潘石屹：尖 叫

在會議室開會時(shí)，常常會遇到一種情況，就是喇叭里突然發(fā)出刺耳的尖叫。這種現(xiàn)象的原理在物理學(xué)上叫“自激”，是把喇叭的聲音傳到麥克風(fēng)里，再經(jīng)過擴(kuò)音器中三極管數(shù)百倍地放大，在喇叭中傳出更大的聲音，然后這些聲音又被送進(jìn)了麥克風(fēng)，又經(jīng)過數(shù)百倍地放大，又在喇叭中播出來……這樣一直重復(fù)下去，形成正反饋，最后就形成了尖叫。解決這種刺耳尖叫的辦法，就是把麥克風(fēng)移開喇叭，或者干脆把電源開關(guān)關(guān)上，然后再打開，打開時(shí)注意不要把麥克風(fēng)對著喇叭。

今天，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了這種“自激”式的尖叫：房價(jià)高的信號傳到房地產(chǎn)發(fā)展商的頭腦中，房地產(chǎn)發(fā)展商就做出用更高價(jià)格拿地的行為，每次“招拍掛”后，土地的高價(jià)格又通過媒體和市場傳遞到房產(chǎn)市場上，刺激了房價(jià)更快速地上漲，而更快速上漲的房價(jià)在下一次土地“招拍掛”時(shí)，又傳到房地產(chǎn)發(fā)展商的頭腦中，最后他們按照今天房價(jià)上漲速度推算未來兩三年時(shí)間的房價(jià)，用更冒進(jìn)、更高的價(jià)格去拿地……結(jié)果就出現(xiàn)了今天的“招拍掛”中建筑面積土地的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了周邊房子的售價(jià)。這種尖叫對市場來說是一種災(zāi)難，它將把市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)地推向不和諧的境地。

為什么會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場中這種“自激”式的尖叫？我想有以下兩個(gè)原因：

第一，房價(jià)受制約的基礎(chǔ)是租金回報(bào)率，出租市場是不會出現(xiàn)水分和泡沫的，因?yàn)檎l會自己租了房子閑置在那里呢？但是，一些追求短期行為，追求土地儲備的國有企業(yè)和上市公司為了完成他們的考核指標(biāo)，從而脫離了市場中租金回報(bào)率的約束，這時(shí)的地價(jià)就像脫韁的野馬一樣不受控制。

第二，市場上的一些信號，例如，“土地供應(yīng)量的減少”、“實(shí)施全世界最嚴(yán)格的土地政策”、“拆遷越來越困難”、“要嚴(yán)格地保護(hù)耕地”、“一些限制建筑面積和房屋售價(jià)政策的出臺，使得部分不受這兩種限制的土地供應(yīng)量更為奇缺”等等。這些信號匯總起來更加刺激了這些房地產(chǎn)發(fā)展商高價(jià)拿地的狂熱和不理智。

那么，解決房地產(chǎn)市場中尖叫的辦法又是什么呢？

對麥克風(fēng)和喇叭來說，最簡單的辦法是關(guān)掉電源和開關(guān)。但在市場中這是不可能實(shí)現(xiàn)的。前幾年股票市場中有一種“推倒重來”的說法，被人批評為最幼稚的言論，因?yàn)槭袌鲈趺磿�“推倒重來”呢？怎么可能會像關(guān)掉電源、開關(guān)一樣的簡單呢？而房地產(chǎn)市場相對股票市場來說更為復(fù)雜，它與整個(gè)的經(jīng)濟(jì)、社會有著千絲萬縷的聯(lián)系，所以簡單地推倒重來、關(guān)掉開關(guān)的做法是根本不可行的。移開麥克風(fēng)，隔斷喇叭的聲音傳向麥克風(fēng)在一個(gè)會議室里倒是可以實(shí)現(xiàn)，但是在一個(gè)開放的、透明的、媒體高度發(fā)達(dá)的社會中是不可能實(shí)現(xiàn)的。有人也想過，用瞞報(bào)成交價(jià)格的辦法阻止這種尖叫現(xiàn)象的發(fā)生，但很快在高度發(fā)達(dá)的媒體社會中變成了很蹩腳和可笑的做法。

當(dāng)然最重要的，避免市場上出現(xiàn)尖叫的不是技術(shù)問題，不是技巧，而是房地產(chǎn)行業(yè)，甚至與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的行業(yè)有沒有自省的意識，如果沒有自省的意識，跟著尖叫聲走，此起彼伏，你的聲音大，我的聲音要比你更大，這樣最終只能走向崩潰。

我們還要看到，市場中的尖叫聲已經(jīng)響起，這種尖叫聲不可能馬上停下，馬上恢復(fù)到和諧，需要一段時(shí)間去反省，去調(diào)節(jié)。但如果長時(shí)間得不到解決，就會形成房地產(chǎn)的泡沫、危機(jī)。如果行業(yè)本身沒有自行解決的能力，市場最后解決的手段就是泡沫的破裂和危機(jī)的到來，我想，這種結(jié)果是誰也不愿意看到的，因?yàn)檫@對大家來說都會有很大的傷害。
（本文作者為潘石屹，有刪節(jié)）

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