年終歲末，正在焦急等待的二手房市場隨著個(gè)人所得稅、土地增值稅的一紙“征收令”而引發(fā)巨大波瀾。昆明二手房市場將何去何從，二手房價(jià)格會(huì)否引發(fā)狂飆，投機(jī)炒房者能否現(xiàn)形？記者就此采訪了部分二手房交易中介商。

二手房價(jià)格上揚(yáng)

觀點(diǎn)1

“回頭來看，2006年的房地產(chǎn)市場可謂‘一波三折’，宏觀調(diào)控政策緊鑼密鼓地出臺(tái)，二手房稅收政策步步緊跟。營業(yè)稅從2年內(nèi)轉(zhuǎn)手調(diào)整到5年，個(gè)人所得稅以及土地增值稅的即將征收等，都在一定程度上增加了交易成本�！睒s城房產(chǎn)副總經(jīng)理黃順預(yù)言，兩稅同征引發(fā)二手房價(jià)格上揚(yáng)是必然趨勢。賣方會(huì)把多出來的稅費(fèi)加入交易成本，甚至也不乏有賣家直接提出稅費(fèi)由買家承擔(dān)，這樣將直接導(dǎo)致二手房交易價(jià)格的提高。

“根據(jù)我們進(jìn)行的市場摸底，今年上半年?duì)I業(yè)稅征管細(xì)則的出臺(tái)，昆明房價(jià)就上漲了2到3個(gè)百分點(diǎn)，本月征收兩個(gè)稅種將把昆明二手房價(jià)抬高不少�！蓖瑫r(shí)，裕興房產(chǎn)業(yè)務(wù)部馬經(jīng)理也印證了這一觀點(diǎn)。

從古德地產(chǎn)收集的房源信息中可以發(fā)現(xiàn)，二環(huán)路以內(nèi)的二手房價(jià)格每平方2500——3000元，二環(huán)路以外在均價(jià)為每平方2300——2800元。一環(huán)路內(nèi)的二手房價(jià)格每平方米甚至可達(dá)到4500元以上，而且多數(shù)是2001年前后建蓋的房子。

房源轉(zhuǎn)向租賃市場

觀點(diǎn)2

部分中介認(rèn)為政策調(diào)整后，二手房價(jià)格上揚(yáng)后，買家承受不起，交易量萎縮，將直接導(dǎo)致二手房潛在購房者轉(zhuǎn)向新房以及租賃市場�！罢鞫惡�，二手房交易量萎縮是難以避免的”，古德地產(chǎn)信息部經(jīng)理朱勇祥認(rèn)為個(gè)稅的征收對租賃市場應(yīng)該說是一大利好。原本打算出售的房源轉(zhuǎn)向租賃市場，可租房源增加，租房市場更趨活躍。

朱勇祥還透露了一種反常的現(xiàn)象。自上周以來，古德地產(chǎn)的二手房成交量反而減少了，與之前相比大概減少了20%左右。主要是因?yàn)椴糠謽I(yè)主和客戶會(huì)在征稅前持觀望態(tài)度，短期內(nèi)出現(xiàn)了業(yè)主由售轉(zhuǎn)租的“惜售”行為和二手房交易中“稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁”現(xiàn)象，因此二手房的交易量出現(xiàn)了短暫的下滑。不過，房屋租賃反倒火爆起來，僅上周就比平時(shí)租房量增加了25%左右，但租金沒有上漲。

“炒房團(tuán)”難覓蹤跡

觀點(diǎn)3

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，個(gè)人所得稅和土地增值稅的征收，目的在于遏止投機(jī)“炒房團(tuán)”，防止囤積房源、倒買倒賣的現(xiàn)象，因?yàn)槎唐诮灰椎某杀緦⒋蠓黾印?

裕興房產(chǎn)的馬經(jīng)理說，昆明房地產(chǎn)市場在西部地區(qū)處于中等水平，交易偏于理性，無論是商品房，還是二手房，其房價(jià)漲幅在西部省會(huì)都是比較低的，屬于建材、地段和土地價(jià)格上漲誘發(fā)的剛性價(jià)格。這給類似溫州“炒房團(tuán)”留下的利潤空間并不多。據(jù)他了解，昆明大部分二手房主屬二次置業(yè)，“往往是以舊換新”，而所謂的“炒房團(tuán)”其實(shí)早已難覓蹤跡了。

瞞報(bào)房價(jià)不受保護(hù)

首席記者許建龍記者楊抒燕昨天下午2點(diǎn)半左右，記者在昆明市房產(chǎn)交易中心看到，前來交易的人雖然不像7月底那樣摩肩接踵，但相比平時(shí)也熱鬧了許多。一位姓劉的女士告訴記者，聽說最近一段時(shí)間將要征收個(gè)人所得稅和土地增值稅，因此特地趕在強(qiáng)制征收之前過來辦手續(xù)。

公證處：交易高峰被分流

昆明市公證處副主任王海寧介紹，幾天前就有媒體發(fā)布消息即將征收個(gè)稅，所以最近交易量明顯地增多了，“從11月26日到昨天，不到10天時(shí)間里，涉房公證就有538件，相當(dāng)于整個(gè)10月份房屋公證總數(shù)的2/3�！�

此外，記者從現(xiàn)場還聽到一些熱門詞：“一口價(jià)”和“凈收”等名詞最近普遍出現(xiàn)在二手房交易過程中，也就是說賣方變相將手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買方頭上，這樣容易導(dǎo)致雙方故意低報(bào)房價(jià)，以降低稅費(fèi)。公證人員專門提醒，故意瞞報(bào)或低報(bào)房價(jià)將不受法律保護(hù)，而且今后容易出現(xiàn)糾紛。

對于即將來臨的交易高峰，公證處也有相應(yīng)的措施，“在正式文件下發(fā)以前，幾乎每個(gè)月底都會(huì)有下月1日將征收個(gè)稅的傳聞，造成了好幾次交易小高峰，已經(jīng)分流掉一部分趕搭‘末班車’的交易者。另外，經(jīng)歷過營業(yè)稅開征前的‘地震’后，公證處已經(jīng)有相應(yīng)的應(yīng)急措施�！�

最后，王海寧表示，目前公證處的負(fù)荷量為每天不超過200起，到時(shí)交易的人增多，超過最大負(fù)荷量時(shí)，不排除與稅務(wù)部門聯(lián)動(dòng)，采取先蓋章后延期辦理手續(xù)的措施予以應(yīng)對。

賣方：稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方

在西壩某房產(chǎn)中介，記者見到正在著急賣房子的汪先生。汪先生目前正準(zhǔn)備出售一套西壩路附近3室2廳約70平米的房產(chǎn)，希望趕在個(gè)稅征收之前把房產(chǎn)出手，但是現(xiàn)在還沒有找到合適買家，“我的要求是‘凈收’23.5萬，所以如果要上個(gè)稅和土地增值稅，這筆錢最終還是要買方出。”

據(jù)這家中介的工作人員介紹，早有傳聞要征個(gè)稅和土地增值稅，不少賣方都已經(jīng)提高了房價(jià)，例如天陽花園一套56萬的房子，屋主已經(jīng)打電話過來漲到57萬，“大部分的房主都把房價(jià)提高了，他們都不愿承擔(dān)這部分稅費(fèi)，要轉(zhuǎn)嫁到買方頭上去。房價(jià)肯定會(huì)隨之水漲船高，比如我昨天出手的一套1980年代的磚混房屋，42平米‘凈收’13萬，包括營業(yè)稅在內(nèi)所有的費(fèi)用都是買方承擔(dān)的�！�

□納稅解析

李先生于2006年12月將自己購于2003年5月的一套住房（普通住宅）出售，售價(jià)為25萬元，由于保管不善不能提供出原購房時(shí)的相關(guān)原始憑證。李先生轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳納哪些稅？應(yīng)繳多少？

解析：李先生轉(zhuǎn)讓的這套住房屬于普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。由于其居住時(shí)間為三年零七個(gè)月，因此其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維擴(kuò)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅和個(gè)人所得稅。由于其不能提供出完整的成本費(fèi)用憑證，因此個(gè)人所得稅按照1％核定征收。

應(yīng)繳納的稅額為：

營業(yè)稅：25萬×5％=1.25萬(元)

城建稅：1.25萬×7％=875(元)

教育費(fèi)附加：1.25萬×3％=375(元)

地方教育附加：1.25萬×1％=125(元)

印花稅：25萬×0．05％=125(元)

個(gè)人所得稅：25萬×1％=2500(元)

劉女士于2001年1月購買了一套面積為212平方米的住房（非普通住宅），購入價(jià)為48萬元。2006年12月劉女士將該套住房以63萬元的價(jià)格出售，此房為劉女士的唯一生活用房。劉女士轉(zhuǎn)讓這套商品房應(yīng)繳納哪些稅？應(yīng)繳多少？

解析：劉女士這套住房自用達(dá)五年以上，且為家庭唯一生活用房，因此可免征土地增值稅和個(gè)人所得稅，繳納印花稅。因其屬于非普通住宅應(yīng)按差額征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

應(yīng)繳納的稅額為：

營業(yè)稅：(63萬—48萬)×5％=7500(元)

城建稅：7500×7％=525(元)

教育費(fèi)附加：7500×3％=225(元)

地方教育附加：7500×1％=75(元)

印花稅：63萬×0．05％=315(元)

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