“我已經(jīng)不考慮投資住宅產(chǎn)品了，商鋪是我現(xiàn)在投資的主要方向�！北蛔u為京城房產(chǎn)投資第一人的張羽沖，對新地產(chǎn)如是說。對張羽沖來說，住宅是其投資的福地，同時也為其帶來了巨大的利潤和名聲，但為什么他要從住宅的投資中抽身而退呢？張羽沖認(rèn)為有兩大理由：一是住宅投資的回報不穩(wěn)定，出租經(jīng)常會出現(xiàn)一年一換客戶的情況，這樣很容易出現(xiàn)空置期，每年能收到10～11個月的租金就是很不錯的水平了，但商鋪投資則不會出現(xiàn)這樣的情況，一般是5年期的合約，回報穩(wěn)定。二是從回報率上來看，住宅出租的回報率通常在6%～7%左右，而商鋪平均在8%～10%，正所謂一鋪養(yǎng)三代，商鋪的投資回報高且穩(wěn)定。

作為一個資深的投資者，張羽沖認(rèn)為，跟風(fēng)盲從式的投資就如同高空走鋼絲，十分危險，投資商鋪必須要講究策略，歸結(jié)起來大概有七大方面。

策略一：用商家的眼光去清晰定

張羽沖認(rèn)為，投資商鋪最重要的一點就是定位要清晰，要弄明白把鋪子租給誰，適合什么品牌，會有什么人消費，商家能不能盈利，適合什么樣的租金水平，今后能不能升值等等問題。這些都屬于投資商鋪前的基本功課。張羽沖直言不諱地表示，必須先用商家的眼光去做足功課，才能進(jìn)行投資。

比如看到一個商鋪，就必須考慮和調(diào)查清楚，這么大面積的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型，是餐飲、中介公司、票務(wù)、干洗店、專賣店還是小超市？這樣的地段和周邊的消費水平，能支撐什么水平的品牌？在保守估計的營業(yè)額基礎(chǔ)上，預(yù)期的租金水平能不能讓商家在撇去其他成本后還能盈利？張羽沖表示，如果不能把這些前期的功課做足了，得出自己的投資評分，而是一味聽從售樓小姐或媒體專家的“忽悠”，投資失敗十有八九。

秘訣：要不斷地調(diào)查市場，走訪樓盤，對目標(biāo)商鋪周邊的商業(yè)類型、數(shù)量及分布，各行業(yè)的平均租金水平、客流量、消費人群爛熟于胸，同時對不同行業(yè)的品牌企業(yè)對商鋪面積和租金水平的要求做到知己知彼

策略二：地段，地段，還是地段

業(yè)界在總結(jié)地產(chǎn)投資的三大秘訣時，曾用“地段，地段，還是地段”來形容地理位置的重要性。作為地產(chǎn)投資產(chǎn)品之一的商鋪，同樣也擺脫不了這個法則。

張羽沖認(rèn)為，對商鋪所在地段的考察和判斷，是投資商鋪成功的重要因素之一。在他看來，只有地段選擇成功，商鋪的出租才能保證商家的獲利，才能使得商鋪以較好的價格出租，從而保證投資者自身的租金回報，并奠定商鋪不斷升值的基礎(chǔ)。

秘訣：對于中小投資者而言，住宅、學(xué)校、醫(yī)院、超市和寫字樓集中的區(qū)域或其中心地帶，值得投資，并能保證較好的租金水平和回報。

策略三：注意產(chǎn)品細(xì)節(jié)

投資商鋪最終需要落實在產(chǎn)品上面，選擇合理甚至優(yōu)秀的商鋪產(chǎn)品，是投資成功的基礎(chǔ)。如今，市場上的商鋪產(chǎn)品很多。就投資類型來說，大概分商業(yè)街商鋪、寫字樓底商和社區(qū)商業(yè)三類；就項目的面積來說，分大、中、小三檔。

張羽沖表示，一般而言，社區(qū)商業(yè)由于有強大的住戶支撐，選擇對商家類型，投資的回報基本是比較穩(wěn)定的。就商鋪本身而言，60平方米及130～150平方米兩種面積的商鋪，比較容易出租，而且對投資者的資金壓力也不會太大。另一個非常重要的要點就是要關(guān)注實際的得房率，一個售價3萬元/平方米、得房率85%的商鋪要比一個售價2.5萬元/平方米、得房率70%的商鋪要值得多。

秘訣：要關(guān)注得房率，對于得房率低于85%的商鋪，要謹(jǐn)慎行事。對于面積的選擇，要考慮到出租的用途，60平方米左右是個穩(wěn)妥的選擇。

策略四：學(xué)會淘二手商鋪

在目前新商鋪十分有限，而且價格高昂的情況下，投資合適的二手商鋪也是一個不錯的選擇。相對新鋪，二手商鋪具有周邊市場形勢明朗、風(fēng)險評估容易等優(yōu)勢。但是，作為接盤者，必須認(rèn)清該區(qū)域商鋪的發(fā)展前景，以及上家拋盤的原因。

張羽沖也操作了幾個二手商鋪，他的心得是：如果上家是以較低的價格買入的，現(xiàn)在市場情況良好，上家計劃加價套現(xiàn)退出，只要加價幅度合理，可以接盤；上家當(dāng)初盲目炒鋪，高價購入，現(xiàn)急需解套止血的，如果價格能到達(dá)市場的真實價格水平，可以接盤，比如建外SOHO等區(qū)域高價拍賣出的商鋪。

秘訣：交易的價格要保證能在該市場環(huán)境下獲得8%～9%的回報率；必須弄清上家出手的真實原因，有時甩鋪和街邊的甩貨一樣魚目混雜。

策略五：遠(yuǎn)離高風(fēng)險的產(chǎn)品

張羽沖認(rèn)為，高風(fēng)險的商鋪主要有兩類：

其一，投資者自身定位不準(zhǔn)。比如在一個并不是非常繁華、消費水平不十分強勁的區(qū)域買了一個大面積的商鋪。對于高檔餐飲業(yè)來說，面積合適，但是沒有消費支撐，肯定做不長久；而對中小商業(yè)形態(tài)如快餐、沖洗、中介和票務(wù)，面積又太大，無法承受租金。

其二，小產(chǎn)權(quán)的商鋪。這種商鋪產(chǎn)權(quán)分散，投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭局面，最終淪落成小商品市場、小集市式的商場，整體檔次下滑，投資回報非常不穩(wěn)定。這種失敗的案例比比皆是。

秘訣：還是要做足功課，同時不輕易涉足產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，即使開發(fā)商號稱XX年包租、保證XX%的回報率。

策略六：別把雞蛋放在同一個籃子

做投資，最重要的是要有風(fēng)險意識，做事情必須要留有余地，不可貿(mào)然全力出擊。張羽沖認(rèn)為，即使有500萬元的資金，也不能全部都投入進(jìn)商鋪投資中。比較理想的局面是拿出300萬首付，100萬元裝修、交納各種稅費及應(yīng)付空置期的利息，另外100萬元機動應(yīng)急，這樣才不會被突然來臨的危險所擊倒。

如果條件允許的話，應(yīng)該進(jìn)行分散投資。選擇不同地段、不同面積的商鋪，并盡可能地多租賃給不同的行業(yè)，將風(fēng)險降至最低。以張羽沖的經(jīng)驗來看，如果投資了多個商鋪，最好能有一個60平方米以下的商鋪，因為這種面積的商鋪，總價相對要低，容易變現(xiàn)，可應(yīng)付各種突臨的危機。

秘訣：不把雞蛋放在同一個籃子，永遠(yuǎn)可以使投資立于不敗之地。

策略七：風(fēng)物長宜放眼量

商鋪本身是一個高投資、高回報、高風(fēng)險的投資品種，對投資者評估的能力、對市場、區(qū)位、項目本身的判斷能力的要求比住宅都要高。部分投資者缺乏經(jīng)驗和專業(yè)知識、急功近利的心態(tài)也是導(dǎo)致很多失敗的重要原因。投資地產(chǎn)項目，尤其是商鋪項目，必須要有一個好的心態(tài)，正所謂“牢騷太盛防腸斷，風(fēng)物長宜放眼量�！�

張羽沖的觀點是，投資商鋪必須要看其5年后的價值，因為在現(xiàn)在的條件下，一方面，前3年的超額獲利點幾乎都已經(jīng)被開發(fā)商“精明”的高售價所攫取，另一方面，5年的時間，是經(jīng)濟發(fā)展的一個重要周期，只要對未來的經(jīng)濟發(fā)展有信心，就應(yīng)該看到五年后其價值會發(fā)生巨大的變化。

秘訣：一般具有獨立門面的底商即使現(xiàn)在生意不太好，但經(jīng)過市場培育期，獲取回報只是時間長短的問題，投資的心態(tài)一定要放正。另外，不要忘了讓合同體現(xiàn)出租金遞增的內(nèi)容。

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