又到交房時(shí)節(jié)。每當(dāng)這時(shí)，收房的人總是滿心喜悅又忐忑不安。喜的是終于可以住上新房子了，憂的是萬一房子出現(xiàn)質(zhì)量問題該如何處理？近日，本報(bào)就接到讀者詢問：收房以后才發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，這時(shí)是否還可以退房？該如何保障自己的權(quán)利？我們咨詢了本刊的法律顧問，就此問題，律師做出了回答。

房屋建筑作為永久性的建筑物，其質(zhì)量的可靠性與房屋使用人的人身與財(cái)產(chǎn)安全等切身利益密切相關(guān)。在商品房買賣中，質(zhì)量糾紛也是開發(fā)商與購房人最為常見的爭議。作為律師，經(jīng)常聽到購房人提出這樣的問題：商品房的質(zhì)量問題是在房屋交付使用后一段時(shí)間才被發(fā)現(xiàn)，作為購房人，是否能夠要求退房？質(zhì)量問題為何在房屋交付后才發(fā)現(xiàn)？

商品房的建筑質(zhì)量問題錯(cuò)綜復(fù)雜，既有可能是勘察、設(shè)計(jì)方面的原因?qū)е碌�，亦有可能是施工方面的原因所造成的，而且很多隱蔽工程在商品房建好后已被隱蔽，無法通過肉眼觀察。作為購房人，受其掌握的知識和條件的限制，在辦理商品房交接時(shí)，僅能發(fā)現(xiàn)一些顯而易見的質(zhì)量問題，如墻面開裂、油漆飾面脫落、陽臺積水等。因此，在商品房使用后一些質(zhì)量問題才逐漸顯露并且被購房人所發(fā)現(xiàn)就不足為奇了。出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)購房人有哪些權(quán)利？

我國法律除要求房地產(chǎn)開發(fā)商在交付商品房給購房人使用前，必須對商品房進(jìn)行驗(yàn)收，非經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房不得交付使用外，還規(guī)定開發(fā)商不能因交付給購房人的商品房是經(jīng)驗(yàn)收合格的，就可以免除其質(zhì)量責(zé)任。除非是由于不可抗力或購房人自己的原因?qū)е碌纳唐贩繐p壞。所以，對商品房交付使用后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，購房人可以通過多種途徑得到救濟(jì)：如使用維修基金進(jìn)行維修，要求開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，對于因質(zhì)量問題給購房人造成損失的，可以要求開發(fā)商承擔(dān)損害賠償責(zé)任等。當(dāng)然，也包括要求解除與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的購房合同，將商品房退還開發(fā)商。因此，對于上文中提到的問題，答案當(dāng)然是肯定的，即購房人在一定條件成立時(shí)有權(quán)要求退房。購房人在何種情況下可以退房？

根據(jù)我國《合同法》等法律法規(guī)以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等司法解釋的規(guī)定，在商品房的房屋主體結(jié)構(gòu)、地基基礎(chǔ)質(zhì)量不合格或者除主體結(jié)構(gòu)、地基基礎(chǔ)外房屋其他部分出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題，導(dǎo)致嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，使購房人購買商品房用于居住的合同目的最終無法實(shí)現(xiàn)的情況下，購房人要求解除合同的主張，法院應(yīng)該予以支持。也就是說，在商品房主體結(jié)構(gòu)不合格或者商品房存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的情況下，購房人可以要求退房。

分析上述兩種出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)購房人可以退房的情形，我們不難看出：法律之所以如此規(guī)定，意在保護(hù)購房人的生命、財(cái)產(chǎn)安全。如果房屋的質(zhì)量問題已使購房人無法再居住，或繼續(xù)居住會使其生命、財(cái)產(chǎn)受到重大威脅，在此情況下法院如果仍然不支持購房人退房主張，那么對于購房人很顯明是不公平的。律師提示

為了避免或者減少房屋質(zhì)量問題引起的糾紛，律師特別提醒廣大的購房人注意以下問題：

在開發(fā)商交房時(shí)，一定要審查商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的證明，并要求開發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》。在對商品房進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可要求開發(fā)商先承擔(dān)修復(fù)等質(zhì)量責(zé)任，再辦理商品房的交房手續(xù)。

對商品房交付使用后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，非因不可抗力或自己的原因造成的，可以要求開發(fā)商在保修期內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任。

在商品房的合理使用年限內(nèi)，發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重的質(zhì)量問題的，可以請有相應(yīng)鑒定資格的機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定。如果經(jīng)鑒定確定房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或存在其他嚴(yán)重的質(zhì)量問題致使無法正常居住使用的，可以要求退房。上海市建緯律師事務(wù)所昆明分所

李俊華、楊芳律師（云南日報(bào)）

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