隨著國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控逐漸加強(qiáng)，樓市分化日益明顯，如何去正確判斷一個(gè)城市房地產(chǎn)的情況到底如何？如何去看待有些城市二手房有價(jià)無市，而一手房也就是新建房不斷上漲呢？同一個(gè)城市里，為什么樓市“冰火兩重天”？

對(duì)于絕大多數(shù)城市來說，一手房價(jià)格上漲是必然，二手房卻未必

1、一手房

影響新建房價(jià)格上漲的因素有很多，任何一個(gè)都足以使得房價(jià)上漲。比如土地升值、建筑材料、人工成本上升、通貨膨脹和地方行政干預(yù)等�？梢哉f，任何一項(xiàng)因素都足以導(dǎo)致一個(gè)城市的新建房價(jià)格上漲，因?yàn)榉績r(jià)上漲，無論對(duì)開發(fā)商、地方還是建筑商、材料供應(yīng)商來說，都是利大于弊的。只有保證房價(jià)不斷上漲，地方的土地才能賣一個(gè)好價(jià)錢，開發(fā)商才有拿地的動(dòng)力，建筑商和材料商才有利可圖。所以，這也是為什么絕大多數(shù)的城市新房價(jià)格都會(huì)上漲的主因。

2、二手房

二手房市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)純粹的市場(chǎng)，有價(jià)格波動(dòng)是正常的。影響二手房價(jià)格的關(guān)鍵因素，就是房屋的供應(yīng)量和購買量，一般來說，購買二手房的人群都是屬于剛需一族（很少看到投資者購買二手房），這部分人本身財(cái)力有限，需要時(shí)間積累才能形成購買力。所以，二手房市場(chǎng)會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，二手房市場(chǎng)才是一個(gè)純粹的市場(chǎng)。尤其對(duì)一些三四線城市來說，本身的房產(chǎn)供應(yīng)量就過大，加上這幾年棚改導(dǎo)致了本地對(duì)房產(chǎn)的需求量急劇下降，房產(chǎn)處于相對(duì)過剩的狀況下，二手房有價(jià)無市也就是必然。包括一些二線城市也會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，簡(jiǎn)單的理解，二手房市場(chǎng)的價(jià)格完全取決于市場(chǎng)供需情況。所以，很多人以二手房市場(chǎng)情況來判斷一個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康。

當(dāng)一個(gè)城市二手房有價(jià)無市，新建房價(jià)格卻在不斷上漲時(shí)，就值得警惕了

1、表明這樣的城市房產(chǎn)已經(jīng)不適合投資

為什么很多購房者都會(huì)選擇新建房作為房產(chǎn)投資的對(duì)象？因?yàn)榇蠖鄶?shù)新建房都有較大升值潛力，一般新房都是2-3年后才交付，兩年后，周邊配套、教育資源、交通等不斷完善，房價(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲是大概率事件。二手房所在的區(qū)域本身就相對(duì)成熟，升值空間有限。另一方面，當(dāng)一個(gè)城市的二手房價(jià)格趨于穩(wěn)定或開始下跌時(shí)，表明這個(gè)城市購買力已經(jīng)出現(xiàn)問題了，城市人口流入產(chǎn)生的住房需求，已經(jīng)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)供應(yīng)，或者過去一段時(shí)間的房價(jià)上漲，使得購買力不足，無論從哪種情況來看，這些城市的房產(chǎn)都已經(jīng)不適合投資了。

2、當(dāng)一個(gè)城市新房價(jià)格下跌，二手房價(jià)格上漲時(shí)，一定要選擇購買現(xiàn)房

這段時(shí)間，爛尾樓事件傳的很火，出現(xiàn)爛尾樓的城市，出現(xiàn)了一種比較特殊的現(xiàn)象，新房價(jià)格下跌，二手房價(jià)格卻上漲，這說明這個(gè)城市的剛性需求，購買力還是有的，但是大家對(duì)新房已經(jīng)不信任，這個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了問題，在這樣的城市購房千萬要小心，切記現(xiàn)房購買為主。

綜上所述，新房和二手房的價(jià)格上漲或者下跌，可以完美地闡釋一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度如何。一般來說，新房和二手房價(jià)格同時(shí)上漲，說明這個(gè)城市房地產(chǎn)是健康的；新房上漲，二手房不漲或下跌，說明已經(jīng)不適合投資；新房下跌，二手房價(jià)格上漲，說明這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出問題了，趕緊逃離。

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