一如既往，恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗先生繼續(xù)親筆撰寫恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)2019年中報(bào)兩份致股東函。

2019年以來，正如陳啟宗先生在文中所言，世界正在發(fā)生改變，這種改變對(duì)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展的影響也正在顯現(xiàn)。無論是中國(guó)內(nèi)地還是香港，都有著巨大的困難需要克服，但我們?nèi)孕铇酚^以及充滿信心。

“自1992年進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)以來，我們的表現(xiàn)一直優(yōu)異，本人預(yù)期前景會(huì)更加美好�！标悊⒆谙壬鷮�(duì)恒隆在內(nèi)地的發(fā)展如是描述。

以下為恒隆集團(tuán)2019中期報(bào)告董事長(zhǎng)致股東函全文，轉(zhuǎn)載時(shí)有刪減修訂。

業(yè)績(jī)及股息

截至2019年6月30日止六個(gè)月，收入下降17%至港幣45.05億元，因無物業(yè)銷售收入入賬所致。股東應(yīng)占純利增加22%至港幣37.09億元，包括出售非核心投資物業(yè)所得收益。每股盈利相應(yīng)上升至港幣2.72元。

倘扣除物業(yè)重估收益及所有相關(guān)影響，股東應(yīng)占基本純利躍升59%至港幣23.24億元。每股基本盈利相應(yīng)增加至港幣1.71元。

董事局宣布派發(fā)中期股息每股港幣1角9仙，并將于2019年9月26日派發(fā)予于2019年9月13日名列股東名冊(cè)的股東。

業(yè)務(wù)回顧

六個(gè)月前，本人撰述：“我們對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)審慎樂觀，但始終看好香港經(jīng)濟(jì)及物業(yè)市場(chǎng)的前景”。時(shí)至今日，縱使對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)依然保持樂觀，但本人用“看好”一詞描述香港卻是大錯(cuò)特錯(cuò)。

本地企業(yè)無疑將會(huì)受損，首當(dāng)其沖的是訪港旅客數(shù)目會(huì)立刻放緩。不久，酒店、餐廳和零售業(yè)均會(huì)感到痛苦。倘動(dòng)蕩持續(xù)，金融服務(wù)業(yè)也將受到影響。例如，對(duì)我們經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的大型首次公開招股及其他募資活動(dòng)會(huì)否存在變數(shù)？業(yè)務(wù)會(huì)否轉(zhuǎn)往別處？

樓市亦會(huì)受到?jīng)_擊，成交量將下跌，最終樓價(jià)也可能下跌。雖然商業(yè)及工業(yè)樓宇的交易在香港一直有限，但任何潛在買家目前都會(huì)三思而后行。

我們的經(jīng)濟(jì)會(huì)否受到長(zhǎng)期損害？這將取決于此亂局以何種方式結(jié)束。最壞的情況會(huì)是目睹國(guó)際商業(yè)社會(huì)對(duì)香港失去信心。然而，倘能夠明智地應(yīng)對(duì)局勢(shì)，應(yīng)該能夠避免這種情況。

在2013至2016年熊市期間，盡管當(dāng)時(shí)香港零售租賃市道不算暢旺，我們的租金仍錄得每年近7%的增長(zhǎng)。由于基數(shù)如此高，過去數(shù)年的租金收入已穩(wěn)定在接近3%的年增長(zhǎng)率。在社會(huì)發(fā)生動(dòng)蕩前，我們預(yù)計(jì)本年度的業(yè)績(jī)會(huì)有相若表現(xiàn)，并且實(shí)際上已超出預(yù)期。但監(jiān)于最近發(fā)生的動(dòng)蕩，我們不再認(rèn)為今年下半年能夠保持與首六個(gè)月同樣的增長(zhǎng)水平。全年甚或會(huì)低于大勢(shì)一個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)期影響又將取決于何時(shí)及如何結(jié)束。

因著以上所述，很難想象香港整體經(jīng)濟(jì)會(huì)不受沖擊。問題只是，傷害有多深，復(fù)蘇有多慢。

我們的另一個(gè)主要市場(chǎng)--中國(guó)內(nèi)地亦受到打擊，這次是由美國(guó)掀起的中美貿(mào)易戰(zhàn)。然而，其對(duì)我們業(yè)務(wù)的影響并非負(fù)面。事實(shí)上是輕微有利，正如本人六個(gè)月前所撰述。為保持國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)，中央增加公共投資和刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，后者對(duì)我們非常有利，請(qǐng)容本人闡明。

根據(jù)一項(xiàng)具影響力的研究顯示，在中國(guó)國(guó)民購買的所有高端時(shí)尚產(chǎn)品中，僅有略超過四分之一是在國(guó)內(nèi)交易。這個(gè)數(shù)字在未來六年有望增長(zhǎng)至約50%。此外，預(yù)計(jì)同期的總銷售量會(huì)翻倍。這幾乎是四倍的增長(zhǎng)！然而，一位頂級(jí)歐洲時(shí)裝品牌的高層告訴我們，這組數(shù)字有些保守。這對(duì)我們來說是莫大的喜訊，我們最近的收入增長(zhǎng)和頂級(jí)時(shí)裝品牌的近期經(jīng)驗(yàn)均可引證這一點(diǎn)。

將我們的購物商場(chǎng)過去六個(gè)月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)與去年同期進(jìn)行比較，上海的恒隆廣場(chǎng)的零售額及租金收入都保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。已經(jīng)完成資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃的上海的港匯恒隆廣場(chǎng)北座實(shí)現(xiàn)相若的增長(zhǎng)。當(dāng)主樓南座明年開業(yè)時(shí)，我們預(yù)計(jì)將會(huì)錄得同等增長(zhǎng)。

我們的另一座五星級(jí)購物商場(chǎng)--無錫的恒隆廣場(chǎng)，零售額及租金收入分別增長(zhǎng)25%和26%。隨著若干高端品牌的進(jìn)駐，大連的恒隆廣場(chǎng)的零售額及租金收入分別躍升27%和30%。往后的幾個(gè)月會(huì)有更多品牌進(jìn)駐。濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)（預(yù)計(jì)不久將同樣升級(jí)至五星級(jí)）的零售額及租金收入分別增長(zhǎng)11%和12%。我們的次高端物業(yè)──沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)業(yè)績(jī)也非常出色，零售額及租金收入分別增長(zhǎng)29%和23%，連我們兩個(gè)表現(xiàn)稍遜的購物商場(chǎng)亦實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)的低增長(zhǎng)。

這組業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)證實(shí)了中國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)表現(xiàn)良好，特別是奢侈品消費(fèi)方面。這與相關(guān)報(bào)告以及在中國(guó)營(yíng)運(yùn)的主要時(shí)裝品牌的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相符。目前為止，增長(zhǎng)勢(shì)頭似乎非常強(qiáng)勁，且連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

在我們的業(yè)務(wù)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的同時(shí)，亦不可忽視令人頗憂心的地緣經(jīng)濟(jì)環(huán)境。事實(shí)上，世界或正進(jìn)入一個(gè)新階段，與我們數(shù)十年來所慣�？吹降拇笙鄰酵�。

我們的內(nèi)地辦公樓也將表現(xiàn)理想，大量的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可使我們的空間得到充分利用。在我們擁有辦公樓的每個(gè)城市包括上海，我們所建的都是這些城市前所未有的首個(gè)真正的甲級(jí)辦公樓。中國(guó)人善于學(xué)習(xí)；只要問問我們的奢侈品牌租戶的高層便可得知。如今，中國(guó)人是全世界最具慧眼的購物群體之一，我們的辦公樓租戶亦是如此。以往他們別無選擇，只能進(jìn)駐不達(dá)標(biāo)的樓宇。但隨著我們的到來，我們確切地提高了他們對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公樓的監(jiān)賞力，有能力負(fù)擔(dān)優(yōu)質(zhì)空間的租戶不會(huì)希望再回到劣質(zhì)空間。

談回香港，數(shù)個(gè)月前我們?cè)鴩L試出售若干成熟的非核心投資物業(yè)。我們成功售出一幢工商業(yè)大樓，售價(jià)也不俗。盡管目前的社會(huì)動(dòng)蕩可能意味著我們不得不稍作等候，惟一旦有其他機(jī)會(huì)，我們會(huì)出售更多。

我們已售出一個(gè)位于藍(lán)塘道的豪華大宅，預(yù)計(jì)交易會(huì)在下個(gè)月完成。雖然我們并不著急，但只要價(jià)格合適，我們會(huì)嘗試銷售更多。

展望

在本人致我們主要附屬公司恒隆地產(chǎn)股東的函件中，本人花了一些時(shí)間，從兩個(gè)角度闡釋我們的策略：我們所處的市場(chǎng)（分為五個(gè)要點(diǎn)），以及我們所制定的營(yíng)商模式（分為10個(gè)要點(diǎn)）。

在這里用一句話重申該策略，就是：在中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃的城市，發(fā)展和持有以高端或次高端購物商場(chǎng)為核心的世界級(jí)商業(yè)綜合項(xiàng)目，并加以管理以作長(zhǎng)期出租，而該等購物商場(chǎng)須為其細(xì)分市場(chǎng)中的龍頭。

在此，本人將用一兩句話總結(jié)各個(gè)要點(diǎn)，本人建議本文的讀者也參閱恒隆地產(chǎn)網(wǎng)站的另一封致股東函。

市場(chǎng)因素顯而易見：中國(guó)的零售市場(chǎng)規(guī)模龐大，且其前景相對(duì)確定。國(guó)內(nèi)消費(fèi)較國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)為快。高端及次高端細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展尤其迅速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少，我們的利基市場(chǎng)預(yù)期會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)至少30至40年。

在營(yíng)商模式方面，我們的購物商場(chǎng)不太可能被科技或其他營(yíng)商模式取代。我們的硬資產(chǎn)既是長(zhǎng)期持有，沒有過時(shí)這回事，又可靈活使用。我們是資本密集，而不是勞動(dòng)密集、科技密集或規(guī)管密集；我們不依賴任何價(jià)格可能大幅波動(dòng)的單一商品。

在財(cái)務(wù)方面，我們享有可靠且增長(zhǎng)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)經(jīng)常性收入。由于不難估計(jì)開支，盈利能力在某程度上比較容易預(yù)測(cè)。我們的業(yè)務(wù)亦可帶來相對(duì)較高的投資回報(bào)。較少人察覺的是資本可以有可觀增值的可能性。

一旦我們的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位得以穩(wěn)固，這地位便極具防御性。管理此類業(yè)務(wù)并不過度復(fù)雜，亦不靠個(gè)人，而是仰賴一個(gè)以企業(yè)文化支撐生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)的團(tuán)隊(duì)。最后，我們的營(yíng)商模式理念簡(jiǎn)單，但執(zhí)行起來卻非常困難。

上述的最后一點(diǎn)，即執(zhí)行困難，保障我們策略所帶來的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，免受負(fù)面影響。盡管前期的資本密集度和實(shí)現(xiàn)整個(gè)資金流的緩慢度成為進(jìn)軍市場(chǎng)的主要障礙，但對(duì)于那些已進(jìn)軍市場(chǎng)的人而言，執(zhí)行困難是達(dá)至成功的一大障礙。

要取得成功，管理層必須恪守高端商業(yè)（特別是零售）地產(chǎn)業(yè)的五個(gè)基因，即最佳的位置、充足的土地面積、政府制定的合理發(fā)展大綱、妥善的設(shè)計(jì)和優(yōu)良的施工。時(shí)間跨度必定較長(zhǎng)且需要耐心。必須做好等待的準(zhǔn)備，良久地按兵不動(dòng)，伺機(jī)而行。對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持是必要的，且須隨著時(shí)間的推移取得經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。盡管犯錯(cuò)在所難免，但須竭盡所能避免重大失誤。所有這些守則構(gòu)成達(dá)至成功至關(guān)重要的思維方式，這確實(shí)很難執(zhí)行。

對(duì)本人而言，我們的營(yíng)商模式尤其適合家族控股公司，特別是上市公司，因?yàn)橘Y金需求龐大。通常只有富裕的家族，方有如此長(zhǎng)的時(shí)間跨度。亦因此，這種模式的特點(diǎn)對(duì)控股家族極具吸引力。

從上述說明不難得出結(jié)論：此營(yíng)商模式尤其適合長(zhǎng)久的財(cái)富創(chuàng)造。一般而言，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)屬于相當(dāng)不錯(cuò)的資產(chǎn)類別，通常用作資本保值和增值。住宅和辦公樓的業(yè)權(quán)通常會(huì)被中期或長(zhǎng)期持有。然而，我們和其他人的經(jīng)驗(yàn)顯示，零售物業(yè)可產(chǎn)生更高或極高的回報(bào)。

不足之處是，其管理密集程度頗高。但就恒隆而言，數(shù)十年來已建立一支具備良好往績(jī)的團(tuán)隊(duì)。自1960年本公司成立以來，我們的高級(jí)管理層一直保持穩(wěn)定。如前所述，我們的業(yè)務(wù)并不依賴管理層中的某位佼佼者。由于營(yíng)運(yùn)模式并不難學(xué)，任何具有良好綜合管理經(jīng)驗(yàn)的人士都可經(jīng)營(yíng)本公司。唯一需要注意的是，這個(gè)人必須具備上文提及的內(nèi)在思維模式，例如必須能夠耐心等待。

總而言之，本人認(rèn)為我們的策略是開發(fā)一個(gè)頗為獨(dú)特的商機(jī)。如果中國(guó)在1979年沒有推行改革開放，或沒有執(zhí)行得很好，我們便沒有這個(gè)機(jī)會(huì)。我們的時(shí)機(jī)也有點(diǎn)運(yùn)氣，我們?cè)诤线m的時(shí)間（1992年）進(jìn)軍上海的高端商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，并決定專注于高端零售物業(yè)這個(gè)最佳細(xì)分市場(chǎng)。

這初步的成功促使我們（于2005年）開始投資二線城市，當(dāng)本地發(fā)展商仍處于以銷售住宅項(xiàng)目為主的初級(jí)階段時(shí)，我們已率先發(fā)展大型高端購物商場(chǎng)和頂級(jí)優(yōu)質(zhì)辦公樓，用作長(zhǎng)期租賃。從事商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的首批中國(guó)企業(yè)亦紛紛仿效，但按店鋪或辦公樓單位逐一出售。該等項(xiàng)目的質(zhì)量必然迅速惡化，更遑論建造之初的差劣施工。這讓我們有時(shí)間積累自己的專門知識(shí)，率先在上海，隨后在其他繁榮的大都市占據(jù)優(yōu)越位置。當(dāng)其他相稱的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)時(shí)，我們已在若干城市扎穩(wěn)根基，成功建立了一個(gè)現(xiàn)今聞名遐邇的品牌，這樣我們就避免了直接競(jìng)爭(zhēng)。

這是運(yùn)氣還是技巧？或許兩者兼而有之。誠然，如果我們更明智一點(diǎn)，應(yīng)該可以做得更好。無論如何，我們?nèi)允谴蟛糠滞辛w慕的對(duì)象。

我們的股權(quán)架構(gòu)亦確保公司由家族掌控，而公司則持有營(yíng)運(yùn)上市公司恒隆地產(chǎn)50%至60%的股權(quán)。這種安排為控股家族提供了杠桿作用。到目前為止，他們的持股量在過去約30年一直保持穩(wěn)定。

此外，當(dāng)市場(chǎng)氣氛如過去數(shù)年一般低迷時(shí)，家族可購入更多本公司的股份，而我們亦可回購恒隆地產(chǎn)的股份。撇除財(cái)務(wù)方面的考慮，此類行動(dòng)可對(duì)股價(jià)產(chǎn)生一種穩(wěn)定作用。

歷史證明，我們一直低價(jià)買入恒隆地產(chǎn)的股份。本著良好管治和保持透明度的原則，所有股東均及時(shí)知悉此類活動(dòng)。如果愿意，任何人均可跟隨購買。在這個(gè)行檔，只要本公司的表現(xiàn)理想，那些擁有真正長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的人總是會(huì)獲利。

自1992年進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)以來，我們的表現(xiàn)一直優(yōu)異，本人預(yù)期前景會(huì)更加美好。

基于所有上述原因，本人相信恒隆對(duì)注重長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的投資者（包括家族辦公室）而言是一項(xiàng)絕佳的投資。透過購買我們公開交易的股票，他們可以坐享這業(yè)務(wù)所有具吸引力的好處。本人認(rèn)為本人的家族有幸能成為其創(chuàng)始主要股東，因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)管治標(biāo)準(zhǔn)高，我們的投資者可以有信心，他們的利益與我們的利益完全一致。事實(shí)上，過去的十多年，本公司在這方面已贏取房地產(chǎn)領(lǐng)域的幾乎所有重要獎(jiǎng)項(xiàng)。

盡管中美貿(mào)易紛爭(zhēng)帶來地緣經(jīng)濟(jì)的不確定性，但我們短期前景仍相當(dāng)令人鼓舞。雖然香港的租金可能會(huì)由于本地社會(huì)動(dòng)蕩而下行，但我們的內(nèi)地租務(wù)表現(xiàn)應(yīng)該相當(dāng)不錯(cuò)。上海的恒隆廣場(chǎng)的租金應(yīng)持續(xù)穩(wěn)步上升，而上海的港匯恒隆廣場(chǎng)的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃一旦完成，將很快進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。

我們?cè)谏虾Ｒ酝獾奈飿I(yè)將保持目前的上升勢(shì)頭，原因如下：第一，奢侈品零售行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。第二，我們多個(gè)商場(chǎng)的租戶組合正在進(jìn)一步向高端市場(chǎng)發(fā)展，有許多世界頂級(jí)時(shí)裝品牌新加入。我們與這些品牌最近已簽訂或不久會(huì)簽訂近60份租賃合約，其中約70%與上海以外的購物商場(chǎng)簽訂。第三，開業(yè)數(shù)年后，營(yíng)運(yùn)開支應(yīng)穩(wěn)定下來，使更多收入轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)增長(zhǎng)。最后，我們將在未來12個(gè)月為我們的物業(yè)組合增建大量空間。

下個(gè)月，昆明的恒隆廣場(chǎng)即將開業(yè)，而其摩天辦公樓的開業(yè)將會(huì)在數(shù)周后出現(xiàn)。待所有奢侈品牌均已進(jìn)駐，正式開幕典禮將于明年第二季度舉行。

同樣在今年9月，我們將迎來我們?cè)趦?nèi)地的首家酒店──位于沈陽的市府恒隆廣場(chǎng)的五星級(jí)沈陽康萊德酒店，這應(yīng)該有助我們辦公樓和購物商場(chǎng)的業(yè)務(wù)。

我們于各地的辦公樓業(yè)務(wù)都應(yīng)令人滿意，沈陽的市府恒隆廣場(chǎng)及無錫的恒隆廣場(chǎng)第一座辦公樓的租出率應(yīng)會(huì)進(jìn)一步上升。無錫的恒隆廣場(chǎng)的第二座辦公樓將于下月開業(yè)，要悉數(shù)租出需時(shí)，但最終會(huì)完成。在此之前，預(yù)計(jì)租金不會(huì)大幅上升。

從2022年上半年開始，我們?cè)谏虾Ｒ酝獾牡谝蛔≌髽签ぉの錆h的恒隆廣場(chǎng)──預(yù)計(jì)將會(huì)開售。無錫的恒隆廣場(chǎng)的首兩座住宅大樓將于隨后的一年之內(nèi)開售，再往后的便是沈陽的市府恒隆廣場(chǎng)和昆明的恒隆廣場(chǎng)的住宅大樓。

在杭州方面，我們一直努力啟動(dòng)建設(shè)工程，但政府法規(guī)往往頗為復(fù)雜。我們本打算于4月破土動(dòng)工，現(xiàn)在希望可以于9月成事。我們會(huì)竭盡全力在2024年之前為購物商場(chǎng)及一或兩座辦公樓揭幕。整個(gè)商業(yè)綜合項(xiàng)目按計(jì)劃是于2025年之前完成，項(xiàng)目包括一座購物商場(chǎng)、五座辦公樓和一家酒店。

總而言之，本人預(yù)期前景可期。唯一令人失望的是香港，由于其社會(huì)問題，香港不會(huì)如我們希望般快速增長(zhǎng)。我們會(huì)竭盡所能，以內(nèi)地預(yù)期租金的增幅彌補(bǔ)差距。

董事長(zhǎng)

陳啟宗

香港，2019年7月30日

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