物管成“無(wú)管”怎么辦？

“4年來(lái)物管公司從未給我們出示過(guò)物業(yè)管理費(fèi)使用賬目明細(xì)表，也沒(méi)有做好他們應(yīng)盡的義務(wù)，我們應(yīng)該到那里去投訴他們，昆明有沒(méi)有專門主管物管公司的機(jī)構(gòu)？”近日，陳女士撥通了記者的熱線電話，強(qiáng)烈要求投訴自己居住小區(qū)的物管公司，這到底怎么會(huì)事？

原來(lái)，陳女士4年前購(gòu)買了昆明某小區(qū)的住宅，可是至今，小區(qū)的綠化、景觀等方面都令業(yè)主們很失望，尤其是娛樂(lè)室等公共場(chǎng)所因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間無(wú)人打掃、都長(zhǎng)滿了青苔，小孩進(jìn)去十分容易滑倒，陳女士鄰居的孩子就曾不慎摔傷，這些問(wèn)題使小區(qū)居民提心吊膽，好好的一個(gè)娛樂(lè)室卻因此成為了小區(qū)居民心中的“禁地”。剛剛購(gòu)買小區(qū)時(shí)，因?yàn)閯偨环看蠹乙矝](méi)有太在意，可是到了現(xiàn)在小區(qū)綠化、景觀依然和當(dāng)初交房時(shí)相差無(wú)幾，居民們?cè)啻蜗蛭锕芄痉从骋蟾倪M(jìn)綠化景觀，每次物管公司都是口頭上說(shuō)“盡快解決”，但到現(xiàn)在依然沒(méi)有看到改善綠化景觀的動(dòng)靜。這一系列問(wèn)題引起了小區(qū)內(nèi)很多居民的不滿，可是小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)卻一分不少的在收，小區(qū)業(yè)主也曾多次要求物管公司公布物業(yè)管理費(fèi)使用的帳目明細(xì)表，可是物管公司至今未出示過(guò)任何單據(jù)，只是每半年照舊貼出催交物業(yè)管理費(fèi)的通知，導(dǎo)致現(xiàn)在小區(qū)很多業(yè)主都拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。因此，張女士想知道昆明市現(xiàn)在是否有管理物業(yè)管理方面的機(jī)構(gòu)，以及小區(qū)的辦公室、地下停車場(chǎng)、保安室等是否屬于小區(qū)公共面積，自己家住在一樓，是否也要交納自來(lái)水加壓費(fèi)？

記者從云南世方達(dá)律師事務(wù)所張玉萍律師處了解到，昆明市房管局物管處是管理物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)，陳女士可到小區(qū)所屬區(qū)房管局投訴。此外，小區(qū)綠化、景觀的建設(shè)不符合《購(gòu)房合同》的約定，如果是建設(shè)不符合《購(gòu)房合同》的約定，業(yè)主可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而維護(hù)、養(yǎng)護(hù)不到位則可要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于娛樂(lè)室等公共場(chǎng)所因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間無(wú)人打掃、里面都長(zhǎng)滿了青苔導(dǎo)致業(yè)主小孩受傷，張律師說(shuō)物業(yè)公司對(duì)公共娛樂(lè)場(chǎng)所不清掃，是未履行《物業(yè)管理合同》的約定，如果因此造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。作為業(yè)主的陳女士可以直接向物業(yè)管理公司提出要求其履行對(duì)公共場(chǎng)所清掃的義務(wù)，也可向人民法院起訴，要求物業(yè)管理公司履行合同。

記者楊力

律師視點(diǎn)

物管收費(fèi)應(yīng)當(dāng)公示業(yè)主

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任�！�

物業(yè)管理辦公室、保安室屬物業(yè)用房，不屬小區(qū)公共面積。物業(yè)管理公司對(duì)其收費(fèi)應(yīng)當(dāng)公示，但對(duì)管理費(fèi)的使用和支配屬物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)行為，可以不對(duì)外公開。

按照云南省發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于住宅小區(qū)內(nèi)二次加壓供水等有關(guān)價(jià)格問(wèn)題的通知》，所有為保證供水必需的設(shè)施建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用全部由自來(lái)水公司承擔(dān)，不得將其轉(zhuǎn)嫁給住戶和物業(yè)管理企業(yè)或者開發(fā)商。物管企業(yè)不得以任何理由收取“二次加壓費(fèi)”，因此，陳女士不用交納自來(lái)水加壓費(fèi)。

解答律師李志杰張玉萍

幫辦·律師解惑

這種綜合服務(wù)費(fèi)不合理

上個(gè)月底，金女士一家在某樓盤看中了一套房子，2室1廳的房子，總價(jià)29萬(wàn)。全家人一商量覺(jué)得各方面都比較合適，于是決定把這套房子買下來(lái)。在辦理購(gòu)房手續(xù)的時(shí)候金女士除了相關(guān)契稅外，還交了一筆5000元/套的綜合服務(wù)費(fèi)。金女士起初不明白為什么無(wú)端多出來(lái)5000元錢，后來(lái)工作人員向她解釋說(shuō)這是銷售代理費(fèi)，也就是開發(fā)商通過(guò)銷售代理商來(lái)進(jìn)行銷售所產(chǎn)生的費(fèi)用。金女士覺(jué)得這筆費(fèi)用不太合理，但由于確實(shí)想買房子，也就把錢交了。

可是沒(méi)過(guò)多久，金女士的一個(gè)朋友向她透露，這家代理公司的負(fù)責(zé)人實(shí)際上與開發(fā)商方面的負(fù)責(zé)人是兄弟關(guān)系。金女士的這個(gè)朋友是個(gè)業(yè)內(nèi)人士，她告訴金女士這個(gè)樓盤的開發(fā)商和銷售代理其實(shí)是一家的。

聽到這個(gè)消息，金女士有一種上當(dāng)受騙的感覺(jué)，雖然房款已經(jīng)交了，全家人也都很喜歡那套房子，可金女士的心里怎么都不是個(gè)滋味，她想知道，開發(fā)商以這種方式收取的所謂代理費(fèi)到底合不合法，這種代理費(fèi)她可以不交嗎？

律師點(diǎn)評(píng)：無(wú)論開發(fā)商和銷售代理公司是否是一家，這種綜合服務(wù)費(fèi)的收取都是不合理的。因?yàn)檫@筆費(fèi)用屬于開發(fā)商的成本，不應(yīng)該直接轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上。但目前，相關(guān)法律并沒(méi)有明文規(guī)定開發(fā)商不可以收取這項(xiàng)費(fèi)用，只要兩家公司證件、資質(zhì)等齊全，綜合服務(wù)費(fèi)的收取就不違法。當(dāng)然，如果購(gòu)房者覺(jué)得這筆費(fèi)用不合理，是完全可以拒絕支付的。但如果購(gòu)房者已經(jīng)支付了這部分費(fèi)用，是有理由向開發(fā)商索回的。

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