繼昆46條出臺(tái)后，昆明市規(guī)劃局積極落實(shí)實(shí)施細(xì)則，于3月11日出臺(tái)《昆明市規(guī)劃落實(shí)昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施的規(guī)劃實(shí)施細(xì)則》。其中再度控容，城改項(xiàng)目容積率原則上不得超過(guò)4.0，特殊項(xiàng)目不得超過(guò)4.5。因容積率過(guò)高，在規(guī)定數(shù)值上難以靠開(kāi)發(fā)業(yè)主完成項(xiàng)目開(kāi)始經(jīng)濟(jì)平衡的，政府應(yīng)通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段或在異地配置土地，推進(jìn)項(xiàng)目。而昆46條規(guī)定，城改項(xiàng)目降容由財(cái)政部門(mén)退還土地差價(jià)，為城改項(xiàng)目降容提供了有力保障，推進(jìn)這一措施落地，一定程度上解決了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)難題。

另外，調(diào)整商住比例是有條件的，商改住應(yīng)降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，公建配套設(shè)施不具備增設(shè)條件的，原則上不得增加住宅比例。新建住宅應(yīng)預(yù)留充電設(shè)施建設(shè)安裝條件，2萬(wàn)平米以上的商場(chǎng)寫(xiě)字樓，具有充電設(shè)施停車(chē)位不少于總車(chē)位的10%。

昆明市規(guī)劃局出臺(tái)多條關(guān)于穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展相關(guān)政策措施

城改項(xiàng)目控容原則上不得超過(guò)4.0

早在2015年03月出臺(tái)的《昆明市城市更新改造管理辦法》就提出城改項(xiàng)目控容的規(guī)定。本次措施再次提及，城市更新改造項(xiàng)目容積率超出控規(guī)指標(biāo)的，區(qū)政府應(yīng)提交經(jīng)市城市更新改造辦批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告，容積率原則上不得超過(guò)4.0，特殊項(xiàng)目容積率不得4.5。對(duì)于超出控規(guī)指標(biāo)的，應(yīng)在改造項(xiàng)目?jī)?nèi)部對(duì)超出容積率部分按要求配置公共服務(wù)設(shè)施，不能在項(xiàng)目?jī)?nèi)配置的應(yīng)取得區(qū)政府關(guān)于平衡公共服務(wù)設(shè)施的書(shū)面意見(jiàn)。

并且，確因現(xiàn)狀容積率過(guò)高、在《更新改造辦法》和《實(shí)施細(xì)則》所規(guī)定的凈用地平均建筑容積率數(shù)值基礎(chǔ)上，仍難以靠開(kāi)發(fā)業(yè)主完成項(xiàng)目開(kāi)始經(jīng)濟(jì)平衡的，根據(jù)《更新改造辦法》和《實(shí)施細(xì)則》，區(qū)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段或在異地配置土地，推進(jìn)該項(xiàng)目。

昆46條規(guī)定，城改項(xiàng)目降容由財(cái)政部門(mén)退還土地差價(jià)。昆46條為開(kāi)發(fā)商降容提供了有力保障，減輕了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)難題。目前，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，歸根結(jié)底是占市場(chǎng)大份額的城改項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，城改項(xiàng)千篇一律的高容高密點(diǎn)式樓，超高層建筑，多梯多戶配置，很多項(xiàng)目容積率均在6左右甚至更高。這類(lèi)產(chǎn)品大量充斥樓市，剛需消化不完，改善型置業(yè)群體又看不上，導(dǎo)致去庫(kù)存較難。

城改控容后，昆明樓市產(chǎn)品品質(zhì)將得到改善，居住舒適度增強(qiáng)，入市量相應(yīng)減少，有助于開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存，城市的發(fā)展水平也能得到提升。

調(diào)整商住比例須增加公建配套

城市更新改造項(xiàng)目商改住原則，不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件。商業(yè)用地調(diào)整成為居住用地，應(yīng)適當(dāng)降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度；應(yīng)充分考慮改造范圍內(nèi)各類(lèi)公建配套設(shè)施配建情況，因增加人口規(guī)模導(dǎo)致需增加片區(qū)公建配套設(shè)施的，原則上應(yīng)在自身改造范圍內(nèi)解決；因增加人口規(guī)模導(dǎo)致改造范圍內(nèi)教育配套設(shè)施不能滿足《昆明市中小學(xué)幼兒園場(chǎng)地校舍建設(shè)保護(hù)條例》和《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》配建要求，應(yīng)取得教育主管部門(mén)的明確處理意見(jiàn)；改造范圍內(nèi)公建配套設(shè)施已建設(shè)完畢，不具備增設(shè)條件的，原則上不得增加住宅比例，鼓勵(lì)調(diào)整為國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。

換言之，商改住是有條件的，商改住就意味著地塊內(nèi)人口規(guī)模增加，須增加公建配套。不滿足商改住的地塊，可以調(diào)整為新興產(chǎn)業(yè)及文教體養(yǎng)老等公益產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

新建住宅配建停車(chē)位應(yīng)100%預(yù)留充電設(shè)施建設(shè)安裝條件

自2016年3月1日起在規(guī)劃審批工作中增加新能源汽車(chē)充電設(shè)施審批要求。即對(duì)新建住宅配建停車(chē)位應(yīng)100%預(yù)留充電設(shè)施建設(shè)安裝條件。新建的大于2萬(wàn)平方米的商場(chǎng)、賓館、醫(yī)院、辦公樓等大型公共建筑配建停車(chē)場(chǎng)和社會(huì)公共停車(chē)場(chǎng)，具有充電設(shè)施的停車(chē)位應(yīng)不少于總停車(chē)位的10%。

2015年7月份《落實(shí)新能源汽車(chē)充電設(shè)施規(guī)劃相關(guān)審批的通知》提出“對(duì)新建的小區(qū)和公用大型停車(chē)場(chǎng)按照10%的比例規(guī)劃建設(shè)新能源汽車(chē)充電設(shè)施”的要求已廢止，但目前新能源汽車(chē)充電設(shè)施配建須納入規(guī)劃審批。

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更的原則，已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)市場(chǎng)需求，在不突破規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，依法進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。重點(diǎn)審查住宅總建筑規(guī)模不變條件下，日照、疏散等是否滿足要求。近期，已有云潤(rùn)天陽(yáng)、萬(wàn)科云子等項(xiàng)目更改房型結(jié)構(gòu)，將大戶型改為中小戶型。

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