最近，老王經(jīng)中介介紹看中了一套二手毛坯電梯房。該單位比周邊一手在售樓盤便宜了兩千一平，讓老王心動不已。然而，一個星期后中介卻告知由于該套房屋還處于房貸還款期，賣家一時間拿不出50多萬向銀行贖樓，如果老王真有意購買的話，需先出資給賣家贖樓，待手續(xù)完成后再辦理過戶。

“一聽到中介這么說，我的心就懸起來了。畢竟房子是人家的，我白花花拿50多萬給人家贖樓，這過程中賣家使詐的話，我的錢豈不要打水漂？”。老王說，雖然中介向她確認(rèn)賣家有房產(chǎn)證在手，而且也有正當(dāng)職業(yè)，通過簽協(xié)議是可以基本約束雙方的買賣。不過由于贖樓后房子有相當(dāng)一段時間產(chǎn)權(quán)歸賣家，當(dāng)中可能會出現(xiàn)的狀況始終讓老王放不下心。

在二手市場上，業(yè)主對正處于還貸期的房屋贖樓后再轉(zhuǎn)讓，是目前比較常見的一種情況。如果業(yè)主能在賣錢之前將貸款付清，這樣不僅會使房產(chǎn)交易更加快速，也會使購買方多一份放心。但是，如果因為各種原因?qū)е沦J款沒有還清的話，沒有還清貸款的房子怎么轉(zhuǎn)讓呢?

房王君為大家推薦幾種轉(zhuǎn)讓有貸款的房產(chǎn)的具體辦法，大家可以根據(jù)自己的具體情況和實際需要進(jìn)行選擇。

★方法1：轉(zhuǎn)按揭

最簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三方而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

舉個例子

業(yè)主徐女士手中有一套貸款27萬元的房屋，該房屋在A銀行的貸款仍有18萬元沒有還清。趙先生欲購此房，雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬元的價格成交該套房屋。趙先生先期支付10萬元作為購房首付款。

然后業(yè)主徐女士前往A銀行辦理“按揭變更”手續(xù)，即申請?zhí)崆斑€款。同時由中介公司擔(dān)保,趙先生申請在B銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然后由B銀行提前放貸，支付A銀行18萬元用于徐女士提前還貸解除抵押。

其后徐女士與中介公司辦理房屋過戶全權(quán)委托并公證，待過戶成功，中介將產(chǎn)權(quán)證重新抵押并登記，然后將房產(chǎn)證明交予趙先生，并將趙先生向B銀行申請的20萬元貸款中剩余款2萬元交予徐女士，至此交易完成。

但一些城市暫停了二手房交易中的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。根據(jù)了解，叫停轉(zhuǎn)按揭的主要目的是在控制銀行潛在風(fēng)險、擠出房地產(chǎn)和股市泡沫成分。近年有些銀行又開始辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)。所以，大家可以在賣出未還清貸款的房產(chǎn)之前先去當(dāng)?shù)劂y行碰碰運(yùn)氣。

★方法2：賣家利用銀行貸款來繳清剩余貸

如果買家不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，賣家可利用銀行貸款來繳納剩余的貸款。但前提是賣方有銀行認(rèn)可的抵押物（如其他房產(chǎn)）。這樣賣家就可通過抵押向銀行借出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促進(jìn)交易完成。

這種賣家先還清貸款解抵押，然后再與買家進(jìn)行過戶的方法，買家就不用承擔(dān)贖樓風(fēng)險。

★方法3：用買方的首付款繳清剩余貸款，找第三方最安全

這是當(dāng)下二手房交易中最多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣家可以利用買家的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

但法律上，交首付款給賣家贖樓究竟存在哪些潛在風(fēng)險呢？

1. 如果房屋賣家本身還有其他債務(wù)，那么在房產(chǎn)被贖回后，其他債權(quán)人很可能會追索起訴到法院并要求法院查封凍結(jié)該房屋。而且，賣家向買家有意隱瞞這點也是一大風(fēng)險。

2. 買方為賣方贖回樓之后，法律上產(chǎn)權(quán)在過戶前仍屬于賣家。如果此時賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會導(dǎo)致買方遭受損失。

3. 如果賣家在贖樓后發(fā)現(xiàn)近期樓價大漲，前者很可能會以各種借口推延過戶，并將房子轉(zhuǎn)賣給出價更高的人，待收到錢后退款給當(dāng)初的意向買家。

如果，你實在覺得房子價格合理，又想省掉贖樓貸的費(fèi)用，不得不幫房東贖樓，那么最安全保險的做法是：

贖樓款項交給第三方最保險

1.簽訂買賣合同，把贖樓相關(guān)事宜寫清楚，贖樓的款項不要直接打給銀行，也不要直接打給房東，而是交作為定金給第三方托管辦理。

2.買家應(yīng)當(dāng)在交付贖樓款前查清賣方的銀行按揭賬號，要求賣家將該按揭賬號及密碼托管第三方，通過該賬號支付贖樓款，盡量避免通過現(xiàn)金直接支付給賣家本人。

3.賣家委托中介或者其他買家信任的第三方辦理贖樓及過戶手續(xù)，并公證授權(quán)委托書。

盡量讓賣家自行籌集贖樓款

由于贖樓的金額往往動輒數(shù)十萬元，有關(guān)專家建議，如果賣方違約或其他原因?qū)е潞贤瑹o法正常履行，買家是可以要求返還代償?shù)内H樓款和費(fèi)用，但由于情況比較復(fù)雜，買家短期內(nèi)未必能完全索償，因此有可能會承擔(dān)時間與資金的雙重?fù)p失。

因此，二手買家在遇到這類情況時，首先應(yīng)盡量讓賣方自行籌集現(xiàn)金贖樓，并謹(jǐn)慎審查買賣雙方的房屋交易合同，切忌單純口頭協(xié)商。

警告：房產(chǎn)證沒辦下來的期房不要買！

還有一種情況：賣家是從開發(fā)商那里買的期房，尚未辦理房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)賣給你。這種房子最好不要買。對于商品房的業(yè)主尚未取得房產(chǎn)證的情況下簽訂二手房房屋買賣合同，該合同的效力如何，目前尚存爭議，如果在起訴前還未取得房產(chǎn)證，法院審判實踐多認(rèn)定為無效合同，因此買方應(yīng)當(dāng)慎重對待，最好等賣家辦出房產(chǎn)證后再簽訂合同，交付贖樓款。

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