下定金前先摸“家底”

目前，辦理按揭貸款是房地產(chǎn)交易中的一場重頭戲，工薪族買住房要按揭，有投資意識(shí)的人買商鋪很多也要按揭，每月還貸已成為人們生活中的一部分。但是，隨著銀行對(duì)于個(gè)人按揭貸款門檻的提高，辦按揭審查更嚴(yán)或者辦不下按揭的情況越來越多，對(duì)于已經(jīng)交了定金甚至首付款的購房者來說，確實(shí)是一個(gè)頭痛的事情。因此在買房前考慮付款方式的時(shí)候，老百姓對(duì)于自己是否能辦理按揭貸款應(yīng)該有個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

案例：周先生在澳林公寓買了住房，并在該樓盤的底商鋪面經(jīng)營小生意已經(jīng)快5年時(shí)間了，現(xiàn)在生活也比較穩(wěn)定，他想買下經(jīng)營的商鋪。他首付商鋪總價(jià)的40%，剩余的錢就通過開發(fā)商向銀行貸款。但是，一個(gè)多月過去了，最后周先生得到的答復(fù)是幾家銀行都不接受他的貸款申請(qǐng)，開發(fā)商說，現(xiàn)在只有他一次性付清房款，不然就只有把定金退給他，商鋪就買不了了。周先生辦被告知辦不了貸款的原因是銀行認(rèn)為他的收入不穩(wěn)定。

銀行放貸審查的內(nèi)容

許多購房者以為只要有還款能力辦按揭就沒有問題，結(jié)果把定金一付才發(fā)現(xiàn)自己很多資料性的東西無法準(zhǔn)備齊全，特別是對(duì)于已婚人士，有時(shí)往往只注意自己手續(xù)的準(zhǔn)備，卻疏忽了配偶資料的準(zhǔn)備，仍然無法辦理按揭。銀行要考察的方面很多，比如：

主貸人及房產(chǎn)共有人的自然狀況：你是誰？從哪里來？社會(huì)關(guān)系如何？這些均是銀行審核的重點(diǎn)。甚至包括主貸人的健康狀況及文化程度均是銀行審核關(guān)鍵要素。

職業(yè)情況：目前工作是大多數(shù)人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來源的基礎(chǔ)，所以銀行非常關(guān)注單位的性質(zhì)及工作崗位，這在某種程度上反映出一個(gè)人的工作能力及工作年限。

家庭情況：現(xiàn)有住房性質(zhì)及家庭財(cái)務(wù)支出狀況。

與銀行的關(guān)系：他行是否有負(fù)債會(huì)直接決定此筆貸款的可貸成數(shù)，同時(shí)還有銀行的存款狀況。

資信情況：比如上海已經(jīng)建立了較完善的征信系統(tǒng)。一個(gè)人的信用好壞只要輸入身份證號(hào)碼就可以看得出，有無還貸、電信、水電煤氣費(fèi)等公共事業(yè)的欠費(fèi)或逾期都能一目了然。

個(gè)人申請(qǐng)的準(zhǔn)備材料

周先生認(rèn)為自己的還款能力沒有問題，他想直接向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，但是又對(duì)這方面的條件和流程不了解。記者了解了一些關(guān)于個(gè)人貸款的信息，僅供有需要的讀者參考。

個(gè)人住房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人必須同時(shí)具備下列條件：（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（三）具有購買住房的合同或協(xié)議。購買外銷住房的合同或協(xié)議須辦理公證；（四）不享受購房補(bǔ)貼的以不低于所住房全部價(jià)款的30％作為住房的首期付款，享受購房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30％作為購房的首期付款；（五）有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；（六）貸款人規(guī)定的其他條件。

擔(dān)保方式。貸款行要根據(jù)具體情況選擇個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式，可以是：（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作質(zhì)押；（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財(cái)產(chǎn)作抵押，包括用本貸款購買的住房作抵押；（三）第三方連帶責(zé)任保證；（四）保證結(jié)合物的擔(dān)保。借款人提供的抵押或質(zhì)押物價(jià)價(jià)值不足貸款金額部分可以另加第三方連帶責(zé)任保證；（五）借款人購買綜合信用保險(xiǎn)。

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