成都被約談一周后，出臺了樓市調(diào)控加碼政策�！皩⑾拶弻ο笥勺匀蝗苏{(diào)整為家庭，提高居民購房門檻�！�

客觀來說，這依然是從抑制需求側(cè)出發(fā)，希望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。

自2016年底至今，成都樓市調(diào)控的思路一以貫之。從限購、限貸、限售、限價(jià)、限離，再到搖號購房，調(diào)控工具先后上陣，基本都用上了。

但市場似乎并沒有因此而冷靜，國家統(tǒng)計(jì)局5月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市中，成都新建商品住宅價(jià)格同比漲幅排名第一，為1.1%。

中新社國是直通車采訪的多位成都人表達(dá)了對過去一年多房價(jià)上漲的感受。

“從2016年下半年，樓市一下子就‘面目全非’了。”

“西南財(cái)經(jīng)大學(xué)周邊，房價(jià)從4000元扶搖直上，現(xiàn)在已經(jīng)2、3萬了。”

“去年，原本打算90萬賣掉的房子，過了十天就漲到95萬，多虧買家反悔后來才沒賣成�！�

這可能也直接導(dǎo)致了成都先后兩次被約談。

限了還漲，為什么？

成都當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，限了還漲，可能與人們對房價(jià)預(yù)期的判斷有關(guān)。而預(yù)期房價(jià)上漲的一個(gè)重要原因是，市場出現(xiàn)了一二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。

“新房比二手房還便宜，買到就相當(dāng)于賺到。”成都一位在銀行系統(tǒng)工作的人士直言。但他也強(qiáng)調(diào)，賺到只是浮盈，人們并不關(guān)心將來誰會接盤。

成都近日公布的一份關(guān)于完善搖號政策的文件也說明了這一問題。

“由于受新房、二手房價(jià)格倒掛以及資金保值增值需要的影響，導(dǎo)致不少居民為了買到房子同時(shí)在多個(gè)樓盤參與搖號，容易產(chǎn)生誘發(fā)恐慌性購房情緒、增加家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)、預(yù)埋違約風(fēng)險(xiǎn)等一系列問題。”

市場普遍買漲不買跌，對未來預(yù)期的判斷會讓人們的購房行為前置，進(jìn)而導(dǎo)致供需失衡、價(jià)格失穩(wěn)。

除此之外，房地產(chǎn)市場本身的供求不平衡是房價(jià)波動更為重要的原因。

中國指數(shù)研究院提供的一組數(shù)據(jù)顯示，2013年至2017年，成都建設(shè)用地面積供應(yīng)呈下降趨勢，到2017年直接降至2000萬平米以下。搜狐焦點(diǎn)的研究也顯示，2017年成都土地市場成交創(chuàng)十年新低。

假如說房子是“面包”，土地就是“面粉”。房源數(shù)量的多少很大程度上取決于土地的數(shù)量。土地?cái)?shù)量減少，對應(yīng)的房子緊張，供需矛盾凸顯。

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

房價(jià)上漲另一個(gè)值得注意的點(diǎn)是，過去五年，與建設(shè)用地面積減少比照，土地出讓金卻是上升態(tài)勢。購置土地成本增加，在供求不變的情況下，房價(jià)出現(xiàn)上漲。

雖然房子保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅呼聲越來越高，但從今年一季度的數(shù)據(jù)來看，國家對土地財(cái)政的依賴依然很高。

如何看成都樓市的未來？

為了應(yīng)對房價(jià)上漲壓力，成都試圖從全局規(guī)劃的角度穩(wěn)定市場預(yù)期。

2017年11月，關(guān)于成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的五年規(guī)劃出臺，從土地供應(yīng)方面要求，經(jīng)營性用地供應(yīng)從2017年開始逐年增加，到2021年超過2萬畝；從住房供應(yīng)方面，計(jì)劃新建住房160.6萬套，其中2018年將新建住房31.37萬套，到2021年將擴(kuò)大到34.08萬套。

圖片來源：成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃(2017-2021年)截圖

今年新建31.37萬套住房是個(gè)什么概念？四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長，教授，博士生導(dǎo)師龔勤林分析，2017年成都城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模比2016年增加了28.71萬人，如果人口規(guī)模增長保持在相對穩(wěn)定水平，預(yù)計(jì)31.37萬套住房，能夠充分滿足新增人口帶來的剛性需求。

問題是，成都人口流入會保持穩(wěn)定嗎？相較于2016年，成都2017年的常住人口增加了12.71萬人，同比增長0.79%；戶籍人口增加了36.4萬人，同比增長了2.6%。

這和去年開啟的一輪搶人大戰(zhàn)有關(guān)，成都吸引人才的能力超過西安、武漢，排名領(lǐng)先。到2017年底，成都常住人口首破1600萬人。

從更長遠(yuǎn)的角度看，成都新的規(guī)劃送審稿顯示，到2035年，常住人口規(guī)模控制在2300萬。如果實(shí)現(xiàn)，未來不到20年，成都人口的增加量相當(dāng)于搬來一個(gè)香港。

與人口流入相匹配的是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。《成都年鑒》顯示，2014年，財(cái)政投入92.58 億元用于軌道交通建設(shè)；2015年，財(cái)政投入240.86億元用于城市交通路網(wǎng)建設(shè)。到了2016年，成都投入93.29 億元深入實(shí)施“蓉歐+”等開放戰(zhàn)略；投入202.85 億元，大力推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套及市域交通建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施，其中78.32 億元，用于多條地鐵建設(shè)和開通運(yùn)營等軌道交通網(wǎng)絡(luò)。

截止今年上半年，成都已開通地鐵6條，到2020年，這一數(shù)字將達(dá)13條。

除此之外，內(nèi)外部環(huán)境的優(yōu)勢讓成都變得越來越有吸引力。借力“蓉歐+”融入“一帶一路”建設(shè)，國家中心城市定位，給成都發(fā)展帶來新機(jī)遇。

但城市的發(fā)展并不意味著房價(jià)猛漲。讓人口進(jìn)的來、留得住、過得好，房價(jià)暴漲暴跌都不是好事，如何在市場需求大的時(shí)候做好供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，并合理規(guī)劃，成都需要認(rèn)真思考。

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