東北三省房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都是比較“特立獨(dú)行”的區(qū)域：一方面以傳統(tǒng)重工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，資源型城市為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致人口、產(chǎn)業(yè)等自成一體、房地產(chǎn)市場(chǎng)都相對(duì)封閉；另一方面或因氣候原因、或是產(chǎn)業(yè)調(diào)整，導(dǎo)致大量持續(xù)人口、資金外流，市場(chǎng)普遍預(yù)期東北區(qū)域城市中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求缺乏支撐。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，近年來東三省的省會(huì)城市商品房供求表現(xiàn)一直不慍不火、三四線城市更是完全“冰凍”，但部分品牌房企卻屢屢自稱熱銷大賣，究竟東北三省目前的樓市發(fā)展情況如何？

1 市場(chǎng)熱度

哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)整體量跌價(jià)穩(wěn)，資源型三四線市場(chǎng)“冰封”

東北片區(qū)省會(huì)城市哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)，在政府“嚴(yán)控”下，量?jī)r(jià)層面基本都呈現(xiàn)出穩(wěn)字當(dāng)頭的特征，部分城市已然下行。具體來看，哈爾濱量跌價(jià)增，市場(chǎng)承壓；長(zhǎng)春量增價(jià)穩(wěn)，漲幅有限；沈陽(yáng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)，冷熱不均。

哈爾濱

成交同比下跌超30%，供應(yīng)收縮、房?jī)r(jià)上漲后需求乏力是主因

哈爾濱樓市在2018年表現(xiàn)最好，首破千億，而今年上半年成交量降幅近36%，市場(chǎng)顯著回調(diào)，主要源于：

一方面供應(yīng)收縮，政府要求2018年拿地項(xiàng)目需2019年下半年方可開工，預(yù)售條件也升級(jí)為二環(huán)內(nèi)只能現(xiàn)房，三環(huán)必須封頂，客觀上導(dǎo)致了上半年市面上“無(wú)房可售”的尷尬情況；加之政府供地也并不積極，潛在庫(kù)存實(shí)則有限。

另一方面，房?jī)r(jià)上漲后需求乏力才是制約市場(chǎng)上行的重要原因。隨著近幾個(gè)月供應(yīng)量逐步放出，項(xiàng)目定價(jià)、首開去化均不理想。以群力西區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目為例，去年拿地樓面價(jià)基本都在4000-6000元/平方米不等，上月開盤的金地精裝產(chǎn)品報(bào)價(jià)也僅為1.3萬(wàn)元/平方米，低于原來預(yù)期的1.5萬(wàn)元/平方米，事實(shí)上，同片區(qū)的華潤(rùn)、中海、保利陸續(xù)開盤，定價(jià)都比較保守，開盤效果基本都不算很好，除金地首開實(shí)現(xiàn)7億銷售額外，其他項(xiàng)目基本都在5億元左右，去化率保持在60%。

考量到10月中旬以后停工影響，預(yù)期2019年整體成交量跌幅將在30%以上。

長(zhǎng)春

新盤去化率65%以上，“限價(jià)令”下房?jī)r(jià)略有回調(diào)

長(zhǎng)春樓市表現(xiàn)為量增價(jià)穩(wěn)，1-8月成交量較去年同期小幅微增，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，8月在售34個(gè)項(xiàng)目去化率基本在65%-70%，萬(wàn)科、中海等品牌房企因深耕長(zhǎng)春多年，客戶積淀良好，開盤均有不錯(cuò)的去化表現(xiàn)。

房?jī)r(jià)在8月略有回調(diào)，跌破萬(wàn)元，目前為9452元/平方米。主要源于去年6月22日，長(zhǎng)春頒布“雙限令”，無(wú)證不可銷售，同時(shí)控制價(jià)格，導(dǎo)致2018年6月開始供應(yīng)量驟減，預(yù)售審批時(shí)間較慢，加之政府控“房?jī)r(jià)”，漲幅不得超過10%，南部新城融創(chuàng)項(xiàng)目原計(jì)劃1.4萬(wàn)元/平方米售價(jià)，如今僅可批到1.1萬(wàn)元/平方米。

城市規(guī)劃按照“三南一北”（三南：凈月板塊，南部新城板塊和高新南板塊，一北：北湖板塊）組團(tuán)發(fā)展，貨量相對(duì)充足，下半年總供應(yīng)量預(yù)計(jì)400萬(wàn)平方米，南部預(yù)估270萬(wàn)平方米，北部預(yù)估100多萬(wàn)平方米。

預(yù)判2019全年供應(yīng)有望同比上升15%，成交則有望穩(wěn)步增長(zhǎng)10%。成交均價(jià)預(yù)計(jì)無(wú)法破萬(wàn)，年底估計(jì)會(huì)打折降價(jià)，預(yù)計(jì)維持在9700元左右。

沈陽(yáng)

量微跌價(jià)平穩(wěn)，各區(qū)域呈現(xiàn)顯著“冷熱不均”

沈陽(yáng)樓市量跌平穩(wěn)，1-8月成交量與去年同期小幅微跌，價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)，8月末成交均價(jià)為9900元/平方米，沈陽(yáng)屬于東三省片區(qū)調(diào)控相對(duì)嚴(yán)苛的城市，政府限購(gòu)、限貸、限地價(jià)、限房?jī)r(jià)均有涉及，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持穩(wěn)字當(dāng)頭。不過各區(qū)域呈現(xiàn)出顯著的冷熱不均，熱點(diǎn)區(qū)域：渾南區(qū)（價(jià)格高地，成交均價(jià)1.1萬(wàn)元平方米，改善類購(gòu)房群體為主）；于洪區(qū)（市區(qū)剛需外溢，成交量相對(duì)集中），沈北片區(qū)（剛需外溢，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、地鐵，學(xué)校、醫(yī)院等各類配套相對(duì)完善），這三大區(qū)域去化情況均不錯(cuò)，相對(duì)成交冷淡區(qū)域，比如蘇家屯區(qū)，周邊房?jī)r(jià)相對(duì)較低，僅為6300元/平方米。

三四線

徹底“涼涼”，資源型城市產(chǎn)業(yè)空心化制約成交規(guī)模

東北片區(qū)三四線城市，諸如大慶，佳木斯、鶴崗近幾年來市場(chǎng)非常慘淡，以大慶為例，一方面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的負(fù)面效應(yīng)嚴(yán)峻。因石油資源消耗，大慶產(chǎn)業(yè)工人被迫調(diào)去外地區(qū)域公司，本地人口流出嚴(yán)重，加之此前發(fā)展的汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)并未如期落地，造成產(chǎn)業(yè)空心化。產(chǎn)業(yè)工人的轉(zhuǎn)移也使得當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，人均可支配收入下降，購(gòu)房需求支撐不足。另一方面本地潛在庫(kù)存量也相對(duì)較大，大慶本地產(chǎn)業(yè)工人基本不缺房，目前大慶樓市基本呈現(xiàn)出供過于求的情況，后續(xù)發(fā)展不容樂觀。

2 客群變化

省會(huì)城市人口外流其他地市來補(bǔ)充，買房偏好規(guī)劃利好區(qū)域

整體東北片區(qū)基本呈現(xiàn)出“省會(huì)城市人口投資東南沿海，環(huán)省會(huì)郊縣投資省會(huì)城市”的趨勢(shì)，以表現(xiàn)最突出的哈爾濱為例，其自身就是人口凈流出城市，本地高凈值人群基本自住需求已經(jīng)滿足，加之目前1萬(wàn)多/平方米的均價(jià)基本已經(jīng)不適合投資，進(jìn)而轉(zhuǎn)去海南、惠州、珠海等南方城市；

在哈爾濱買房的多為佳木斯、鶴崗、大慶的，仍受到一些地緣性因素影響，比如孩子在哈爾濱上學(xué)就業(yè)需要買房，資源匱乏導(dǎo)致有錢的留守居民會(huì)選擇在省會(huì)城市定居等等。長(zhǎng)春今年以來郊縣客戶置業(yè)占比變化并不是很大，沈陽(yáng)去年外地客戶占比可達(dá)49%，今年則因限購(gòu)等因素導(dǎo)致外地投資比例顯著下降，目前投資客主要源于遼寧周邊導(dǎo)入，東南工作返鄉(xiāng)置業(yè)等。目前客戶觀望情緒濃厚，事實(shí)上，與成交熱度不均相匹配，客戶置業(yè)也存在顯著的區(qū)域分化，政策利好、城市主流發(fā)展方向的熱門區(qū)域還是購(gòu)房者首選。以哈爾濱為例，松北新區(qū)融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)城，基本每月都可達(dá)到10億元銷售額，主要源于政府著力發(fā)展新區(qū)，配套也在穩(wěn)步落地，客戶對(duì)后市持樂觀預(yù)期，而部分尷尬區(qū)域價(jià)格受冷，即便單價(jià)再低仍然面對(duì)無(wú)人問津的情況，主要源于客戶對(duì)區(qū)域前景不看好。再如長(zhǎng)春，目前投資的熱點(diǎn)板塊也集中在大嶺鎮(zhèn)和范家屯，主要源于長(zhǎng)春公主嶺同城化利好，5000-6000多元/平方米的成交均價(jià)，基本也可滿足剛需置業(yè)客群的需求。

3 產(chǎn)品升級(jí)

剛需向改善過渡長(zhǎng)春小三房受青睞，沈陽(yáng)洋房等產(chǎn)品占比提升

因房?jī)r(jià)、地價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，目前東北片區(qū)也逐步由原來的剛需市場(chǎng)向改善市場(chǎng)穩(wěn)步過渡，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)均有這樣的趨勢(shì)，長(zhǎng)春目前二次改善、100平方米左右小三房需求量較大；沈陽(yáng)也由前幾年以剛需為主體青睞80-90平方米低單價(jià)、低總價(jià)產(chǎn)品逐步過渡到120-160平方米左右自然資源好、配套完善的洋房、疊拼等改善類產(chǎn)品時(shí)代，一方面品牌開發(fā)商進(jìn)入帶來了產(chǎn)品升級(jí)，另一方面政府放開了個(gè)人公積金貸款政策：個(gè)人50萬(wàn)，夫妻雙方80萬(wàn)，也為改善購(gòu)買需求釋放提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。

4 房企競(jìng)爭(zhēng)格局

央企撐起了“半邊天”，外地房企難入哈爾濱

哈爾濱市場(chǎng)，央企托起了半邊天，中海、華潤(rùn)、中糧、綠地、中鐵、寶能等，政府合作方式開發(fā)，外地品牌房企進(jìn)駐門檻較高。

長(zhǎng)春市場(chǎng)，中海、萬(wàn)科深耕20年以上，有較好的口碑，項(xiàng)目銷售金額、面積基本位于長(zhǎng)春市場(chǎng)前列，華潤(rùn)稍晚，這幾年表現(xiàn)不錯(cuò)，今年也是多點(diǎn)開花，金地進(jìn)駐稍晚，發(fā)展剛剛起步，其他這幾家品牌基本持平，無(wú)突出表現(xiàn)。

沈陽(yáng)市場(chǎng)，TOP50房企全覆蓋，僅正榮、泰禾未進(jìn)入，市場(chǎng)化水平相對(duì)較高，央企也具有一些天然優(yōu)勢(shì)。

5 土地市場(chǎng)

政府強(qiáng)力主導(dǎo)、推動(dòng)區(qū)域升級(jí)，“控地價(jià)”下整體保持平穩(wěn)

哈爾濱市場(chǎng)，政府對(duì)樓市把控力相對(duì)較強(qiáng)，土地市場(chǎng)體現(xiàn)在以下兩方面：一是政府嚴(yán)格控制推地量，各區(qū)域供地節(jié)奏不一，比如為了帶動(dòng)松北地區(qū)發(fā)展，以百萬(wàn)方規(guī)模推出松北地塊；另一方面，嚴(yán)苛的拿地門檻，與大型國(guó)資/央企實(shí)現(xiàn)資源互換，聯(lián)合提升區(qū)域價(jià)值，比如政府在松北區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)業(yè)供地，設(shè)定自持比例，或者以較低的樓面價(jià)出讓給開發(fā)商促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)作，如寶能的占地110萬(wàn)平方米地塊，主要就是為了促成哈-深產(chǎn)業(yè)園合作，另外，綠地、中鐵、華潤(rùn)等企業(yè)在松北片區(qū)均有項(xiàng)目。

外地品牌房企進(jìn)入哈爾濱市場(chǎng)的難度不斷加大，公開市場(chǎng)核心地塊拍地地價(jià)過高，不符合品牌房企“不拿高價(jià)地”要求，郊區(qū)地塊拿地風(fēng)險(xiǎn)則過大，二級(jí)市場(chǎng)的收并購(gòu)項(xiàng)目基本已被融創(chuàng)全覆蓋，空間有限。

長(zhǎng)春目前的土地市場(chǎng)總體較為平穩(wěn)，去年一級(jí)市場(chǎng)成交78宗地塊，而今年目前為止也有50多宗地塊成交，四環(huán)之內(nèi)已無(wú)土地供應(yīng)，與哈爾濱、沈陽(yáng)有所不同，長(zhǎng)春地域面積較小，地塊體量受限，環(huán)線類發(fā)展和新區(qū)供應(yīng)土地較多，2019年土拍集中在北湖片區(qū)多一些，凈月板塊因萬(wàn)達(dá)文旅城入駐，住宅將近4萬(wàn)套規(guī)模，地塊已劃撥，但動(dòng)遷時(shí)間未定。房企拿地態(tài)度也比較理性，目前長(zhǎng)春土拍最高樓板價(jià)為6166元/平方米。

沈陽(yáng)土地供應(yīng)分階段，今年市場(chǎng)良性發(fā)展，但整體成交量同比去年有所下降，土地價(jià)格因前期地王被約談，目前新拍地塊要求溢價(jià)率不能超過50%。目前沈陽(yáng)土地成交價(jià)格偏高，主要得益于央企發(fā)力，諸如中海、保利、華潤(rùn)；此外，萬(wàn)科拿地、恒大收并購(gòu)也比較積極，看好本地市場(chǎng)和無(wú)貨量等雙重需求考量。目前沈陽(yáng)基本實(shí)現(xiàn)了TOP50房企全覆蓋，僅正榮、泰禾沒有進(jìn)入，今年政府供地預(yù)計(jì)會(huì)有所下降，整體土地成交控制比較好。

6 展望

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限，普遍“買不起”是制約成交的關(guān)鍵

目前來看，購(gòu)買力不足是制約東北片區(qū)各城市成交攀升的重要原因。具體表現(xiàn)：

一是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，資源枯竭帶來的產(chǎn)業(yè)空心化問題嚴(yán)重，僅省會(huì)城市存在一定的產(chǎn)業(yè)支撐。東北片區(qū)一向以傳統(tǒng)的資源型開發(fā)，石油、煤礦開采為主，隨著開采逐步深入，很多三四線基本都面臨資源枯竭，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限等問題，雖然一再提及東北振興，但整體落地項(xiàng)目有限。目前省會(huì)城市發(fā)展良好，哈爾濱有自貿(mào)區(qū)、松北新區(qū)、哈深合作等一系列利好政策出臺(tái)，長(zhǎng)春著力發(fā)展客車、汽車產(chǎn)業(yè)，有中車、一汽等傳統(tǒng)制造業(yè)，沈陽(yáng)則以機(jī)械工業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。是聞名遐邇的重工業(yè)城市和國(guó)家裝備工業(yè)基地之一。

二是從中長(zhǎng)期人口成長(zhǎng)性來看，長(zhǎng)春、哈爾濱2018年常住人口均在減少，外流現(xiàn)象嚴(yán)重，主要流往較為發(fā)達(dá)的東南沿海區(qū)域，郊縣客戶向省會(huì)城市聚集，也使得其常住人口比基本維持在1以上，不過對(duì)于其購(gòu)房需求來看，這樣的人口增長(zhǎng)速度，實(shí)則難以對(duì)本地需求構(gòu)成有效支撐。

三是從居民的購(gòu)房能力來看，3000-4000元的月收入實(shí)則難以負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)攀升帶來的高總價(jià)，哈爾濱房?jī)r(jià)屬3個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)偏高，1.5萬(wàn)元/平方米基本算是本地的單價(jià)瓶頸，超過這一房?jī)r(jià)整體去化率都將放緩，據(jù)測(cè)算，除房?jī)r(jià)偏低的三四線城市外，三個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)收入比基本維持在8-9年，還是存在一定的購(gòu)房壓力的。

綜上，我們認(rèn)為，基于目前剛需、改善需求基本已釋放完畢，不斷上漲的房?jī)r(jià)也日益逼近人們的購(gòu)買力極限，東北片區(qū)短期內(nèi)成交仍將保持穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。不過二線城市抗跌能力顯著好于三四線。

中長(zhǎng)期來看，東北市場(chǎng)“振興”主要仍需解決產(chǎn)業(yè)升級(jí)的問題，依靠資源輸出并不是長(zhǎng)久之計(jì)，且重工業(yè)為主的發(fā)展結(jié)構(gòu)也會(huì)降低城市本身的宜居性，謀求新的發(fā)展路徑，以高新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入高素質(zhì)人才，不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，才是促成本地樓市發(fā)展的治本之策。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。