東北三省房地產(chǎn)市場一直都是比較“特立獨行”的區(qū)域：一方面以傳統(tǒng)重工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，資源型城市為主的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，導致人口、產(chǎn)業(yè)等自成一體、房地產(chǎn)市場都相對封閉；另一方面或因氣候原因、或是產(chǎn)業(yè)調(diào)整，導致大量持續(xù)人口、資金外流，市場普遍預期東北區(qū)域城市中長期房地產(chǎn)市場需求缺乏支撐。

從市場表現(xiàn)來看，近年來東三省的省會城市商品房供求表現(xiàn)一直不慍不火、三四線城市更是完全“冰凍”，但部分品牌房企卻屢屢自稱熱銷大賣，究竟東北三省目前的樓市發(fā)展情況如何？

1 市場熱度

哈爾濱、長春、沈陽整體量跌價穩(wěn)，資源型三四線市場“冰封”

東北片區(qū)省會城市哈爾濱、長春、沈陽，在政府“嚴控”下，量價層面基本都呈現(xiàn)出穩(wěn)字當頭的特征，部分城市已然下行。具體來看，哈爾濱量跌價增，市場承壓；長春量增價穩(wěn)，漲幅有限；沈陽量價平穩(wěn)，冷熱不均。

哈爾濱

成交同比下跌超30%，供應收縮、房價上漲后需求乏力是主因

哈爾濱樓市在2018年表現(xiàn)最好，首破千億，而今年上半年成交量降幅近36%，市場顯著回調(diào)，主要源于：

一方面供應收縮，政府要求2018年拿地項目需2019年下半年方可開工，預售條件也升級為二環(huán)內(nèi)只能現(xiàn)房，三環(huán)必須封頂，客觀上導致了上半年市面上“無房可售”的尷尬情況；加之政府供地也并不積極，潛在庫存實則有限。

另一方面，房價上漲后需求乏力才是制約市場上行的重要原因。隨著近幾個月供應量逐步放出，項目定價、首開去化均不理想。以群力西區(qū)的幾個項目為例，去年拿地樓面價基本都在4000-6000元/平方米不等，上月開盤的金地精裝產(chǎn)品報價也僅為1.3萬元/平方米，低于原來預期的1.5萬元/平方米，事實上，同片區(qū)的華潤、中海、保利陸續(xù)開盤，定價都比較保守，開盤效果基本都不算很好，除金地首開實現(xiàn)7億銷售額外，其他項目基本都在5億元左右，去化率保持在60%。

考量到10月中旬以后停工影響，預期2019年整體成交量跌幅將在30%以上。

長春

新盤去化率65%以上，“限價令”下房價略有回調(diào)

長春樓市表現(xiàn)為量增價穩(wěn)，1-8月成交量較去年同期小幅微增，據(jù)CRIC監(jiān)測，8月在售34個項目去化率基本在65%-70%，萬科、中海等品牌房企因深耕長春多年，客戶積淀良好，開盤均有不錯的去化表現(xiàn)。

房價在8月略有回調(diào)，跌破萬元，目前為9452元/平方米。主要源于去年6月22日，長春頒布“雙限令”，無證不可銷售，同時控制價格，導致2018年6月開始供應量驟減，預售審批時間較慢，加之政府控“房價”，漲幅不得超過10%，南部新城融創(chuàng)項目原計劃1.4萬元/平方米售價，如今僅可批到1.1萬元/平方米。

城市規(guī)劃按照“三南一北”（三南：凈月板塊，南部新城板塊和高新南板塊，一北：北湖板塊）組團發(fā)展，貨量相對充足，下半年總供應量預計400萬平方米，南部預估270萬平方米，北部預估100多萬平方米。

預判2019全年供應有望同比上升15%，成交則有望穩(wěn)步增長10%。成交均價預計無法破萬，年底估計會打折降價，預計維持在9700元左右。

沈陽

量微跌價平穩(wěn)，各區(qū)域呈現(xiàn)顯著“冷熱不均”

沈陽樓市量跌平穩(wěn)，1-8月成交量與去年同期小幅微跌，價格平穩(wěn)增長，8月末成交均價為9900元/平方米，沈陽屬于東三省片區(qū)調(diào)控相對嚴苛的城市，政府限購、限貸、限地價、限房價均有涉及，房地產(chǎn)市場仍保持穩(wěn)字當頭。不過各區(qū)域呈現(xiàn)出顯著的冷熱不均，熱點區(qū)域：渾南區(qū)（價格高地，成交均價1.1萬元平方米，改善類購房群體為主）；于洪區(qū)（市區(qū)剛需外溢，成交量相對集中），沈北片區(qū)（剛需外溢，萬達廣場、地鐵，學校、醫(yī)院等各類配套相對完善），這三大區(qū)域去化情況均不錯，相對成交冷淡區(qū)域，比如蘇家屯區(qū)，周邊房價相對較低，僅為6300元/平方米。

三四線

徹底“涼涼”，資源型城市產(chǎn)業(yè)空心化制約成交規(guī)模

東北片區(qū)三四線城市，諸如大慶，佳木斯、鶴崗近幾年來市場非常慘淡，以大慶為例，一方面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的負面效應嚴峻。因石油資源消耗，大慶產(chǎn)業(yè)工人被迫調(diào)去外地區(qū)域公司，本地人口流出嚴重，加之此前發(fā)展的汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)并未如期落地，造成產(chǎn)業(yè)空心化。產(chǎn)業(yè)工人的轉(zhuǎn)移也使得當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展停滯，人均可支配收入下降，購房需求支撐不足。另一方面本地潛在庫存量也相對較大，大慶本地產(chǎn)業(yè)工人基本不缺房，目前大慶樓市基本呈現(xiàn)出供過于求的情況，后續(xù)發(fā)展不容樂觀。

2 客群變化

省會城市人口外流其他地市來補充，買房偏好規(guī)劃利好區(qū)域

整體東北片區(qū)基本呈現(xiàn)出“省會城市人口投資東南沿海，環(huán)省會郊縣投資省會城市”的趨勢，以表現(xiàn)最突出的哈爾濱為例，其自身就是人口凈流出城市，本地高凈值人群基本自住需求已經(jīng)滿足，加之目前1萬多/平方米的均價基本已經(jīng)不適合投資，進而轉(zhuǎn)去海南、惠州、珠海等南方城市；

在哈爾濱買房的多為佳木斯、鶴崗、大慶的，仍受到一些地緣性因素影響，比如孩子在哈爾濱上學就業(yè)需要買房，資源匱乏導致有錢的留守居民會選擇在省會城市定居等等。長春今年以來郊縣客戶置業(yè)占比變化并不是很大，沈陽去年外地客戶占比可達49%，今年則因限購等因素導致外地投資比例顯著下降，目前投資客主要源于遼寧周邊導入，東南工作返鄉(xiāng)置業(yè)等。目前客戶觀望情緒濃厚，事實上，與成交熱度不均相匹配，客戶置業(yè)也存在顯著的區(qū)域分化，政策利好、城市主流發(fā)展方向的熱門區(qū)域還是購房者首選。以哈爾濱為例，松北新區(qū)融創(chuàng)萬達城，基本每月都可達到10億元銷售額，主要源于政府著力發(fā)展新區(qū)，配套也在穩(wěn)步落地，客戶對后市持樂觀預期，而部分尷尬區(qū)域價格受冷，即便單價再低仍然面對無人問津的情況，主要源于客戶對區(qū)域前景不看好。再如長春，目前投資的熱點板塊也集中在大嶺鎮(zhèn)和范家屯，主要源于長春公主嶺同城化利好，5000-6000多元/平方米的成交均價，基本也可滿足剛需置業(yè)客群的需求。

3 產(chǎn)品升級

剛需向改善過渡長春小三房受青睞，沈陽洋房等產(chǎn)品占比提升

因房價、地價穩(wěn)步上揚，目前東北片區(qū)也逐步由原來的剛需市場向改善市場穩(wěn)步過渡，長春、沈陽均有這樣的趨勢，長春目前二次改善、100平方米左右小三房需求量較大；沈陽也由前幾年以剛需為主體青睞80-90平方米低單價、低總價產(chǎn)品逐步過渡到120-160平方米左右自然資源好、配套完善的洋房、疊拼等改善類產(chǎn)品時代，一方面品牌開發(fā)商進入帶來了產(chǎn)品升級，另一方面政府放開了個人公積金貸款政策：個人50萬，夫妻雙方80萬，也為改善購買需求釋放提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。

4 房企競爭格局

央企撐起了“半邊天”，外地房企難入哈爾濱

哈爾濱市場，央企托起了半邊天，中海、華潤、中糧、綠地、中鐵、寶能等，政府合作方式開發(fā)，外地品牌房企進駐門檻較高。

長春市場，中海、萬科深耕20年以上，有較好的口碑，項目銷售金額、面積基本位于長春市場前列，華潤稍晚，這幾年表現(xiàn)不錯，今年也是多點開花，金地進駐稍晚，發(fā)展剛剛起步，其他這幾家品牌基本持平，無突出表現(xiàn)。

沈陽市場，TOP50房企全覆蓋，僅正榮、泰禾未進入，市場化水平相對較高，央企也具有一些天然優(yōu)勢。

5 土地市場

政府強力主導、推動區(qū)域升級，“控地價”下整體保持平穩(wěn)

哈爾濱市場，政府對樓市把控力相對較強，土地市場體現(xiàn)在以下兩方面：一是政府嚴格控制推地量，各區(qū)域供地節(jié)奏不一，比如為了帶動松北地區(qū)發(fā)展，以百萬方規(guī)模推出松北地塊；另一方面，嚴苛的拿地門檻，與大型國資/央企實現(xiàn)資源互換，聯(lián)合提升區(qū)域價值，比如政府在松北區(qū)域進行產(chǎn)業(yè)供地，設(shè)定自持比例，或者以較低的樓面價出讓給開發(fā)商促進產(chǎn)業(yè)協(xié)作，如寶能的占地110萬平方米地塊，主要就是為了促成哈-深產(chǎn)業(yè)園合作，另外，綠地、中鐵、華潤等企業(yè)在松北片區(qū)均有項目。

外地品牌房企進入哈爾濱市場的難度不斷加大，公開市場核心地塊拍地地價過高，不符合品牌房企“不拿高價地”要求，郊區(qū)地塊拿地風險則過大，二級市場的收并購項目基本已被融創(chuàng)全覆蓋，空間有限。

長春目前的土地市場總體較為平穩(wěn)，去年一級市場成交78宗地塊，而今年目前為止也有50多宗地塊成交，四環(huán)之內(nèi)已無土地供應，與哈爾濱、沈陽有所不同，長春地域面積較小，地塊體量受限，環(huán)線類發(fā)展和新區(qū)供應土地較多，2019年土拍集中在北湖片區(qū)多一些，凈月板塊因萬達文旅城入駐，住宅將近4萬套規(guī)模，地塊已劃撥，但動遷時間未定。房企拿地態(tài)度也比較理性，目前長春土拍最高樓板價為6166元/平方米。

沈陽土地供應分階段，今年市場良性發(fā)展，但整體成交量同比去年有所下降，土地價格因前期地王被約談，目前新拍地塊要求溢價率不能超過50%。目前沈陽土地成交價格偏高，主要得益于央企發(fā)力，諸如中海、保利、華潤；此外，萬科拿地、恒大收并購也比較積極，看好本地市場和無貨量等雙重需求考量。目前沈陽基本實現(xiàn)了TOP50房企全覆蓋，僅正榮、泰禾沒有進入，今年政府供地預計會有所下降，整體土地成交控制比較好。

6 展望

城市經(jīng)濟發(fā)展受限，普遍“買不起”是制約成交的關(guān)鍵

目前來看，購買力不足是制約東北片區(qū)各城市成交攀升的重要原因。具體表現(xiàn)：

一是從經(jīng)濟發(fā)展來看，資源枯竭帶來的產(chǎn)業(yè)空心化問題嚴重，僅省會城市存在一定的產(chǎn)業(yè)支撐。東北片區(qū)一向以傳統(tǒng)的資源型開發(fā)，石油、煤礦開采為主，隨著開采逐步深入，很多三四線基本都面臨資源枯竭，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限等問題，雖然一再提及東北振興，但整體落地項目有限。目前省會城市發(fā)展良好，哈爾濱有自貿(mào)區(qū)、松北新區(qū)、哈深合作等一系列利好政策出臺，長春著力發(fā)展客車、汽車產(chǎn)業(yè)，有中車、一汽等傳統(tǒng)制造業(yè)，沈陽則以機械工業(yè)、交通運輸設(shè)備制造業(yè)、電氣機械及器材制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。是聞名遐邇的重工業(yè)城市和國家裝備工業(yè)基地之一。

二是從中長期人口成長性來看，長春、哈爾濱2018年常住人口均在減少，外流現(xiàn)象嚴重，主要流往較為發(fā)達的東南沿海區(qū)域，郊縣客戶向省會城市聚集，也使得其常住人口比基本維持在1以上，不過對于其購房需求來看，這樣的人口增長速度，實則難以對本地需求構(gòu)成有效支撐。

三是從居民的購房能力來看，3000-4000元的月收入實則難以負擔房價攀升帶來的高總價，哈爾濱房價屬3個省會城市房價偏高，1.5萬元/平方米基本算是本地的單價瓶頸，超過這一房價整體去化率都將放緩，據(jù)測算，除房價偏低的三四線城市外，三個省會城市房價收入比基本維持在8-9年，還是存在一定的購房壓力的。

綜上，我們認為，基于目前剛需、改善需求基本已釋放完畢，不斷上漲的房價也日益逼近人們的購買力極限，東北片區(qū)短期內(nèi)成交仍將保持穩(wěn)中微降態(tài)勢，房價上漲動力不足。不過二線城市抗跌能力顯著好于三四線。

中長期來看，東北市場“振興”主要仍需解決產(chǎn)業(yè)升級的問題，依靠資源輸出并不是長久之計，且重工業(yè)為主的發(fā)展結(jié)構(gòu)也會降低城市本身的宜居性，謀求新的發(fā)展路徑，以高新產(chǎn)業(yè)導入高素質(zhì)人才，不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，才是促成本地樓市發(fā)展的治本之策。

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