在新一輪調(diào)控不斷擴(kuò)圍的背景下，昆明市近日提出了將引入土拍限價(jià)機(jī)制（即土拍熔斷：土地出讓中報(bào)價(jià)超過(guò)該地塊最高限價(jià)時(shí)中止出讓?zhuān)┑男抡�，雖然昆明并未出現(xiàn)熱點(diǎn)城市去年以來(lái)地王頻出的狀況，但市場(chǎng)分析認(rèn)為，這可以視作昆明預(yù)防土地市場(chǎng)過(guò)熱以及房?jī)r(jià)快速上漲的一項(xiàng)調(diào)控措施。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，去年5月份以來(lái)，全國(guó)已有9個(gè)熱點(diǎn)城市推行土拍熔斷，而這9個(gè)城市迄今已全部推出限購(gòu)限貸甚至限售的政策。另外，近期昆明樓市呈現(xiàn)出明顯量?jī)r(jià)齊漲趨勢(shì)，出臺(tái)限購(gòu)調(diào)控措施的可能性也在增大。

截至3月29日，全國(guó)已經(jīng)有40多個(gè)城市（包括縣市）拋出了100多次以限購(gòu)為主導(dǎo)的調(diào)控政策。這一輪的調(diào)控政策出臺(tái)之密，覆蓋范圍之廣，限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)之嚴(yán)在樓市調(diào)控史上是空前的。不僅熱點(diǎn)一二線城市批量淪陷，以環(huán)北京為代表的一大批陌生縣市也首次加入調(diào)控大軍，更有不少城市在短時(shí)間內(nèi)多次將調(diào)控政策升級(jí)加碼。就連天水、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春這樣的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)異動(dòng)的城市都在同一天相繼跟進(jìn)，甚至國(guó)家級(jí)貧困縣也難幸免。

調(diào)控城市分布圖（截至3月29日17:00）

9個(gè)土拍熔斷城市已全部限購(gòu) 昆明能否幸免？

2016年以來(lái)，全國(guó)許多城市高價(jià)地頻出，市場(chǎng)火熱，作為調(diào)控政策的一部分，2016年5月，蘇州率先施行土拍熔斷，隨后南京、鄭州、武漢、合肥、福建、成都、青島、天津等城市（省份）在年內(nèi)相繼跟進(jìn)，在重點(diǎn)地塊的土地出讓中設(shè)置最高限價(jià)，報(bào)價(jià)超出限價(jià)即觸發(fā)熔斷機(jī)制，中止交易。

與這些地王頻出、房?jī)r(jià)猛漲的熱點(diǎn)二線城市相比，昆明去年并未出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，但今年以來(lái)，已明顯出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲局面，是否會(huì)出臺(tái)限購(gòu)調(diào)控政策成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。此次昆明跟進(jìn)推出土拍熔斷機(jī)制，預(yù)防市場(chǎng)過(guò)熱的調(diào)控意味非常明顯，做法也與其他城市類(lèi)似，對(duì)重要或熱點(diǎn)地塊設(shè)立限價(jià)，其目的都是控制土地拍賣(mài)的溢價(jià)率，最終達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。

但是從去年已經(jīng)實(shí)施土拍熔斷的9個(gè)城市來(lái)看，控地價(jià)抑房?jī)r(jià)的效果并沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)，迄今為止，這些城市全部已加入新一輪的限購(gòu)限貸當(dāng)中，昆明土拍熔斷推出后能否成為唯一的例外呢？這主要得看目前的市場(chǎng)狀況和趨勢(shì)。

樓市銷(xiāo)量大漲去庫(kù)存成效顯著

樓市銷(xiāo)量大漲，去庫(kù)存成效顯著讓昆明具備了一些限購(gòu)城市的特征。

過(guò)去這一個(gè)月，昆明樓市成交強(qiáng)勁，日成交套數(shù)和面積一直保持在高位，連在過(guò)去慣性遇冷的周末也有著較為突出的表現(xiàn)，3月份的成交量達(dá)12789套117萬(wàn)方，創(chuàng)下了近三年來(lái)的同期新高。時(shí)間再往前推一個(gè)月，今年2月昆明賣(mài)房6355套53萬(wàn)方，僅從數(shù)據(jù)上來(lái)看，這個(gè)月的成交并沒(méi)有任何出彩的地方�？墒欠旁跉v年同期成交數(shù)據(jù)中，2月份昆明樓市成交量在受到春節(jié)長(zhǎng)假影響的情況下，仍然創(chuàng)下了云南房網(wǎng)2012年有數(shù)據(jù)以來(lái)的6年同期最高值。再看整個(gè)一季度的成交量，今年一季度27808套246.16萬(wàn)方的成交數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了三年以來(lái)的同期新高。

從去年四季度開(kāi)始發(fā)力的呈貢今年繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)，前2月成交面積同比翻番。呈貢統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)披露：2017年1-2月呈貢房地產(chǎn)累計(jì)銷(xiāo)售面積282215平方米，同比增長(zhǎng)287.88%。僅2月份就銷(xiāo)售了236184平方米，同比增長(zhǎng)221.57%。

從市場(chǎng)的表現(xiàn)看昆明樓市火熱更有說(shuō)服力。

外地資金大量涌入本地樓市，先是消失已久的外地購(gòu)房團(tuán)在去年國(guó)慶期間突然重現(xiàn)昆明，而且下手果斷迅速。云南房網(wǎng)近日的一項(xiàng)抽樣調(diào)查結(jié)果也表明，外地購(gòu)房客已經(jīng)滲透昆明主城各區(qū)，有個(gè)別樓盤(pán)外地購(gòu)房客的占比已高達(dá)6城。闊別昆明多年的徹夜排隊(duì)買(mǎi)房場(chǎng)景也卷土重來(lái)，而這是昆明樓市鼎盛或上升時(shí)期才有過(guò)的現(xiàn)象。有市場(chǎng)分析認(rèn)為，受到其它限購(gòu)城市外溢效應(yīng)的影響，或?qū)⒂懈嗤鈦?lái)資金進(jìn)入昆明樓市。

或許是在銷(xiāo)量的拉動(dòng)下，昆明庫(kù)存去化周期也相應(yīng)發(fā)生了一些變化，多方數(shù)據(jù)均指向昆明樓市去化周期已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的下降勢(shì)頭，尤其是住宅。

昆明市長(zhǎng)王喜良近日所做的政府工作報(bào)告中就有“住宅去庫(kù)存周期進(jìn)一步縮短”的表述，該報(bào)告還指出，2016年昆明商品房銷(xiāo)售面積1521萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)16.5%，商品房庫(kù)存下降23.9%，庫(kù)存去化周期在25個(gè)月左右。昆明中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，昆明住宅只有10個(gè)月左右的去庫(kù)存周期。另一家專(zhuān)業(yè)的數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)昆明銳理也在近期的一份報(bào)告中指出昆明各物業(yè)類(lèi)型的庫(kù)存均有下降。

昆明去庫(kù)存成效已經(jīng)傳導(dǎo)至市場(chǎng)，表現(xiàn)在市場(chǎng)上就是個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)了房源供應(yīng)告急的現(xiàn)象。

按照呈貢區(qū)區(qū)長(zhǎng)張先寶的說(shuō)法，去年呈貢全年新建商品房交易達(dá)28867套，257萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)58.5%和73.8%，可售房源幾乎售罄。雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“可售房源幾乎售罄”的說(shuō)法可能有些水分，但是呈貢住宅房源供應(yīng)緊張確是事實(shí)。根據(jù)云南房網(wǎng)的調(diào)查，呈貢仍有住宅房源在售的項(xiàng)目不到10個(gè)，而這些項(xiàng)目可出售的住宅房源總量超不過(guò)千套，這是3月中旬統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。即便是加上近期有上市計(jì)劃項(xiàng)目的補(bǔ)貨，呈貢住宅房源的供應(yīng)量也不過(guò)只有幾千套。

區(qū)域房源供應(yīng)告急，呈貢并不是個(gè)案。昆明一環(huán)內(nèi)的住宅房源供應(yīng)一度接近枯竭，目前雖有項(xiàng)目補(bǔ)貨，但存貨量并不多。二環(huán)內(nèi)的供應(yīng)狀況同樣不容樂(lè)觀，也有個(gè)別新盤(pán)入市，但因?yàn)槭切№?xiàng)目只能釋放幾百套房源。就當(dāng)前在售項(xiàng)目的情況再看，二環(huán)內(nèi)有貨的大部分都是過(guò)去的存量項(xiàng)目。

昆明房?jī)r(jià)大幅、多次上漲

如果說(shuō)銷(xiāo)量大漲、去庫(kù)存成效顯著只是讓昆明具備了一部分限購(gòu)城市的特征，那么房?jī)r(jià)大幅、多次上漲則是讓昆明出臺(tái)限制性措施的可能性增加了。

很多項(xiàng)數(shù)據(jù)都可以說(shuō)明昆明房?jī)r(jià)正在大幅上漲，不少項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)多次提價(jià)，并且這種趨勢(shì)還在繼續(xù)蔓延。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明昆明房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月同環(huán)比雙漲，環(huán)比增長(zhǎng)的幅度在0.3%-1.1%之間。相比之下，同比漲幅擴(kuò)大明顯，去年7月同比漲幅僅為0.8%，到今年2月份已經(jīng)增至4.6%。雖然距離熱點(diǎn)一二線城市“一二十個(gè)百分點(diǎn)漲幅”的瘋狂程度還有一定的距離，但這樣的房?jī)r(jià)漲幅對(duì)昆明來(lái)說(shuō)其實(shí)并不算小了。

昆明萬(wàn)元樓盤(pán)已是尋常，現(xiàn)已有30多個(gè)“萬(wàn)元戶”

云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)過(guò)更具體的數(shù)據(jù)。昆明品牌開(kāi)發(fā)商旗下除別墅外的熱銷(xiāo)樓盤(pán)大多已經(jīng)漲價(jià)千元以上，個(gè)別樓盤(pán)的大平層產(chǎn)品單價(jià)甚至上漲了萬(wàn)元。剛剛過(guò)去的這一個(gè)月，昆明又有6個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)，漲幅最高者達(dá)2000元/平米。

3月份的漲價(jià)統(tǒng)計(jì)才剛發(fā)出，清明節(jié)前兩天，云南房網(wǎng)就又連續(xù)收到4個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)的消息：云南城投旗下昆明湖、融城優(yōu)郡同步漲600元，萬(wàn)科銀海泊岸今年第二次調(diào)價(jià)，均價(jià)已達(dá)13000元，東盟森林發(fā)來(lái)通知，4月新推精裝公寓最新價(jià)格為8200元/平米。

目前，“萬(wàn)元”樓盤(pán)在昆明已經(jīng)是尋常，現(xiàn)已有30多個(gè)樓盤(pán)的單價(jià)在萬(wàn)元以上，半數(shù)竟都在三環(huán)以外，而且這30多個(gè)樓盤(pán)還不包括別墅和大平層。

越是價(jià)格洼地的地方房?jī)r(jià)上漲的空間也越大。長(zhǎng)期貼有庫(kù)存嚴(yán)峻、房子難賣(mài)標(biāo)簽的呈貢自去年國(guó)慶前后迎來(lái)一波大行情之后，就開(kāi)始500、700甚至上千元地“跳著漲”，有個(gè)別樓盤(pán)最高漲幅達(dá)到3000元/平米。在這輪漲價(jià)的初期，呈貢的漲幅還要高于主城。昆明的另一個(gè)價(jià)格洼地經(jīng)開(kāi)區(qū)的多個(gè)樓盤(pán)也在接連提價(jià)，過(guò)去5000+價(jià)位段的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)漲至六七千的水平。高新區(qū)過(guò)去六七千的項(xiàng)目扎堆，如今漲價(jià)已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商的普遍行為，部分樓盤(pán)售價(jià)已經(jīng)在萬(wàn)元以上。

綜上原因，昆明是否會(huì)限購(gòu)的答案也呼之欲出，如果昆明目前量?jī)r(jià)齊漲的局面持續(xù)下去，則重啟限購(gòu)或相應(yīng)調(diào)控措施的可能性將越來(lái)越大。

背景鏈接：部分已執(zhí)行“熔斷”機(jī)制的城市

天津

2016年12月3日，天津市新政：為防止土地價(jià)格異常波動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高的地塊可采取設(shè)定土地價(jià)格合理上限等方式，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)。12月14日下午，北辰順義道地塊摘牌，天津設(shè)最高50%溢價(jià)率限定以來(lái)首宗出讓的地塊，天津土地市場(chǎng)首次出現(xiàn)熔斷！

青島

黃島區(qū)國(guó)土資源局發(fā)布土地出讓公告，將在12月30日網(wǎng)上拍賣(mài)7宗土地。這是青島市土拍過(guò)程中首次啟用“最高限價(jià)令”，被市場(chǎng)解讀為土地拍賣(mài)中的“熔斷機(jī)制”。

熔斷規(guī)則：“按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人，如溢價(jià)率達(dá)100%以上，視為不理性競(jìng)拍，系統(tǒng)自動(dòng)流拍”。

鄭州

12月9日上午，鄭州土拍“熔斷”機(jī)制出爐后首批9宗住宅用地全部底價(jià)成交。9宗地塊共計(jì)約41.58萬(wàn)平方米，折合623.74畝。

政策：網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止；鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。

武漢

11月22日，武漢市公開(kāi)出讓17宗地塊，這是武漢市實(shí)施新一輪限購(gòu)后的首次土地拍賣(mài)。當(dāng)日的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)并未出現(xiàn)想象中的清冷，反之，土拍價(jià)格再創(chuàng)新高，5個(gè)位于遠(yuǎn)城區(qū)地塊的地價(jià)還因達(dá)到土地掛牌文件限定的最高溢價(jià)率，觸動(dòng)了“熔斷機(jī)制”。

南京

6月15日，南京迎來(lái)了“雙限”后的首場(chǎng)土拍，4幅地塊中的3幅地塊首次遭遇限價(jià)，其中一宗超過(guò)最高限價(jià)而流拍。

7月8日，南京樓市土拍成為史上最混亂的一次拍賣(mài)，8幅宅地，2幅由于舉牌開(kāi)發(fā)商太多停止出讓?zhuān)?幅由于有開(kāi)發(fā)商舉牌超過(guò)最高限價(jià)而“熔斷”，僅有一幅地塊順利出讓。

蘇州

5月24日，集中拍賣(mài)出讓13宗地塊，并首次施行土地“限價(jià)令”。當(dāng)日，兩宗住宅地塊最終因?yàn)槌^(guò)限價(jià)流拍。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。