一如既往，恒隆集團、恒隆地產董事長陳啟宗先生繼續(xù)親筆撰寫恒隆集團及恒隆地產2019年中報兩份致股東函。

2019年以來，正如陳啟宗先生在文中所言，世界正在發(fā)生改變，這種改變對經濟和企業(yè)發(fā)展的影響也正在顯現。無論是中國內地還是香港，都有著巨大的困難需要克服，但我們仍需樂觀以及充滿信心。

“自1992年進軍內地市場以來，我們的表現一直優(yōu)異，本人預期前景會更加美好�！标悊⒆谙壬鷮懵≡趦鹊氐陌l(fā)展如是描述。

以下為恒隆集團2019中期報告董事長致股東函全文，轉載時有刪減修訂。

業(yè)績及股息

截至2019年6月30日止六個月，收入下降17%至港幣45.05億元，因無物業(yè)銷售收入入賬所致。股東應占純利增加22%至港幣37.09億元，包括出售非核心投資物業(yè)所得收益。每股盈利相應上升至港幣2.72元。

倘扣除物業(yè)重估收益及所有相關影響，股東應占基本純利躍升59%至港幣23.24億元。每股基本盈利相應增加至港幣1.71元。

董事局宣布派發(fā)中期股息每股港幣1角9仙，并將于2019年9月26日派發(fā)予于2019年9月13日名列股東名冊的股東。

業(yè)務回顧

六個月前，本人撰述：“我們對內地市場審慎樂觀，但始終看好香港經濟及物業(yè)市場的前景”。時至今日，縱使對內地市場依然保持樂觀，但本人用“看好”一詞描述香港卻是大錯特錯。

本地企業(yè)無疑將會受損，首當其沖的是訪港旅客數目會立刻放緩。不久，酒店、餐廳和零售業(yè)均會感到痛苦。倘動蕩持續(xù)，金融服務業(yè)也將受到影響。例如，對我們經濟至關重要的大型首次公開招股及其他募資活動會否存在變數？業(yè)務會否轉往別處？

樓市亦會受到沖擊，成交量將下跌，最終樓價也可能下跌。雖然商業(yè)及工業(yè)樓宇的交易在香港一直有限，但任何潛在買家目前都會三思而后行。

我們的經濟會否受到長期損害？這將取決于此亂局以何種方式結束。最壞的情況會是目睹國際商業(yè)社會對香港失去信心。然而，倘能夠明智地應對局勢，應該能夠避免這種情況。

在2013至2016年熊市期間，盡管當時香港零售租賃市道不算暢旺，我們的租金仍錄得每年近7%的增長。由于基數如此高，過去數年的租金收入已穩(wěn)定在接近3%的年增長率。在社會發(fā)生動蕩前，我們預計本年度的業(yè)績會有相若表現，并且實際上已超出預期。但監(jiān)于最近發(fā)生的動蕩，我們不再認為今年下半年能夠保持與首六個月同樣的增長水平。全年甚或會低于大勢一個百分點，長期影響又將取決于何時及如何結束。

因著以上所述，很難想象香港整體經濟會不受沖擊。問題只是，傷害有多深，復蘇有多慢。

我們的另一個主要市場--中國內地亦受到打擊，這次是由美國掀起的中美貿易戰(zhàn)。然而，其對我們業(yè)務的影響并非負面。事實上是輕微有利，正如本人六個月前所撰述。為保持國內生產總值增長，中央增加公共投資和刺激國內消費，后者對我們非常有利，請容本人闡明。

根據一項具影響力的研究顯示，在中國國民購買的所有高端時尚產品中，僅有略超過四分之一是在國內交易。這個數字在未來六年有望增長至約50%。此外，預計同期的總銷售量會翻倍。這幾乎是四倍的增長！然而，一位頂級歐洲時裝品牌的高層告訴我們，這組數字有些保守。這對我們來說是莫大的喜訊，我們最近的收入增長和頂級時裝品牌的近期經驗均可引證這一點。

將我們的購物商場過去六個月的業(yè)績表現與去年同期進行比較，上海的恒隆廣場的零售額及租金收入都保持兩位數增長。已經完成資產優(yōu)化計劃的上海的港匯恒隆廣場北座實現相若的增長。當主樓南座明年開業(yè)時，我們預計將會錄得同等增長。

我們的另一座五星級購物商場--無錫的恒隆廣場，零售額及租金收入分別增長25%和26%。隨著若干高端品牌的進駐，大連的恒隆廣場的零售額及租金收入分別躍升27%和30%。往后的幾個月會有更多品牌進駐。濟南的恒隆廣場（預計不久將同樣升級至五星級）的零售額及租金收入分別增長11%和12%。我們的次高端物業(yè)──沈陽的皇城恒隆廣場業(yè)績也非常出色，零售額及租金收入分別增長29%和23%，連我們兩個表現稍遜的購物商場亦實現個位數的低增長。

這組業(yè)績數據證實了中國國內消費表現良好，特別是奢侈品消費方面。這與相關報告以及在中國營運的主要時裝品牌的業(yè)績表現相符。目前為止，增長勢頭似乎非常強勁，且連續(xù)增長的勢頭可能會持續(xù)一段時間。

在我們的業(yè)務市場不斷擴大的同時，亦不可忽視令人頗憂心的地緣經濟環(huán)境。事實上，世界或正進入一個新階段，與我們數十年來所慣�？吹降拇笙鄰酵�。

我們的內地辦公樓也將表現理想，大量的經濟活動可使我們的空間得到充分利用。在我們擁有辦公樓的每個城市包括上海，我們所建的都是這些城市前所未有的首個真正的甲級辦公樓。中國人善于學習；只要問問我們的奢侈品牌租戶的高層便可得知。如今，中國人是全世界最具慧眼的購物群體之一，我們的辦公樓租戶亦是如此。以往他們別無選擇，只能進駐不達標的樓宇。但隨著我們的到來，我們確切地提高了他們對優(yōu)質辦公樓的監(jiān)賞力，有能力負擔優(yōu)質空間的租戶不會希望再回到劣質空間。

談回香港，數個月前我們曾嘗試出售若干成熟的非核心投資物業(yè)。我們成功售出一幢工商業(yè)大樓，售價也不俗。盡管目前的社會動蕩可能意味著我們不得不稍作等候，惟一旦有其他機會，我們會出售更多。

我們已售出一個位于藍塘道的豪華大宅，預計交易會在下個月完成。雖然我們并不著急，但只要價格合適，我們會嘗試銷售更多。

展望

在本人致我們主要附屬公司恒隆地產股東的函件中，本人花了一些時間，從兩個角度闡釋我們的策略：我們所處的市場（分為五個要點），以及我們所制定的營商模式（分為10個要點）。

在這里用一句話重申該策略，就是：在中國經濟蓬勃的城市，發(fā)展和持有以高端或次高端購物商場為核心的世界級商業(yè)綜合項目，并加以管理以作長期出租，而該等購物商場須為其細分市場中的龍頭。

在此，本人將用一兩句話總結各個要點，本人建議本文的讀者也參閱恒隆地產網站的另一封致股東函。

市場因素顯而易見：中國的零售市場規(guī)模龐大，且其前景相對確定。國內消費較國內生產總值增長為快。高端及次高端細分市場的發(fā)展尤其迅速，市場競爭少，我們的利基市場預期會持續(xù)增長至少30至40年。

在營商模式方面，我們的購物商場不太可能被科技或其他營商模式取代。我們的硬資產既是長期持有，沒有過時這回事，又可靈活使用。我們是資本密集，而不是勞動密集、科技密集或規(guī)管密集；我們不依賴任何價格可能大幅波動的單一商品。

在財務方面，我們享有可靠且增長穩(wěn)定的優(yōu)質經常性收入。由于不難估計開支，盈利能力在某程度上比較容易預測。我們的業(yè)務亦可帶來相對較高的投資回報。較少人察覺的是資本可以有可觀增值的可能性。

一旦我們的市場領導地位得以穩(wěn)固，這地位便極具防御性。管理此類業(yè)務并不過度復雜，亦不靠個人，而是仰賴一個以企業(yè)文化支撐生態(tài)系統(tǒng)內的團隊。最后，我們的營商模式理念簡單，但執(zhí)行起來卻非常困難。

上述的最后一點，即執(zhí)行困難，保障我們策略所帶來的財務優(yōu)勢，免受負面影響。盡管前期的資本密集度和實現整個資金流的緩慢度成為進軍市場的主要障礙，但對于那些已進軍市場的人而言，執(zhí)行困難是達至成功的一大障礙。

要取得成功，管理層必須恪守高端商業(yè)（特別是零售）地產業(yè)的五個基因，即最佳的位置、充足的土地面積、政府制定的合理發(fā)展大綱、妥善的設計和優(yōu)良的施工。時間跨度必定較長且需要耐心。必須做好等待的準備，良久地按兵不動，伺機而行。對品質的堅持是必要的，且須隨著時間的推移取得經驗和知識。盡管犯錯在所難免，但須竭盡所能避免重大失誤。所有這些守則構成達至成功至關重要的思維方式，這確實很難執(zhí)行。

對本人而言，我們的營商模式尤其適合家族控股公司，特別是上市公司，因為資金需求龐大。通常只有富裕的家族，方有如此長的時間跨度。亦因此，這種模式的特點對控股家族極具吸引力。

從上述說明不難得出結論：此營商模式尤其適合長久的財富創(chuàng)造。一般而言，優(yōu)質的房地產屬于相當不錯的資產類別，通常用作資本保值和增值。住宅和辦公樓的業(yè)權通常會被中期或長期持有。然而，我們和其他人的經驗顯示，零售物業(yè)可產生更高或極高的回報。

不足之處是，其管理密集程度頗高。但就恒隆而言，數十年來已建立一支具備良好往績的團隊。自1960年本公司成立以來，我們的高級管理層一直保持穩(wěn)定。如前所述，我們的業(yè)務并不依賴管理層中的某位佼佼者。由于營運模式并不難學，任何具有良好綜合管理經驗的人士都可經營本公司。唯一需要注意的是，這個人必須具備上文提及的內在思維模式，例如必須能夠耐心等待。

總而言之，本人認為我們的策略是開發(fā)一個頗為獨特的商機。如果中國在1979年沒有推行改革開放，或沒有執(zhí)行得很好，我們便沒有這個機會。我們的時機也有點運氣，我們在合適的時間（1992年）進軍上海的高端商業(yè)地產市場，并決定專注于高端零售物業(yè)這個最佳細分市場。

這初步的成功促使我們（于2005年）開始投資二線城市，當本地發(fā)展商仍處于以銷售住宅項目為主的初級階段時，我們已率先發(fā)展大型高端購物商場和頂級優(yōu)質辦公樓，用作長期租賃。從事商業(yè)項目發(fā)展的首批中國企業(yè)亦紛紛仿效，但按店鋪或辦公樓單位逐一出售。該等項目的質量必然迅速惡化，更遑論建造之初的差劣施工。這讓我們有時間積累自己的專門知識，率先在上海，隨后在其他繁榮的大都市占據優(yōu)越位置。當其他相稱的競爭對手出現時，我們已在若干城市扎穩(wěn)根基，成功建立了一個現今聞名遐邇的品牌，這樣我們就避免了直接競爭。

這是運氣還是技巧？或許兩者兼而有之。誠然，如果我們更明智一點，應該可以做得更好。無論如何，我們仍是大部分同行羨慕的對象。

我們的股權架構亦確保公司由家族掌控，而公司則持有營運上市公司恒隆地產50%至60%的股權。這種安排為控股家族提供了杠桿作用。到目前為止，他們的持股量在過去約30年一直保持穩(wěn)定。

此外，當市場氣氛如過去數年一般低迷時，家族可購入更多本公司的股份，而我們亦可回購恒隆地產的股份。撇除財務方面的考慮，此類行動可對股價產生一種穩(wěn)定作用。

歷史證明，我們一直低價買入恒隆地產的股份。本著良好管治和保持透明度的原則，所有股東均及時知悉此類活動。如果愿意，任何人均可跟隨購買。在這個行檔，只要本公司的表現理想，那些擁有真正長遠眼光的人總是會獲利。

自1992年進軍內地市場以來，我們的表現一直優(yōu)異，本人預期前景會更加美好。

基于所有上述原因，本人相信恒隆對注重長遠價值的投資者（包括家族辦公室）而言是一項絕佳的投資。透過購買我們公開交易的股票，他們可以坐享這業(yè)務所有具吸引力的好處。本人認為本人的家族有幸能成為其創(chuàng)始主要股東，因為我們的企業(yè)管治標準高，我們的投資者可以有信心，他們的利益與我們的利益完全一致。事實上，過去的十多年，本公司在這方面已贏取房地產領域的幾乎所有重要獎項。

盡管中美貿易紛爭帶來地緣經濟的不確定性，但我們短期前景仍相當令人鼓舞。雖然香港的租金可能會由于本地社會動蕩而下行，但我們的內地租務表現應該相當不錯。上海的恒隆廣場的租金應持續(xù)穩(wěn)步上升，而上海的港匯恒隆廣場的資產優(yōu)化計劃一旦完成，將很快進入快速增長階段。

我們在上海以外的物業(yè)將保持目前的上升勢頭，原因如下：第一，奢侈品零售行業(yè)發(fā)展勢頭強勁。第二，我們多個商場的租戶組合正在進一步向高端市場發(fā)展，有許多世界頂級時裝品牌新加入。我們與這些品牌最近已簽訂或不久會簽訂近60份租賃合約，其中約70%與上海以外的購物商場簽訂。第三，開業(yè)數年后，營運開支應穩(wěn)定下來，使更多收入轉化為利潤增長。最后，我們將在未來12個月為我們的物業(yè)組合增建大量空間。

下個月，昆明的恒隆廣場即將開業(yè)，而其摩天辦公樓的開業(yè)將會在數周后出現。待所有奢侈品牌均已進駐，正式開幕典禮將于明年第二季度舉行。

同樣在今年9月，我們將迎來我們在內地的首家酒店──位于沈陽的市府恒隆廣場的五星級沈陽康萊德酒店，這應該有助我們辦公樓和購物商場的業(yè)務。

我們于各地的辦公樓業(yè)務都應令人滿意，沈陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場第一座辦公樓的租出率應會進一步上升。無錫的恒隆廣場的第二座辦公樓將于下月開業(yè)，要悉數租出需時，但最終會完成。在此之前，預計租金不會大幅上升。

從2022年上半年開始，我們在上海以外的第一座住宅大樓──武漢的恒隆廣場──預計將會開售。無錫的恒隆廣場的首兩座住宅大樓將于隨后的一年之內開售，再往后的便是沈陽的市府恒隆廣場和昆明的恒隆廣場的住宅大樓。

在杭州方面，我們一直努力啟動建設工程，但政府法規(guī)往往頗為復雜。我們本打算于4月破土動工，現在希望可以于9月成事。我們會竭盡全力在2024年之前為購物商場及一或兩座辦公樓揭幕。整個商業(yè)綜合項目按計劃是于2025年之前完成，項目包括一座購物商場、五座辦公樓和一家酒店。

總而言之，本人預期前景可期。唯一令人失望的是香港，由于其社會問題，香港不會如我們希望般快速增長。我們會竭盡所能，以內地預期租金的增幅彌補差距。

董事長

陳啟宗

香港，2019年7月30日

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