用一句話形容2019年的樓市：怪事年年有，今年特別多。

澎湃新聞上個(gè)月報(bào)道，南京有個(gè)小伙子要跳樓，一邊把腿伸出窗外，一邊袒露心聲：自己30歲了，190斤。女朋友嫌他太胖，他就天天晚上為她跑步，瘦了10斤。當(dāng)天下午女朋友說(shuō)要吃花甲，他就走3了公里路，到菜市場(chǎng)給她買。

正因?yàn)橛们樘�，發(fā)生矛盾之后，才有了輕生的想法，旁邊的人根本勸不動(dòng)。

氣氛鬧僵時(shí)，一位熱心鄰居大媽的聲音洪亮地響起：“小伙子，你不要跳下去，跳下去我們樓盤要降價(jià)了”！

別說(shuō)，這句話瞅著都有點(diǎn)“力透紙背”的意思，小伙考慮到自己的行為會(huì)影響房?jī)r(jià)，果斷收腿，爬下窗臺(tái)。

同樣也是在上個(gè)月，深圳羅湖區(qū)一棟房齡超30年的公寓樓發(fā)生沉降傾斜，中介直接身掛宣傳牌，收購(gòu)?fù)^(qū)二手房，網(wǎng)上有坍塌樓盤房源掛出。

有中介稱，坍塌房源和周邊房源已經(jīng)出現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)，部分漲幅在5萬(wàn)—10萬(wàn)元。

這兩件事，看似風(fēng)馬牛不相及，聽起來(lái)卻有點(diǎn)諷刺，也有點(diǎn)“魔幻”，房?jī)r(jià)的威力，竟至于此，讓人看淡生死，讓倒塌的房屋“不降反漲”。

這只能說(shuō)是2019年樓市的小插曲，換言之，這是20多年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)情緒不斷膨脹的縮影。

假如再過(guò)十年，類似的現(xiàn)象還會(huì)不會(huì)發(fā)生？或者說(shuō)，10年之后，房子會(huì)變成“磚頭價(jià)”還是“金子價(jià)”？

筆者認(rèn)為，要從以下兩個(gè)方面展開分析。

第一，看貨幣、信貸的變化。

有份數(shù)據(jù)大家可以看一下，與地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)，在銀行信貸中占據(jù)了重要的地位。

截止2018年末，房地產(chǎn)貸款余額為38.7萬(wàn)億，占136萬(wàn)億貸款余額的比例高達(dá)28%，如果再算上采礦業(yè)、金屬冶煉加工、非金屬礦制造、工程機(jī)械、家具家電等與房地產(chǎn)高度相關(guān)行業(yè)貸款的話，占比接近三分之一。

從債券市場(chǎng)來(lái)看，目前債券市場(chǎng)信用債余額大約20萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)、建筑業(yè)和采礦業(yè)三大行業(yè)的信用債存量占比是35.5%，占比超過(guò)了三分之一。

由此來(lái)看，房地產(chǎn)與信貸、貨幣有密不可分的關(guān)系。

換個(gè)角度來(lái)看，本輪房?jī)r(jià)上漲始于2015年，以北上深一線及周邊城市領(lǐng)漲，隨后三四線樓市加入，彼時(shí)因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)同業(yè)存款有所放松，允許同業(yè)存款在當(dāng)?shù)匕l(fā)放貸款，導(dǎo)致作為區(qū)域金融中心的北上深存款增速出現(xiàn)了爆炸式增長(zhǎng)，深圳當(dāng)年的存款增速高達(dá)70%，北京上海也接近50%。

但是，目前京滬深的存款增速已經(jīng)基本歸零，意味著流動(dòng)性拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

這是很簡(jiǎn)單的道理，儲(chǔ)蓄沒了、存款少了，在房市里流通的貨幣總量下降了，房?jī)r(jià)上漲自然無(wú)從談起，假如這種趨勢(shì)持續(xù)10年以上，一線大都市如北上廣深的房子，依然會(huì)保持“金子價(jià)”，因?yàn)樽銐蛳∪薄６L(fēng)的三四線以下城市，因?yàn)榇婵钸M(jìn)一步被更高層級(jí)的城市吸納，“磚頭價(jià)”也不是不可能。

第二，看房地產(chǎn)新開工面積增速和人口的變化。

什么叫房地產(chǎn)新開工面積？說(shuō)白了，就是當(dāng)年新施工了多少房子。數(shù)據(jù)顯示，從1998年房改開始，我國(guó)新開工住宅套數(shù)快速增長(zhǎng)，1998年還不到200萬(wàn)套，隨后躍升至2013年的1400萬(wàn)套左右。

按照城鎮(zhèn)每千人新開工住宅套數(shù)這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)在2013年已接近18.5的水平，說(shuō)明以現(xiàn)有的城市常住人口來(lái)看，住宅新開工套數(shù)已經(jīng)接近天花板，事實(shí)上，從2014-2018年的數(shù)據(jù)來(lái)看，2013年確實(shí)是房地產(chǎn)新開工面積的頂峰，很難再增長(zhǎng)了。

人口也是如此，拐點(diǎn)也是在2013年出現(xiàn)的。

根據(jù)中泰證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁中華的測(cè)算，從2013年開始，15到60歲人口，即所謂的“勞動(dòng)力人口”開始負(fù)增長(zhǎng)，過(guò)去十年間，勞動(dòng)力每年減少大約200萬(wàn)以上，未來(lái)5年，預(yù)計(jì)年均減少將達(dá)到300萬(wàn)以上，十年之后，年均減少將會(huì)高達(dá)1000萬(wàn)。

從新開工與人口的角度來(lái)看，10年之后，人口越少的城市和地區(qū)、房地產(chǎn)新開工量增速持續(xù)減少的區(qū)域，房子變成“磚頭價(jià)”將是必然。

第三，看房產(chǎn)的持有成本。

我們平時(shí)都比較關(guān)注買房過(guò)戶的稅費(fèi)、增值稅和個(gè)稅變動(dòng)，其實(shí)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)典型特征，交易環(huán)節(jié)的成本高，而持有環(huán)節(jié)幾乎為零。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷近日指出，迄今為止，資本利得稅、遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅仍遙遙無(wú)期，我們對(duì)于“資本”還是非常寬容的。

換言之，比起房?jī)r(jià)下跌，炒房客們更“害怕”的是“遺產(chǎn)稅”、“房產(chǎn)稅”和“資本利得稅”，一直沒有出臺(tái)，是因?yàn)檎{(diào)控對(duì)他們太“寬容”，由此造成了不少購(gòu)房者抱有“僥幸”心理，四處出擊，對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。

事實(shí)上，正因?yàn)槌钟幸惶追孔拥某杀咎�，我們才看到了“金子價(jià)”的房子不斷出現(xiàn)，反正稅費(fèi)都由買家承擔(dān)，房子就算賣不出去，對(duì)投機(jī)者來(lái)說(shuō)也無(wú)所謂。

但是，隨著樓市調(diào)控措施日漸完善，長(zhǎng)效機(jī)制不斷健全，未來(lái)對(duì)于房產(chǎn)稅落地的預(yù)期越來(lái)越高，空置稅推出的呼聲也很大，加上房屋的折舊、限售動(dòng)輒三年五年以上，房產(chǎn)的流動(dòng)性降低，持有成本提高將是大勢(shì)所趨。

因此，假如未來(lái)三年內(nèi)房產(chǎn)稅如期落地，租賃市場(chǎng)體量持續(xù)擴(kuò)大，租房與買房能夠享受到同等學(xué)區(qū)和醫(yī)療的權(quán)利，那么，10年之后，不少城市的房子都會(huì)變成“磚頭價(jià)”，因?yàn)槌钟谐杀咎吡恕?/p>

對(duì)于房子未來(lái)價(jià)格如何變動(dòng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也有自己的答案。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷9月7日發(fā)文指出：如果房?jī)r(jià)不漲，那么買房者或有房者其實(shí)每天都在虧錢。以上海的情況為例，如果持有一套房產(chǎn)，純粹房屋居住用途每年帶來(lái)的租金收益只有1.6%，而過(guò)去一年上海的房?jī)r(jià)非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

事實(shí)上，買房虧錢的又何止是上海，百城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，有一半以上的城市過(guò)去一年的房?jī)r(jià)漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報(bào)率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來(lái)算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場(chǎng)很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計(jì)。

專家的意思很明確：不漲就虧錢。

這是內(nèi)行總結(jié)的“5個(gè)字”，直接點(diǎn)透了未來(lái)的趨勢(shì)，磚頭價(jià)又如何？金子價(jià)又怎么樣？10年之后是賺還是虧，主要看的是你買房時(shí)的成本，只要房?jī)r(jià)不再像過(guò)去那些年一樣上漲，“穩(wěn)中有降”就意味著買房會(huì)“虧錢”。

綜上所述，無(wú)論是從貨幣、信貸的角度，還是從房地產(chǎn)新開工、人口增速變化，以及房屋持有成本的角度，十年后的房子，想變成“金子價(jià)”是不可能的，倒是有不少人口流出、就業(yè)機(jī)會(huì)稀少、現(xiàn)房比常住人口都多的城市，有變成“磚頭價(jià)”的可能。

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