[盤(pán)點(diǎn)2006云南地產(chǎn)]十大紀(jì)事之昆明開(kāi)發(fā)商理性競(jìng)買“014”

6月26日，北市區(qū)銀河便區(qū)“014地塊”終于塵埃落地，以1.321536億元（約和132萬(wàn)元/畝）被云南實(shí)力低產(chǎn)收入囊中，與此前本報(bào)“成交價(jià)100萬(wàn)—160萬(wàn)元/畝”的預(yù)測(cè)不謀而合。這是昆明本年度向市場(chǎng)供應(yīng)的第一塊國(guó)有土地，也是銀河片區(qū)最后一塊經(jīng)營(yíng)型用地（居住用地）。時(shí)逢“國(guó)六條”細(xì)則出臺(tái)，此塊土地的出讓價(jià)格可能是擰緊了樓市神經(jīng)。當(dāng)一切水落石出之時(shí)，籠罩在開(kāi)發(fā)商心頭的疑云也煙消云散，“國(guó)六條”細(xì)則暫時(shí)對(duì)昆明地價(jià)影響不大。

132萬(wàn)/畝成交屬正常價(jià)位

26日下午3時(shí)，昆明市土地交易中心二樓，面積為99.92畝（此前公布為101.648畝）的“014地塊競(jìng)買會(huì)準(zhǔn)時(shí)舉行，起價(jià)7115.36萬(wàn)元。云南倫華地產(chǎn)、恒通中基地產(chǎn)、實(shí)力地產(chǎn)、長(zhǎng)豐逸康地產(chǎn)等省內(nèi)6家公司參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，數(shù)十家地產(chǎn)公司及相關(guān)機(jī)構(gòu)紛紛派人前來(lái)觀摩。

在28輪的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，主要圍繞在倫華、博宇軟件園和實(shí)力地產(chǎn)3家公司展開(kāi)，當(dāng)價(jià)格飆升至1.191536億元（約合119萬(wàn)元/畝）時(shí)，博宇軟件園地產(chǎn)退出，倫華和實(shí)力低產(chǎn)這兩家曾經(jīng)短兵相接的地產(chǎn)公司再次疆場(chǎng)相遇，在接下來(lái)的8輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中報(bào)價(jià)驚人地一致，一時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)氣氛劍拔弩張，兩家公司仿佛打起了消耗戰(zhàn)，此間，當(dāng)主持人提出是否同意提高競(jìng)價(jià)階梯時(shí)，實(shí)力地產(chǎn)是“慢慢來(lái)”，倫華默認(rèn)。此輕輕仿佛回到了2004年9月6日的下午4點(diǎn)，也是在昆明市土地交易中心，昆明幾大開(kāi)發(fā)商對(duì)銀河大道與煙草1號(hào)路交匯出一塊83.27畝的土地（注：及地塊現(xiàn)為美新城項(xiàng)目）激烈爭(zhēng)奪，僵持到最后，交點(diǎn)也是集中在倫華和實(shí)力地產(chǎn)兩家之爭(zhēng)，當(dāng)價(jià)格升至2億元時(shí)，實(shí)力地產(chǎn)退出，最終倫華地產(chǎn)以296.3恩6萬(wàn)元/畝，總價(jià)2.467795億元拿下。

當(dāng)?shù)?8輪競(jìng)價(jià)時(shí)，實(shí)力地產(chǎn)報(bào)出1.321536億元（約合132萬(wàn)元/畝），倫華不再跟進(jìn)。頓時(shí)全場(chǎng)響起熱烈地掌聲，經(jīng)久不息，既是對(duì)勝出者的祝賀，更是現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商心聲的表達(dá)。許多開(kāi)發(fā)商都表示“132萬(wàn)元/畝，這個(gè)價(jià)格不算低、也不算高�！本瓦B實(shí)力地產(chǎn)總經(jīng)理助理王曉燕也表示“這個(gè)交割在意料之內(nèi)”。其實(shí)實(shí)力的心理價(jià)為在120萬(wàn)元/畝—130萬(wàn)元/畝，132萬(wàn)元/恩畝拿下，對(duì)于實(shí)力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，突破的只是一個(gè)心理價(jià)格。

昆明市土地交易中心交易處負(fù)責(zé)任人唯，132萬(wàn)元/恩畝屬于正常價(jià)位，不算高。業(yè)內(nèi)人士和專家均表示，如果新政對(duì)土地價(jià)格有影響，那么只會(huì)是起到打壓的效果，而才靠銀河片區(qū)地價(jià)行情，這個(gè)價(jià)位是對(duì)這快標(biāo)第一個(gè)教委真是的反映，盡管此地塊位置稍偏，綜合條件并不太好，但從關(guān)注程度來(lái)看開(kāi)發(fā)商普遍較為樂(lè)觀，并不是很擔(dān)心未來(lái)市場(chǎng)的嚴(yán)峻性。也內(nèi)人士同時(shí)指出，雖然目前“國(guó)家六條”對(duì)昆明地價(jià)并沒(méi)有造成多大影響，但這快土地的成交價(jià)格也表明，開(kāi)發(fā)商拿地正逐步趨于理性。

住宅均價(jià)3000元/平米

新近出臺(tái)的“國(guó)六條”細(xì)則中規(guī)定，自2006年62日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。盡管目前將項(xiàng)規(guī)定有所松動(dòng)，但毫無(wú)疑問(wèn)，“014號(hào)地塊”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必定與之邂逅。

對(duì)于今后這塊土地的規(guī)劃和樓盤(pán)價(jià)，實(shí)力集團(tuán)總經(jīng)理主力王曉燕表示，公司目前對(duì)該項(xiàng)目還為制定出詳細(xì)規(guī)劃，但一定會(huì)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士按照這塊地住宅項(xiàng)目用途保守推算，未來(lái)此項(xiàng)目住宅均價(jià)3000元/平方米左右。具體估算為如下，地價(jià)成本：1.321536億元/99.92畝/666.67平方米＝1984元/平方米，研究現(xiàn)行的主城二環(huán)路外區(qū)域高層住宅容積率2.5計(jì)算，樓面地價(jià)即為：1984元/2.5＝794元/平方米＋建筑安裝成本1300元/平方米＋綠化成本200元/平方米＋管理銷售成本200元/平方米＝開(kāi)發(fā)成本2494元/平方米，結(jié)合當(dāng)前500元/平方米的市場(chǎng)利潤(rùn)，該地塊樓盤(pán)均價(jià)可定為2994元/平方米，才靠目前北市區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)2600元/平方米左右。