近幾年，隨著外來(lái)房企大量進(jìn)入昆明，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。對(duì)不太愿意輕易涉足城改一級(jí)開(kāi)發(fā)的省外房企來(lái)說(shuō)，參與土地拍賣(mài)是拿地的最主要渠道之一，所以每逢凈地出讓?zhuān)紩?huì)引起眾多外來(lái)房企的爭(zhēng)搶?zhuān)鐑r(jià)拿地也就成為常態(tài)。

2016年以來(lái)，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)多次溢價(jià)成交土地，包括藍(lán)光林肯公園、新希望白麓城、中海云麓九里、中海云著、東旭御山湖、中南碧桂園樾府、俊發(fā)逸璟峰等項(xiàng)目用地，都屬于溢價(jià)成交，有些溢價(jià)幅度還非常高。

由于溢價(jià)拿地，上述項(xiàng)目的地價(jià)成本比周邊項(xiàng)目要高，在拿地初期很多人都在擔(dān)心開(kāi)發(fā)商可能會(huì)因?yàn)楦邇r(jià)拿地而被套牢，但實(shí)際上，這些項(xiàng)目最終都因房?jī)r(jià)上漲消化了拿地的高成本，當(dāng)初溢價(jià)拿地反而成了開(kāi)發(fā)商敢于把握時(shí)機(jī)的證明。

近幾年昆明主城關(guān)注度較高的高地價(jià)成交的項(xiàng)目

2016年2月，藍(lán)光地產(chǎn)經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)，以27%的溢價(jià)率拿下了盤(pán)龍區(qū)龍泉街道180畝土地，樓面價(jià)約3774元/平米，開(kāi)發(fā)了藍(lán)光林肯公園。雖然從現(xiàn)在來(lái)看，藍(lán)光林肯公園的土地溢價(jià)率以及樓面價(jià)都不算高，但在當(dāng)時(shí)，昆明的房?jī)r(jià)水平基本在8千元上下，3774元/平米的樓面價(jià)已經(jīng)是比較高的，市場(chǎng)上也有人不看好藍(lán)光這次高價(jià)搶地的行為，認(rèn)為高價(jià)拿地可能會(huì)面臨較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)年8月林肯公園入市后，首次開(kāi)盤(pán)就賣(mài)到了8500元/平米的價(jià)格，2017年下半年后，林肯公園的賣(mài)價(jià)也基本在萬(wàn)元以上，現(xiàn)在的大平層價(jià)格在1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平米，當(dāng)時(shí)和藍(lán)光搶地的房企可能還在后悔為啥當(dāng)初不再加一點(diǎn)價(jià)。

藍(lán)光林肯公園一期已于去年交房

2017年，同樣的“搶地大戰(zhàn)”在昆明西北新城發(fā)生，15家房企競(jìng)拍西北新城阜外醫(yī)院旁195畝土地，在多輪激烈的競(jìng)拍后，新希望地產(chǎn)以起拍價(jià)3倍的價(jià)格拿地（溢價(jià)率208%），開(kāi)發(fā)了新希望白麓城。

當(dāng)時(shí)西北新城區(qū)域房?jī)r(jià)普遍在9千出頭，而新希望白麓城的地價(jià)每畝約1281萬(wàn)元，樓面價(jià)達(dá)6359元/平米，地價(jià)比周邊項(xiàng)目高了3倍左右，很多人都在擔(dān)心項(xiàng)目如果定價(jià)太高會(huì)面臨銷(xiāo)售困難的問(wèn)題。但新希望為了增加產(chǎn)品的附加值，在產(chǎn)品研發(fā)上下了不少的功夫，引進(jìn)了新希望地產(chǎn)中最高端系列產(chǎn)品推向市場(chǎng)，打造了西北新城首個(gè)改善型住宅，項(xiàng)目入市后也得到了認(rèn)可，一躍成為了西北新城的明星樓盤(pán)。

新希望溢價(jià)拿地之后，中海地產(chǎn)又高價(jià)搶下了東白沙河片區(qū)地塊，龍泉路人造板機(jī)廠(chǎng)地塊，開(kāi)發(fā)了中海云麓九里和中海云著兩個(gè)項(xiàng)目。其中，中海云麓九里樓面價(jià)高達(dá)11519元/平米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)昆明的最高樓面價(jià)，如今中海云麓九里的房?jī)r(jià)也不低，均價(jià)約2.1萬(wàn)元；中海云著樓面價(jià)約6465元-9584元，目前售價(jià)約1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平米，也是龍泉路上的熱銷(xiāo)項(xiàng)目。

新希望白麓城效果圖

還有中南碧桂園樾府、經(jīng)開(kāi)區(qū)的東旭御山湖、俊發(fā)逸璟峰等項(xiàng)目用地，盡管都是開(kāi)發(fā)商溢價(jià)拿下的地塊，但從現(xiàn)實(shí)際情況來(lái)看，這些項(xiàng)目并沒(méi)有因?yàn)楦叩貎r(jià)而被套牢，昆明房?jī)r(jià)上漲的幅度早就消化了地價(jià)。

溢價(jià)拿地能夠笑到最后，一方面是因?yàn)榉科蟾邇r(jià)爭(zhēng)搶的地塊，基本處于昆明市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，拿地時(shí)片區(qū)可能還處于開(kāi)發(fā)初期，不被大部分人看好，但隨著時(shí)間推移，區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值逐漸體現(xiàn)，當(dāng)初看上去過(guò)高的地價(jià)也都落入合理區(qū)間。

另一方面是因?yàn)?016年以來(lái)，昆明樓市整體上行，房?jī)r(jià)已有大幅上漲。根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，2016年昆明商品房全年成交均價(jià)為8413元平米，2018年全年成交均價(jià)已達(dá)到13814元/平米，漲幅不小。今年昆明房?jī)r(jià)仍在上漲，地價(jià)亦水漲船高，前幾年溢價(jià)的土地放到現(xiàn)在都屬于正常水平。

今年，昆明也有幾宗高溢價(jià)成交的土地，關(guān)注度最高的要數(shù)雅居樂(lè)地產(chǎn)在北部山水新城以129%的溢價(jià)率高價(jià)搶下的122畝土地，樓面價(jià)達(dá)到了8595元/平米，比周邊其他項(xiàng)目的樓面價(jià)都高了不少。雅居樂(lè)此次溢價(jià)拿地是否將成為又一個(gè)以時(shí)間換價(jià)格空間的成功案例呢？

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