生活中，很多市民對購房知識的掌握并不全面，買房時容易在銷售人員的誘導下交定金、簽訂合同。后來發(fā)現(xiàn)，想要退定金并不容易。那么，定金在哪些情況下能退，哪些情況下不能退？購房者買房時應(yīng)注意些什么？云南天外天律師事務(wù)所高級合伙人張云龍作出了解答。

案例一

實體房和樣板間差異大，想退定金困難重重

今年7月，昆明的陳女士到北市區(qū)一樓盤看了一套130多平方米的實體樣板間。銷售人員介紹，該樣板間是樓盤推出的特價房，看完后陳女士并未立即交定金。之后，該樓盤的銷售人員不斷給陳女士打電話，催她交定金鎖房。

陳女士說，當時銷售人員一直說房源不多，名額較少，且特價房比原價便宜2000元平方米，如果不交錢鎖房，被別人定完就沒有了。對方還稱，如屆時不想要，定金可以退還。于是，陳女士交了2萬元定金，簽了認購協(xié)議書。

簽完合同后，陳女士到認購的房屋仔細查看，發(fā)現(xiàn)房屋采光不好，與此前看的樣板間差異較大。之后，陳女士到售樓部協(xié)商退定金遭拒，對方稱認購協(xié)議書簽訂后，需要在規(guī)定時間內(nèi)簽訂購房合同，否則開發(fā)商有權(quán)收回房屋，且不退定金。陳女士認為，自己是在誘導下交的定金，且對方存在虛假宣傳，應(yīng)退還定金�！爸越欢ń�，也是因為他們承諾可以退還，沒想到之后竟反悔�！�

之后，陳女士多次找銷售人員和開發(fā)商退定金，均未成功。迫于無奈，她只能考慮簽訂購房合同，但到銀行咨詢貸款時，銀行告知陳女士，有逾期還款記錄，不能辦理貸款，陳女士立即將此情況告訴開發(fā)商，希望能退還定金，但結(jié)果并不如她所愿。

最后，經(jīng)過兩個月的協(xié)商，開發(fā)商終于同意退還定金。

案例二

外地男子交了定金才知無購房資格

2019年8月，在廣州打工的男子小林與廣州某房地產(chǎn)公司簽訂房屋認購書，購買了一套房產(chǎn)，當天繳納了2萬元購房定金及1萬元車位定金。簽訂認購書時，該房地產(chǎn)工作人員未向他說明他沒有購房資格。事后，小林才知道自己沒有購房資格，簽訂的合同無法成立。

小林稱，自己是外地人，剛到廣州工作，對廣州的購房政策并不了解。他認為，房地產(chǎn)公司作為專業(yè)機構(gòu)，明知自己沒有購房資格，仍收取定金，于法于理無據(jù)。之后，小林多次要求房地產(chǎn)公司退還定金一直未果，無奈之下只能向法院提起訴訟。

對于小林的說法，房地產(chǎn)公司認為，小林在簽訂認購書前，已經(jīng)簽署認購須知，其中詳細列明了廣州市房屋限購政策。此外，認購書也告知購房者，銷售現(xiàn)場對相關(guān)文件及政策進行了公示。小林作為購房者，聲稱不了解相關(guān)限購政策，有違日常生活經(jīng)驗，且小林稱自己有碩士學位，可以在廣州落戶并取得購房資格，公司之所以會和他簽約，也是因為小林在簽約時表示已取得了廣州市落戶證明。

法院審理認為，廣州市商品房限購政策是公開文件，小林作為購房者，理應(yīng)在簽約前充分了解，并對自身是否具備限購區(qū)域購房資格有清晰認識。在簽署的認購須知里，也已明確載明住房限購區(qū)域購房政策，小林在認購書中也承諾知曉上述政策，并同意承擔不具備購房資格所導致的責任。小林在明知自身不具備廣州市購房資格，就與該房地產(chǎn)公司簽訂認購書，存在過錯。根據(jù)定金罰則，房地產(chǎn)公司有權(quán)沒收2萬元定金。對于1萬元的車位定金，雙方都有解除意向的權(quán)利，公司應(yīng)當向小林退還該筆款項。

新聞助讀

定金和訂金的區(qū)別

定金表明對合同有擔保性質(zhì)的資金。支付定金后，買方單方面后悔不履行合同，就不能要求退還定金。倘若是由于接受定金方原因不能履行合同的，則賣方要雙倍返還定金。

訂金是被視為合同可以履行情況下而預(yù)先支付的合同款項。也就是說，如果合同執(zhí)行中不出問題，那么訂金就是合同付款金額中的一小部分。如果合同執(zhí)行不了，不管是哪一方的責任，訂金都是可以退的。

根據(jù)《合同法》《擔保法》的規(guī)定，定金與訂金主要有以下區(qū)別：

定金具有擔保性質(zhì)。

定金合同是主合同的從合同，定金合同不成立或不生效，不影響主合同的效力。

給付定金的一方不履行約定債務(wù)，無權(quán)要求返還定金。收受定金的一方不履行約定債務(wù)，應(yīng)當雙倍返還定金，適用定金罰則。

訂金不具有擔保性，只是預(yù)付款或先期支付行為（具有擔險性）。

訂金合同是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，主合同不成立。

交付或接受訂金的一方不履行合同債務(wù)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作預(yù)付款或損失賠償金。

律師釋法

是否可以退定金

合同約定很重要

記者采訪中解到，不少購房者退定金的主要原因包括不想購買、貸款存在問題、房屋質(zhì)量與宣傳不符、資金短缺等。但一般情況下，如果已經(jīng)簽了購房合同，退還定金的概率比較小。

云南天外天律師事務(wù)所高級合伙人張云龍律師介紹，如果是購房者自身原因不想買房，那預(yù)付的定金，原則上不可退還。如果購房者貸款資格、流水、工資、征信等存在問題，須參照所簽的房屋買賣合同具體情況而定。一般來說，如果是購房者自身原因?qū)е裸y行不發(fā)放貸款，且已簽訂合同，開發(fā)商可以依據(jù)合同約定，收取購房者違約金。

“是否可以退還定金，合同約定很重要，如果合同中對退還定金進行特別約定則可以退還。比如，特別約定‘不管是購房者自身原因還是第三方原因，導致購房者不能貸款，可以退還定金’，有這樣的約定，便可以退還定金。”張云龍律師說。

可退定金的六種情況

延期交付房屋

開發(fā)商手續(xù)不全，導致合同無效

開發(fā)商未經(jīng)購房人同意，擅自變更設(shè)計

房屋面積誤差超過3%

房屋質(zhì)量不合格，嚴重影響使用

房屋產(chǎn)權(quán)不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟糾紛。（如果是買方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)要求返還定金。）

提醒

購房要查“五證兩書”

張云龍律師提醒購房者，購房中應(yīng)注意以下幾點：首先，要檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售預(yù)售許可證、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書，并要抄下證件的號碼保存。

其次，對于房子宏觀規(guī)劃要詳細約定，如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。此外，對于建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測量方法要明確，要將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料寫入合同。

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