大家都知道買房子要找中介公司，但是也知道中介有著使不完的套路。
這似乎有點周瑜打黃蓋，一個愿打一個愿挨的意味。
買房看房的路上，總有故事。有你情我愿，也有斗智斗勇，相愛相殺。作為買方，也就是出錢的一方，這時候由于信息不對稱，反而成了弱勢群體。
學(xué)習(xí)這篇反套路指南，能幫你多長個心眼，少走步彎路。
【NO.1 初遇篇】
套路：
打開最大的二手房平臺網(wǎng)站，輸入想要的小區(qū)名字，各種房源噴涌出來，點進去看里面介紹都很詳細，裝修也不錯，價格標(biāo)的清清楚楚，令人怦然心動。
“如同茫茫人海里的一次初遇，你不知道第一眼的美好背后，到底藏著些什么�！�
套路揭底：
第三方平臺網(wǎng)站上的房源、照片和價格，不全為真。
有些是已經(jīng)銷售過的優(yōu)質(zhì)房，有些是使用了虛假的圖片，有些價格帶有水分，低于真實掛牌價。
原因是，只有看上去物美價廉的好房子才能吸引到更多客戶。在平臺網(wǎng)站上看房，就像在商場里逛街是一個道理，網(wǎng)站上掛著千千萬萬套房子，每套房子都是一個店鋪，店里的東西好看，價格低廉才能吸引客戶電話咨詢。
那些虛假美好的房源，不過都是魚餌罷了。
破解之道：
首先要知道，二手房經(jīng)紀(jì)人這種職業(yè)，存在一個良性循環(huán)：
越努力，業(yè)績越好；
業(yè)績越好，經(jīng)驗越豐富；
經(jīng)驗越豐富，業(yè)務(wù)能力越強。
……
而利用第三方平臺在網(wǎng)上發(fā)房源，是經(jīng)紀(jì)人日常工作中一項很重要的內(nèi)容，發(fā)布房源的用心程度和網(wǎng)頁排名的名次，很大程度上體現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)能力。
選擇一個前排的看上去做得比較用心的房源，打電話過去咨詢就可以了。
同一家公司，系統(tǒng)里面登記的房源都是一樣的，不必找兩個同公司的經(jīng)紀(jì)人咨詢。想要了解更多房源，可以換一家公司試試。
你看到在網(wǎng)上掛著的這套房子可能是真的，也可能是假的。不必在意，每家公司都登記著附近小區(qū)幾十上百套類似房源，如果這套不是真的，讓經(jīng)紀(jì)人幫你找合適的就行了。
你的目的是盡快找到靠譜的經(jīng)紀(jì)人和靠譜的房源。
沒必要因為這一套假房源而感覺上當(dāng)受騙，這是行業(yè)普遍問題，不是個人的鍋。
【NO.2 約會篇】
看房是購買二手房過程中經(jīng)歷最多的環(huán)節(jié)。普通人買二手房，正常情況下前后看個20套房子，是很正常的。
經(jīng)紀(jì)人帶你看房前，會約好業(yè)主時間，然后對上你的時間，你們通常會在小區(qū)附近或者中介店里見面，一起去業(yè)主家里。
套路1：經(jīng)紀(jì)人往往選擇最優(yōu)路徑帶你看房
如果是對區(qū)域不熟悉的買房者，經(jīng)紀(jì)人帶看房會繞開一些不利因素，比如附近的垃圾站、工地，小區(qū)內(nèi)部的臟亂差區(qū)域、電動車亂放區(qū)，一般人看二手房不會太在意這些問題，一套房子合適的話，最多看兩三次就定了。搬進來才發(fā)現(xiàn)諸多不如意。
“約會的時候，誰還不是打扮得光鮮亮麗，生活中到底是什么樣子，還要等親自了解后才能知道�！�
破解之道：
抽空自己騎車在小區(qū)周邊多轉(zhuǎn)多看，進小區(qū)內(nèi)部完整地轉(zhuǎn)一圈，了解小區(qū)的物業(yè)管理情況、環(huán)境、業(yè)主群體、硬件配套等，了解清楚它的優(yōu)勢與劣勢，才能有一定的話語權(quán)。
套路2：經(jīng)紀(jì)人事先設(shè)計好帶看順序，引導(dǎo)你買他想推的那套房子
經(jīng)紀(jì)人帶看房，一般把想要主推的房源放在倒數(shù)第二套帶你看，最后帶你看一套不好的或者價格很貴的。這個時候前面看的一堆房子你有可能已經(jīng)不記得了。只記得最后一套不能買，倒數(shù)第二套還不錯。
“簡單點，說話的方式簡單點，遞進的情緒請省略，你又不是個演員。別設(shè)計那些情節(jié)�！�
破解之道：
每看一套房子，做個大概的記錄，把它的樓層、面積、戶型特點、裝修情況、價格、優(yōu)缺點記錄下來。也可以征得同意后在房子里拍照（只要說是拍照片給家人看看，一般不會遭到阻攔的），結(jié)束后自己做個詳細的對比。
套路3：房源聚焦
中介公司會把一些優(yōu)質(zhì)房和急賣房以及獨家房源拿出來做“房源聚焦”活動，又叫“集中帶看”。
簡單說就是找一個固定的時間段，比如周六下午1800-1900，把所有客戶同時約過來看同一套房子。告訴客戶這套房子是目前最優(yōu)質(zhì)的，三天必賣，制造緊張的氣氛。
說句題外話，看過電視劇《蝸居》的想必記得海萍夫婦去看房的經(jīng)典場景，那時候上海房價正在瘋漲，一群客戶來看同一套房，看完當(dāng)場搶著掏錢交定金。
房源聚焦想要營造的就是差不多一樣的氛圍。
在那樣的氛圍下，客戶的神經(jīng)不由自主變得緊張敏感，即使房子并不優(yōu)質(zhì)，仿佛也很搶手。傻白甜一點的客戶可能會當(dāng)場下定金。
“他是我的競爭者，我活該還配合，要用我多少眼淚，換你磊落。”
破解之道：
能做房源聚焦，大概率還是不錯的房源，或急著出手，或低于市場價。
如果你不了解這個小區(qū)的二手房市場行情，這套房子能不能買只能自由心證。
另外，低于市場價未必就一定是好房源，便宜不等于優(yōu)質(zhì)不需要再多說了，也許戶型很差或者采光不好，住著不爽呢！
唯一能做的還是多做功課，了解這個小區(qū)都有哪些戶型，不同樓層和裝修情況近期的成交價格是什么水平，什么樣的房子在這個小區(qū)是真正優(yōu)質(zhì)的房子。
心里有底了再去看房，自然從容不迫。
【NO.3 求婚篇】
中介行業(yè)術(shù)語叫“逼定”。指的是當(dāng)你看到意向房源后經(jīng)紀(jì)人催你盡快交定金約業(yè)主談判簽合同。
要說什么行業(yè)遺憾最多，那必然是二手房行業(yè)。
“年底不買房，一年全白忙�！�
“你與丈母娘之間的距離只差一套房。”
“我有個客戶，去年看了房沒買，結(jié)果你猜怎么著？今年房價漲了一倍，他買不起了！”
你朋友圈里如果有3個以上中介，那么你會被朋友圈類似的文案刷屏帶節(jié)奏，覺得不買房仿佛是一種罪過。
當(dāng)你看夠一定數(shù)量房子，并對其中某一兩套表現(xiàn)出購買意向后，經(jīng)紀(jì)人就會鍥而不舍地催你定房。
臨近成交階段，經(jīng)紀(jì)人戲碼最多。因為他如果直接告訴你這套房子好，讓你定房，你是不信的。他知道，必須為你導(dǎo)演一出戲。
“我說了所有的謊，你全都相信。簡單的我愛你，你卻老不信�！�
無中生有套路1：
帶你第二次看意向房源的時候，會有同事帶一組“客戶”，假裝和你們偶遇，“客戶”會對這套房子同樣顯示出極大的興趣，并且會讓你看出來。
如果你看完房子還是猶豫不決，經(jīng)紀(jì)人會接個電話然后告訴你，這套房子可能要被其他客戶定了，催你盡快下決心定房。
破解之道：
“該配合你演出的我演視而不見�！�
穩(wěn)定好自己的心態(tài)，不要因為忽然出現(xiàn)的競爭者而改變自己原本的決定。這套房子，好與不好，自己判斷。該買的，就果斷出手，不該買的，就繼續(xù)看下一套。
無中生有套路2：
當(dāng)你要求經(jīng)紀(jì)人去和業(yè)主議價，而業(yè)主那邊明確表示過不能再降價，兩邊陷入僵局。經(jīng)紀(jì)人會微信暗示同事配合，然后當(dāng)著你面打電話過去和“業(yè)主”開始溝通。
一般這個電話時間會很長，顯示出經(jīng)紀(jì)人極大的努力過程。最終結(jié)果必然不理想，但是你看到了這個過程，會覺得他已經(jīng)盡力了，相信業(yè)主確實不能再降價了。
破解之道：
對經(jīng)紀(jì)人的努力表示肯定。但是價格方面，一定要有自己的心理預(yù)期。
在市場火爆的時期，更要事先對鐘意小區(qū)的房價了解清楚，結(jié)合房子自身的裝修、樓層、戶型等綜合情況做出果斷決定。
在市場較冷的時期，二手房源庫存堆積，做決定可以相對理性。多看多比較，選房周期適當(dāng)拉長也沒有損失。
【NO.4 婚禮篇】
當(dāng)客戶和業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人三方坐在談判桌上，這出大戲終于到了尾聲。但是套路卻遠遠沒有結(jié)束。
談判的時候，一般中介門店會打開信號屏蔽器，防止有同行給客戶或者業(yè)主打電話破壞簽約。這個階段的主題圍繞的是【最后議價磋商】和【交房條件】（交房時間早晚、送不送家具、付款方式等各項具體內(nèi)容）。
總之，都是錢的事兒，這個過程可能拉扯很長時間也沒有結(jié)果。
套路：
中介并不是絕對客觀中立的，通常來講，業(yè)主、客戶誰強勢，他們就幫強勢的一方說話，直至說服另一方為止。換句話說，誰更好說話，經(jīng)紀(jì)人就更多地去嘗試說服誰。
“我還是愛你的，你那是什么眼神，不要在心里偷偷算計，你說來說去只是要證明再證明我最愛你�！�
破解之道：
談判桌上沒有科學(xué)道理可言，什么情況都可能發(fā)生。
二手房的價格永遠一房一價，最終雙方都認可的價格（即成交價），就是合理的價格。近期的市場成交價和掛牌價都只是作為一個參考。
比如一套本來可以賣300萬的房子，因為業(yè)主太好說話多便宜了10萬這種事情很常見。
中介的目的是促成雙方成交，賺取傭金，誰吃虧誰占便宜他們并不在意。所以你絕對不可以在中介經(jīng)紀(jì)人面前展示出自己非常好說話、很軟弱好拿捏的一面，如果你剛好是這樣的人，那么請讓你家里其他人出面談判簽約。
總結(jié)一下，能夠成功議價的方式無非有兩種，一種是用非常強勢的氣場迫使經(jīng)紀(jì)人替你去不斷和業(yè)主溝通。另一種則是“賣慘”，真情實感地哭窮、講故事，用近似于自我營銷的方式打動經(jīng)紀(jì)人和業(yè)主，最終把價格談下來。
結(jié)語
購買二手房的過程很少有波瀾不驚一帆風(fēng)順，最終能夠成交，所有參與其中的人都需要經(jīng)歷一番考驗。
其實在中介行業(yè)，經(jīng)紀(jì)人慣用一些小套路，最終目的也是為了讓你買到房子，而不是為了害你。有些時候，如果什么話都對你直言不諱，那生意也就做不成了。
當(dāng)然，多一點真誠，少一點套路，對各方都適用。
另外，有句講句，經(jīng)紀(jì)人工作非常辛苦，底薪也不高，咱們跟著誰看房，就盡量在誰那里成交吧，不要跳單，做人還是要講誠信的。曾有經(jīng)紀(jì)人真的被逼急了，去客戶新家門口扯條幅討傭金，鬧得很難看。
對購房者而言，可能要看足十幾套房子，接觸好幾位經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)歷幾番糾結(jié)掙扎，超出預(yù)算到處借錢，忍受權(quán)證過戶的諸多手續(xù)和一個漫長的等待周期。
了解一下買房過程中的常規(guī)操作，提前做好功課，挑選一位可靠有經(jīng)驗的經(jīng)紀(jì)人，都能幫助你更順利地買到合適的房子。
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