一手房的地段、區(qū)域成熟度和二手房的舒適、人性化幾乎是魚和熊掌不可兼得的一對(duì)矛盾，也是購房者“出手”時(shí)最為左右為難的原因。構(gòu)成一個(gè)理想生活空間的要素：地段、配套、價(jià)格、戶型在“下手”時(shí)主選什么？不選擇什么？由此延伸出去，今天，我們請(qǐng)來房屋中介、置業(yè)專家、調(diào)查公司的專業(yè)人士，用“解剖麻雀”的方法，剖析一手房和二手房的特點(diǎn)、優(yōu)劣，希望能助正準(zhǔn)備購房的消費(fèi)者“一臂之力”。

從上世紀(jì)90年代的商品房大面積開發(fā)起，到近年一環(huán)路以內(nèi)鮮有新盤上市，昆明樓市的現(xiàn)狀顯示出了：一手房主導(dǎo)外圍市場(chǎng)，二手房搶占中心城區(qū)的分布格局。

“地段才是第一位的，二手房的地段優(yōu)勢(shì)無法取代。”這種“二手房觀點(diǎn)”代表了大多數(shù)人對(duì)城市中心區(qū)的崇拜；出行便捷、生活便利、生活成本低這些都是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；但二手房修建的年代較早，設(shè)計(jì)理念和審美標(biāo)準(zhǔn)都停留在當(dāng)年建房時(shí)的水平，因此，享受地段優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，購房者也要忍受早期開發(fā)樓盤的廳、廚、衛(wèi)面積小，不到2平方米的廁所、沒有直接采光的暗廳、無法南北通風(fēng)的朝向等實(shí)際問題，總的說來許多早期開發(fā)的二手房離現(xiàn)在人對(duì)房型結(jié)構(gòu)的要求還是有一定的距離。

隨著開發(fā)水平的日趨成熟，戶型變化、景觀設(shè)計(jì)、配套完善也在發(fā)生著日新月異的變化。單從戶型和格局上看，新開發(fā)的小區(qū)樓盤自然比“歷史悠久”的二手房更合理、更舒適。再加上一手房靈活的戶型結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代化高科技的管理系統(tǒng)、完善的配套功能、安全的保安系統(tǒng)和周全及時(shí)的物業(yè)服務(wù)，這些都不得不讓二手房“俯首稱臣”。

于是就出現(xiàn)了兩種尷尬：晚上住在舒適的新房里，早上拼命地往城中心趕——上班、上學(xué)、送孩子；要么上班、上學(xué)就在附近，但房子小、晚上吵、空氣質(zhì)量又差。

瑪雅房屋卞東曉：一手房的設(shè)計(jì)元素是最大優(yōu)勢(shì)

在我看來，一手房的最大優(yōu)勢(shì)在于設(shè)計(jì)時(shí)能夠運(yùn)用最新的設(shè)計(jì)元素，比如目前的退臺(tái)式花園洋房以及相當(dāng)人性化的戶型、朝向、面積等，但它缺點(diǎn)是購買時(shí)看不到實(shí)際的東西，還存在“看到”的和“拿到”的不是一樣。沒有有形的產(chǎn)品給你看：景觀、樓盤是否按規(guī)劃不清楚、物管費(fèi)用不能確定、配套是個(gè)大概數(shù)字、地段的選擇層面不高。

而這些在二手房就不存在，二手房可以用眼睛去落實(shí)，費(fèi)用也可以計(jì)算，房子分布得比較廣，你也可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件來進(jìn)行購買；由于房源較多，同一地段就可以挑選、對(duì)比，投資價(jià)值也很清晰，可以比較同等地段的房?jī)r(jià)和租金；因此，從出租角度看，二手房更有優(yōu)勢(shì)，不用等很長(zhǎng)的建設(shè)期。

但比較同樣的購買手續(xù)，一手房要簡(jiǎn)單得多——交接房手續(xù)簡(jiǎn)單，開發(fā)商一并給你辦理完，價(jià)格雖比二手房高但固定，不會(huì)有潛在風(fēng)險(xiǎn)。二手房則不同，交接時(shí)水、電、物管費(fèi)、有線電視費(fèi)等等需要交接，而且交易流程不易被購房者掌握，找不規(guī)范的中介可能會(huì)存在吃差價(jià)、手續(xù)辦理留后遺癥等問題。

昆明古德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司楊昊天：二手房明年“過冬”

從發(fā)展趨勢(shì)來看，二手房明年將進(jìn)入一個(gè)冬季；隨著個(gè)人所得稅繳納的開始，二手房?jī)r(jià)格整個(gè)要比2006年增加7.55%，這個(gè)購房款增長(zhǎng)的直接結(jié)果是：賣方把增加部份加到買方的頭上，在短期內(nèi)顯現(xiàn)的是二手房?jī)r(jià)格上漲，但更深層次的變化會(huì)是從原來的買方市場(chǎng)變成了賣方市場(chǎng)，很多二手房可能就賣不出去，小的中介公司會(huì)隨之倒閉。

與之相仿的是一手房市場(chǎng)，雖然二手房市場(chǎng)因漲價(jià)而轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，但今年下半年陸續(xù)拍出的幾個(gè)地塊價(jià)格都漲了很多，可以預(yù)見，明年新盤的價(jià)格也會(huì)上漲。兩頭上漲只能導(dǎo)致購買力的下降。

相比外省房地產(chǎn)市場(chǎng)，昆明是一方凈土，是一個(gè)沒有泡沫的市場(chǎng)，所以上漲應(yīng)該影響很大，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)不活躍。而相比較這兩種情況，租賃市場(chǎng)反而活躍起來，二手房賣不去，用來租賃的就多，從我們公司的經(jīng)營(yíng)情況看，年底這段時(shí)間租賃房屋比以往提高了20%左右。

田野調(diào)查公司張帆：孰優(yōu)孰劣沒有標(biāo)準(zhǔn)

一手房和二手房相比，價(jià)格總體上是二手房低于一手房，但今年的情況有了顯著的變化：一、二手房都漲，與往年的同期限相比，1—6月份的二手房漲幅高于了一手房。5月份的宏觀調(diào)控后，市場(chǎng)交易有所下降，接下來又有小幅回落，一手房高出一點(diǎn)點(diǎn)，到年底，漲跌幅度沒有超過5%。但調(diào)控后的別墅價(jià)格變化很明顯，漲幅到了4.9%。

一、二手房各自的優(yōu)缺點(diǎn)應(yīng)該說是很明顯的，比如說配套、戶型、地段、價(jià)格、密度等方面都不樣。今年還有一個(gè)特點(diǎn)：一環(huán)路以內(nèi)因?yàn)樾略鰳潜P的供應(yīng)量少，導(dǎo)致了一環(huán)路以內(nèi)的二手房整體價(jià)格高于一手房，這些高價(jià)二手房的優(yōu)勢(shì)在于在地段和配套。

要說一手房好還是二手房好，事實(shí)上是沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，房子的好壞應(yīng)該由購房者的心理喜好決定，同時(shí)也和購買力有關(guān)。比如剛剛工作、或剛畢業(yè)的購房者可能就會(huì)買一個(gè)價(jià)格比較低一些的二手房先住，而城區(qū)很多白領(lǐng)、公務(wù)員又可能需要置換一下房子，到城外購買一套面積、戶型更理想一些的房子。因此，應(yīng)該說房子的優(yōu)缺點(diǎn)也應(yīng)該是相對(duì)的。

至祥置業(yè)總經(jīng)理周曼：二手房平均高出10%左右

昆明的特點(diǎn)是一手房市場(chǎng)大量的新盤是期房，而二手房的優(yōu)勢(shì)則在于買的是現(xiàn)房。同時(shí)，二手房的價(jià)格要比一手房高出10%左右。

二手房比一手房?jī)r(jià)高，究其原因主要由稅收的增加、換房客交易頻率的增加、市場(chǎng)房?jī)r(jià)的漲幅幾大因素構(gòu)成。昆明二手房交易市場(chǎng)這幾年比較活躍，但其間也存在一些不規(guī)范交易行為，如雙向收取傭金等。

所謂一手房和二手房是一個(gè)交替的過程，從置業(yè)投資角度看，一手房的投資空間要比二手房投資空間大，但作為未來的市場(chǎng)，二手房將成為主流產(chǎn)品，這取決于土地資源的日益稀缺，新盤開發(fā)的減少。而未來的居住面積將比現(xiàn)在大得多，現(xiàn)在滿足90平米，明天就可能要住120平米；房子也將大多以自住為主，投資為輔，二手房的發(fā)展趨勢(shì)也會(huì)出現(xiàn)全款一次性付清。一手房PK二手房

第一回合：地段

一手房：近年市區(qū)新建樓盤不多，多建在近郊及遠(yuǎn)離市區(qū)的地方。

二手房：市區(qū)、熱點(diǎn)地區(qū)隨處可見二手房的“身影”。

第二回合：交通

一手房：相對(duì)二手房交通不是很方便，公交線路不多，有的樓盤道路不暢。

二手房：城市核心區(qū)有密織的交通網(wǎng)絡(luò)，交通環(huán)境自然優(yōu)越。

第三回合：外觀

一手房：外觀新穎、現(xiàn)代感強(qiáng)，頗具視覺沖擊力。

二手房：建筑外觀較為傳統(tǒng)，單一，九十年代建筑風(fēng)格為主。風(fēng)吹日曬久了不免有發(fā)黃、裂縫之處。

第四回合：戶型

一手房：大開間居室、敞開式廚房、寬大的客廳等較為符合現(xiàn)代人的居住理念。

二手房：房間不夠敞亮、客廳面積過于窄小甚至有的老房子沒有客廳等。

第五回合：價(jià)格

一手房：新樓盤普遍戶型面積較大，單價(jià)較高，如此算下來總價(jià)自然不菲。

二手房：戶型面積雖小但是其總價(jià)卻相對(duì)較低，這也是吸引購房者購買的重要因素。

第六回合：物管

一手房：大都主打服務(wù)牌，物業(yè)配套設(shè)施相對(duì)較成熟，如綠化、保安、車位、電梯等物管較為完善。

二手房：二手房大多由于其建成年代較早，因此并不具備完善、成熟的物業(yè)服務(wù)。

第七回合：區(qū)位

一手房：大多新建樓盤地段偏遠(yuǎn)決定了它市政配套、商業(yè)設(shè)施、氛圍等不夠成熟，有待進(jìn)一步完善。

二手房：二手房憑借其占據(jù)城市中心區(qū)的有利地勢(shì)，整體商業(yè)氛圍、購物環(huán)境、生活氣息等十分濃郁。

第八回合：升值空間

一手房：升值潛力較為可觀。

二手房：盡占天時(shí)、地利，升值潛力將進(jìn)一步提升。

第九回合：風(fēng)險(xiǎn)

一手房：存在期房風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)實(shí)與承諾不相符，如出現(xiàn)面積縮水、延期交房、綠地減少等問題。

二手房：現(xiàn)房現(xiàn)賣，房屋品質(zhì)好壞一目了然，降低了購房者許多購房風(fēng)險(xiǎn)。

第十回合：交易

一手房：由開發(fā)商一手辦理完畢。

二手房：交易手續(xù)、流程復(fù)雜，不易被購房者所撐握，少量中介存在“貓膩”。

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