近日，國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，以推動我國農(nóng)村土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證“全覆蓋”。那么什么是小產(chǎn)權(quán)房呢？它與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別是什么？
所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。它并不是一個法律上的概念，只是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說直白一點(diǎn)，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
嚴(yán)格意義上來說，小產(chǎn)權(quán)房可分為公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房等，由于房屋性質(zhì)不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售。對于“使用權(quán)房”房來說，上市出售則會有一線希望，因?yàn)�，國家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。而對于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”來說，其歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度，唯一的優(yōu)勢就是價格比商品房便宜、物管費(fèi)等是低廉。缺點(diǎn)是不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)，如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持，風(fēng)險(xiǎn)較大。
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