觀點(diǎn)指數(shù)：2019年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100

碧桂園單月錄得820億元，年內(nèi)千億房企達(dá)12家

從年初的對(duì)市場(chǎng)不樂(lè)觀到如今，半年過(guò)去了，“觀點(diǎn)指數(shù)·2019年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”房企也用181天的時(shí)間向我們呈現(xiàn)了一份帶有2019年獨(dú)特印記的銷售成績(jī)。

從榜單來(lái)看，穩(wěn)居前三的依然是碧桂園、萬(wàn)科和恒大。不同的是榜眼和狀元的差距在縮小，同時(shí)也拉大了和探花的差距。具體而言，2018年上半年，碧桂園、萬(wàn)科和恒大的銷售額分別為4124.9億元、3046.6億元和3041.8億元。而經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控以及銷售節(jié)奏調(diào)整，碧桂園和恒大的步伐明顯放緩，較去年同期減少上百億。

不過(guò)單月來(lái)看，碧桂園則又創(chuàng)造了一個(gè)歷史，僅6月單月就賣得820億元，這對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是史無(wú)前例的。

不過(guò)需要注意到，今年萬(wàn)科的銷售熱情較為積極，2019年上半年合約銷售額不降反升，并且領(lǐng)先恒大幾百億元。而去年上半年萬(wàn)科僅比恒大多4.8億元。對(duì)比其他同行來(lái)看，萬(wàn)科上半年的銷售同比增長(zhǎng)率為9.94%，雖然低于TOP100房企平均水平，但是在其他頭部房企銷售普遍下滑的情況下，依然實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

2018年中，萬(wàn)科提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”后，開始修枝剪葉，各個(gè)業(yè)務(wù)線條都明確了各自的基本盤，其中四大區(qū)域明確以開發(fā)業(yè)務(wù)為基本盤。這也解釋了萬(wàn)科今年較快的銷售增長(zhǎng)。

其實(shí)不僅是萬(wàn)科，在今年市場(chǎng)低谷期，越來(lái)越多的房企開始收縮觸角，對(duì)不盈利的多元化業(yè)務(wù)更加謹(jǐn)慎，轉(zhuǎn)而強(qiáng)化地產(chǎn)，將錢花在刀刃處，以求度過(guò)資本寒冬。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

三甲以外，今年上半年合約銷售超過(guò)2000億元的房企還有保利和融創(chuàng)。這兩家房企一直是TOP4和TOP5的有力競(jìng)爭(zhēng)者，相信今年也不會(huì)例外。

從榜單來(lái)看，上半年合約銷售超過(guò)1000億元的房企有12家，較去年同期增加3家。銷售處于500-1000億元的房企有19家，和去年同期持平。200-500億元的房企數(shù)量在各階梯中最多，為37家。按照往年的情況，上半年合約銷售超過(guò)400億元的房企均是年內(nèi)沖擊千億的有力競(jìng)爭(zhēng)者，而上半年合約銷售逾400億元的有40家房企，這也意味著今年千億房企有望比去年增加9家。

TOP100門檻值上浮逾90%，近六成房企銷售未“達(dá)標(biāo)”

年中是房企“搶收”提交答卷的關(guān)鍵時(shí)期，因此雖然受調(diào)控政策的影響，整體市場(chǎng)預(yù)期承壓，但是從榜單來(lái)看，各個(gè)梯級(jí)房企在競(jìng)相追逐中抬高了TOP100門檻值。

具體而言，“觀點(diǎn)指數(shù)·2019年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”的門檻值為114.8億元，較去年同期的58.4億元增長(zhǎng)96.58%，這也是所有階梯門檻值里增長(zhǎng)最快的。緊隨其后的是TOP50門檻，為322.2億元，同比增長(zhǎng)37.16%�？梢钥吹�，所有階梯門檻值中，增長(zhǎng)較為緩和的是TOP3、TOP5以及TOP20，分別為-2.93%、12.24%和14.77%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

如果觀察各階梯的單月銷售及同比情況，也可以發(fā)現(xiàn)TOP50后的銷售總額同比增長(zhǎng)整體而言是較高的。其中3月、4月銷售總額同比增長(zhǎng)達(dá)到50.87%和63.37%。而其他階梯則逐級(jí)遞增，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50房企，越往后銷售總額的同比增長(zhǎng)率越高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

考究原因，一方面是上述房企本身基數(shù)比較大，因此面對(duì)今年的復(fù)雜地產(chǎn)環(huán)境，想要得到較大的業(yè)績(jī)?cè)龇�，存在一定難度。另一方面是，相對(duì)位置較后的房企，這些位居前列的還是相對(duì)舒適，面臨的位次爭(zhēng)奪以及外部環(huán)境影響較小。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

今年年初的業(yè)績(jī)會(huì)以及其他公開場(chǎng)合，不少房企都對(duì)外發(fā)布了銷售目標(biāo)。借此，我們也得以窺見房企對(duì)目標(biāo)的完成情況。以42家發(fā)布銷售目標(biāo)的房企作為樣本，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)完成率超過(guò)50%的有18家，占比42.86%；完成率位于40%-50%的房企最多，有20家，所占比重為47.62%。需要注意的是，有4家即9.52%的房企目標(biāo)完成率低于40%。

換句話說(shuō)，有近六成的房企未能在年中實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的一半。面對(duì)下半年的房地產(chǎn)環(huán)境，再加上融資渠道收緊、債務(wù)兌付高峰期如約而至，房企間的洗牌開始，再加上市場(chǎng)銷售回暖未明的情況下，房企要想完成銷售目標(biāo)更加充滿未知。

二線城市成土拍主角，納糧補(bǔ)倉(cāng)中溢價(jià)率小有回升

回顧上半年土地市場(chǎng)，雖然不乏多家房企圍獵同一地塊。如廣州公開出讓南沙靈山島尖兩宗商住用地，吸引了包括碧桂園、保利、雅居樂(lè)、中國(guó)金茂、保利等35家房企；深圳供應(yīng)5宗住宅用地使用權(quán)，共有80余家房企參與拍賣……

不過(guò)整體來(lái)看，上半年土地購(gòu)置價(jià)款和面積都有明顯下降。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5170萬(wàn)平方米，同比下降33.2%，降幅比1-4月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2269億元，下降35.6%，降幅擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

以觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的31個(gè)重點(diǎn)城市情況來(lái)看，土地市場(chǎng)則略有回暖。2019年1月上述城市的當(dāng)月成交面積小幅增長(zhǎng)至1206.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)率為3.42%，至2月成交面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，為-11.37%。不過(guò)在接下來(lái)的月份中則迎來(lái)了正增長(zhǎng)。

其中3月、4月和5月的成交面積同比增長(zhǎng)率分別為6.54%、45.64%以及51.84%。成交宗數(shù)上，2019年4月和5月同比增長(zhǎng)均超過(guò)27%。

城市結(jié)構(gòu)上，土地市場(chǎng)持續(xù)分化，一二線城市供需活躍，成為房企搶奪資源的主要戰(zhàn)場(chǎng)。2015年11月，31家重點(diǎn)城市的土地出讓金比例出現(xiàn)交錯(cuò)，隨后二線城市出讓金比例一直位于一線城市的上方。至2018年11月，一線和二線城市土地出讓金所占的比重分別為47.45%和52.55%，雙方首次接近。不過(guò)該月以后，二線城市比重逐漸提高，最高時(shí)為2019年3月的94.29%。

和一線城市對(duì)比，二線城市土地價(jià)格相對(duì)較低且有貨量，而且不受一線城市的“五限”影響，再加上考慮到銷售三四五線城市難有起色，因此二線城市自然成為房企不約而同的選擇。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

爭(zhēng)搶面包的房企多了，自然會(huì)變相推高土地的溢價(jià)率。以觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的31個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，2019年上半年土地溢價(jià)率小有回升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

其中2019年1到3月，上述城市的平均土地溢價(jià)率為9.94%、18.02%和24.38%，較去年同期分別下降10.69%、5.32%和1.64%。不過(guò)進(jìn)入4月份，情況有所改變，土地溢價(jià)率達(dá)到29.89%較上年上升12.51%。

為防止土地市場(chǎng)過(guò)熱，不少城市也開始陸續(xù)調(diào)整土拍規(guī)則，提高準(zhǔn)入門檻，減少競(jìng)拍房企數(shù)量。亦或在網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)到上限后，不再接受最新報(bào)價(jià)。

到位資金依靠快周轉(zhuǎn)，融資收緊下的房企“拮據(jù)”生態(tài)

回到房企的資金層面，上半年土地購(gòu)置價(jià)款和面積明顯下降，一定程度上是因?yàn)榉科笫稚腺Y金承壓，極大依賴銷售回款，難免在土地購(gòu)置上顯得“拮據(jù)”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1-4月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款10762億元，增長(zhǎng)5.5%；利用外資30億元，增長(zhǎng)38.8%；自籌資金20276億元，增長(zhǎng)4.1%；定金及預(yù)收款22395億元，增長(zhǎng)11.3%；個(gè)人按揭貸款10251億元，增長(zhǎng)10.8%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

可以看到，2019年1-5月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的同比增長(zhǎng)率均超過(guò)10%。若不算上資金結(jié)余，今年前5個(gè)月房企的到位資金來(lái)源極大依賴自身紓困。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

其中定金及預(yù)收賬款占所有到位資金來(lái)源的33.58%，自籌資金緊隨其后，占所有到位資金來(lái)源的30.4%。另外個(gè)人按揭貸款所占比例則為15.37%。

需要注意的是，2019年初在“穩(wěn)健貨幣政策要松緊適度”的指引下。房企的融資規(guī)模略有回暖，不過(guò)大多為“借新還舊”，資金并未如外界所預(yù)期的大量流進(jìn)房地產(chǎn)。而隨著一季度過(guò)去，更多的嚴(yán)厲的政策監(jiān)管和揮之不去的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，讓房企的融資進(jìn)一步吃緊。

上半年，不少房企債務(wù)陸續(xù)到期，可以看到以高息置換低息也成為2019年的融資特征之一。個(gè)別房企債券利息超過(guò)13%甚至更高，預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)整體融資仍然承壓，成本也將繼續(xù)水漲船高。

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