)閮烧咴黾拥谋壤煌績r(jià)收入比會(huì)降低。但這不是問題，我計(jì)算的就是中間年份，此前幾年、此后幾年的房價(jià)收入比可以互補(bǔ)，10年是均數(shù)。
可以從上面的計(jì)算看出，合理的房價(jià)年漲幅是0.008，即0.8％，十年合理漲幅為1＋0.008的10次方減去1，約8.3％
上述計(jì)算的前提：
1、雖然收入增長，但生活的其他方面不得改善，醫(yī)療費(fèi)用不得增長，子女上學(xué)費(fèi)用不得增長。
2、雖然收入增長，不能增加儲(chǔ)蓄量。
3、不能搞按揭，因?yàn)闀?huì)產(chǎn)生額外的利息支出。
假如考慮上面三項(xiàng)計(jì)算外增支，房價(jià)年漲幅不能超過0.5％
不算不知道，一算嚇一跳。雖然只是理論上的數(shù)字，但是，計(jì)算結(jié)果與現(xiàn)實(shí)的巨大反差著實(shí)讓我們吃驚。暴漲的房價(jià)給我們帶來的是什么？當(dāng)然是其他支出的壓縮！我們是不是感受到了生活質(zhì)量在下降呢？你可能沒有，但是有人感受到了，比如比比皆是的“房奴”，他們在節(jié)衣縮食，甚至連親戚朋友也給省了，沒良心的連老邁的爸媽也不要了；他們在苦苦掙扎，有病不敢治，卻不得不去看心理醫(yī)生。心痛呀！
國民經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，居民可支配收入在提高，房價(jià)雖漲漲跌跌，但上漲的長期趨勢卻是必然。關(guān)于房價(jià)，何以百姓怨聲載道？因?yàn)槲覀兊姆績r(jià)上漲超出了一個(gè)合理的“度”。
那么房價(jià)上漲應(yīng)該有一個(gè)什么樣的“度”呢？量入為出是最基本的原則，房價(jià)的上漲必然不能脫離社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)情。我們算一算合理的年漲幅。
先假設(shè)幾個(gè)接近事實(shí)的數(shù)據(jù)：
國民可支配收入年漲幅——————-8％
去年家庭收入———————————-n
房價(jià)收入比————————————-10
去年房價(jià)—————————————10n
今年家庭收入增量————————-0.08n
今年房價(jià)合理增加量（同上）———-0.08n
計(jì)算：
今年房價(jià)合理漲幅———0.08n÷10n=0.008
明年、后年……所利用來計(jì)算的家庭收入基數(shù)增加，所利用來計(jì)算的房價(jià)基數(shù)增加，因?yàn)閮烧咴黾拥谋壤煌績r(jià)收入比會(huì)降低。但這不是問題，我計(jì)算的就是中間年份，此前幾年、此后幾年的房價(jià)收入比可以互補(bǔ)，10年是均數(shù)。
可以從上面的計(jì)算看出，合理的房價(jià)年漲幅是0.008，即0.8％，十年合理漲幅為1＋0.008的10次方減去1，約8.3％
上述計(jì)算的前提：
1、雖然收入增長，但生活的其他方面不得改善，醫(yī)療費(fèi)用不得增長，子女上學(xué)費(fèi)用不得增長。
2、雖然收入增長，不能增加儲(chǔ)蓄量。
3、不能搞按揭，因?yàn)闀?huì)產(chǎn)生額外的利息支出。
假如考慮上面三項(xiàng)計(jì)算外增支，房價(jià)年漲幅不能超過0.5％
不算不知道，一算嚇一跳。雖然只是理論上的數(shù)字，但是，計(jì)算結(jié)果與現(xiàn)實(shí)的巨大反差著實(shí)讓我們吃驚。暴漲的房價(jià)給我們帶來的是什么？當(dāng)然是其他支出的壓縮！我們是不是感受到了生活質(zhì)量在下降呢？你可能沒有，但是有人感受到了，比如比比皆是的“房奴”，他們在節(jié)衣縮食，甚至連親戚朋友也給省了，沒良心的連老邁的爸媽也不要了；他們在苦苦掙扎，有病不敢治，卻不得不去看心理醫(yī)生。心痛呀！
分析原因、提建議：
有人說，是因?yàn)樾枨筇�，供不�?yīng)求。
就我們目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，幾乎所有自由競爭的行業(yè)生產(chǎn)過剩，何以獨(dú)獨(dú)房地產(chǎn)就供不應(yīng)求？國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，需求當(dāng)然會(huì)增加，難道供應(yīng)就是死的，不會(huì)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增加？難道地產(chǎn)商是傻的，不會(huì)增加開發(fā)量，有錢不賺？
先富者先買了房子，投機(jī)者先搶了房子。后富、沒富的人為國民經(jīng)濟(jì)和先富者做了若干年的墊腳石，難道他們此時(shí)只能被投機(jī)者趁火打劫？房價(jià)高企，難道后富、沒富的人此后沒有資格住新房？
平時(shí)我批評(píng)開發(fā)商，但我從來不認(rèn)為悶聲賺錢的開發(fā)商十惡不赦，因?yàn)檫@是人性使然，誰可以加強(qiáng)開發(fā)商的社會(huì)性？土地資源緊張，但是還是要滿足正當(dāng)?shù)淖》恳�，要增加土地開發(fā)量，要制定更強(qiáng)硬的政策將存量房產(chǎn)從投機(jī)者手里趕出來。怕投機(jī)者傷本、失望，只會(huì)導(dǎo)致更多的老百姓傷心、絕望。這一點(diǎn)，又是誰可以做到？
房地產(chǎn)市場有特殊性，“特”在哪？“特”在它是生活必需品，不能任由投機(jī)者猖狂
房價(jià)合理年漲幅：我的計(jì)算方法非常合理
在《房價(jià)：算一算合理的年漲幅，會(huì)嚇你一跳》里，我與大家討論了房價(jià)的合理年漲幅，我陳述了自己計(jì)算房價(jià)合理漲幅的思路，如下：
依量入為出的原則，先假設(shè)幾個(gè)接近事實(shí)的數(shù)據(jù)：
國民可支配收入年漲幅—————-8％
去年家庭收入————————————-n
房價(jià)收入比——————————————-10
去年房價(jià)———————————————10n
今年家庭收入增量——————————-0.08n
今年房價(jià)合理增加量（同上）—————-0.08n
計(jì)算：
今年房價(jià)合理漲幅——————0.08n÷10n=0.008
明年、后年……所利用來計(jì)算的家庭收入基數(shù)增加，所利用來計(jì)算的房價(jià)基數(shù)增加，因?yàn)閮烧咴黾拥谋壤煌�，房價(jià)收入比會(huì)降低。但這不是問題，我計(jì)算的就是中間年份，此前幾年、此后幾年的房價(jià)收入比可以互補(bǔ)，10年是均數(shù)。
可以從上面的計(jì)算看出，合理的房價(jià)年漲幅是0.008，即0.8％，十年合理漲幅為1＋0.008的10次方減去1，約8.3％
我未見網(wǎng)友們提什么具體建議，但是，我想讓更多的網(wǎng)友看到我的這篇文章，了解我的思路，希望我的思路能對網(wǎng)友們的思考有所助益。于是，我到房產(chǎn)博客首頁文章（包括任、董之流）下跟帖，宣傳這篇文章。讓我意想不到的是，我宣傳這篇文章的所有跟帖都遭到清除。我再貼，還是被清除。再貼……
分析此事的前后細(xì)節(jié)，再聯(lián)想到網(wǎng)上諸如“烏龜王八蠢豬走狗生殖器性生活”之類言論是不會(huì)被刪的，我更堅(jiān)信了自己的想法：我是對的！我的思路破解某些人的迷魂陣，能夠揭露很多的謊言！有些人就是怕真話、簡單的話、一針見血的話。
我的文章被人帶上了高帽子，所以新浪只好不停地刪我的宣傳跟帖！
回過頭來看我的計(jì)算思路，除了以前提到過的“量入為出”，我只說一點(diǎn)就夠了。上述思路中，房價(jià)越低（也即是房價(jià)收入比越�。�，求出來的合理年漲幅就越大；房價(jià)越高（也即是房價(jià)收入比越大），求出來的合理年漲幅就越小。這就是其合理性的有力體現(xiàn)。
我提供的思路如上，至于要加入什么系數(shù)之類，那真的就是房產(chǎn)專家們的事了。
我相信這個(gè)計(jì)算是有益的。雖然它不能直接導(dǎo)致房價(jià)下跌，但是可以幫助大家考慮問題，有助于政府的方向性決策。
在《房價(jià)：算一算合理的年漲幅，會(huì)嚇你一跳》里，我與大家討論了房價(jià)的合理年漲幅，我陳述了自己計(jì)算房價(jià)合理漲幅的思路，如下：
依量入為出的原則，先假設(shè)幾個(gè)接近事實(shí)的數(shù)據(jù)：
國民可支配收入年漲幅—————-8％
去年家庭收入————————————-n
房價(jià)收入比——————————————-10
去年房價(jià)———————————————10n
今年家庭收入增量——————————-0.08n
今年房價(jià)合理增加量（同上）—————-0.08n
計(jì)算：
今年房價(jià)合理漲幅——————0.08n÷10n=0.008
明年、后年……所利用來計(jì)算的家庭收入基數(shù)增加，所利用來計(jì)算的房價(jià)基數(shù)增加，因?yàn)閮烧咴黾拥谋壤煌�，房價(jià)收入比會(huì)降低。但這不是問題，我計(jì)算的就是中間年份，此前幾年、此后幾年的房價(jià)收入比可以互補(bǔ)，10年是均數(shù)。
可以從上面的計(jì)算看出，合理的房價(jià)年漲幅是0.008，即0.8％，十年合理漲幅為1＋0.008的10次方減去1，約8.3％
我未見網(wǎng)友們提什么具體建議，但是，我想讓更多的網(wǎng)友看到我的這篇文章，了解我的思路，希望我的思路能對網(wǎng)友們的思考有所助益。于是，我到房產(chǎn)博客首頁文章（包括任、董之流）下跟帖，宣傳這篇文章。讓我意想不到的是，我宣傳這篇文章的所有跟帖都遭到清除。我再貼，還是被清除。再貼……
分析此事的前后細(xì)節(jié)，再聯(lián)想到網(wǎng)上諸如“烏龜王八蠢豬走狗生殖器性生活”之類言論是不會(huì)被刪的，我更堅(jiān)信了自己的想法：我是對的！我的思路破解某些人的迷魂陣，能夠揭露很多的謊言！有些人就是怕真話、簡單的話、一針見血的話。
我的文章被人帶上了高帽子，所以新浪只好不停地刪我的宣傳跟帖！
回過頭來看我的計(jì)算思路，除了以前提到過的“量入為出”，我只說一點(diǎn)就夠了。上述思路中，房價(jià)越低（也即是房價(jià)收入比越�。�，求出來的合理年漲幅就越大；房價(jià)越高（也即是房價(jià)收入比越大），求出來的合理年漲幅就越小。這就是其合理性的有力體現(xiàn)。
我提供的思路如上，至于要加入什么系數(shù)之類，那真的就是房產(chǎn)專家們的事了。
我相信這個(gè)計(jì)算是有益的。雖然它不能直接導(dǎo)致房價(jià)下跌，但是可以幫助大家考慮問題，有助于政府的方向性決策。
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