近期，全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)（新三板）網(wǎng)站顯示，協(xié)信地產(chǎn)旗下控股子公司重慶天驕愛生活服務股份有限公司，已發(fā)布公開轉讓說明書。

根據(jù)公開資料，天驕股份成立于1999年，注冊資本2409.64萬元，注冊地址為重慶市渝中區(qū)新華路，股票總量2409.64萬股，主業(yè)為物業(yè)租賃及物業(yè)管理服務。公司實際控制人為吳旭，后者透過協(xié)信地產(chǎn)全資子公司持股75%。

自2012年便計劃赴港上市的協(xié)信地產(chǎn)，經(jīng)過2015年一系列內部重組，與清華啟迪合作等動作后，至今仍遲遲未推開境外資本市場大門。這一次，吳旭選擇將目光投向國內門檻較低的新三板，不過準備掛牌的并不是地產(chǎn)公司，而是物業(yè)管理公司。

2014年彩生活成功上市已證明物業(yè)服務的“誘人前景”，包括萬科、碧桂園、遠洋、金科等開發(fā)商都有分拆物業(yè)上市的計劃，以物管為平臺，實際上動的是社區(qū)O2O主意。

協(xié)信推動天驕股份上市也在說明，這既是一個資本市場融資行為，也是一場借由互聯(lián)網(wǎng)風口在物業(yè)后端市場攻城略地的行動。畢竟，既然風來了，有誰不想飛？

天驕如何愛生活？

對于此次分拆物業(yè)，協(xié)信地產(chǎn)顯然籌備已久。早在今年4月13日，天驕股份獲重慶工商局核準整體變更為股份公司。至8月初，天驕股份正式完成工商變更登記，并由協(xié)信地產(chǎn)副總裁曹志東出任董事長，吳旭則擔任董事。

8月25日，天驕股份同意皓吉物業(yè)以14.94元/股認購409.64萬股，皓吉物業(yè)持股比例增至25%。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，皓吉物業(yè)是中民優(yōu)家全資子公司，中民優(yōu)家則是中民投旗下中民物業(yè)的全資子公司。此前6月份，協(xié)信地產(chǎn)、天驕股份、中民投、中民物業(yè)曾簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)天驕股份在新三板披露的轉讓說明書，該公司共有全資子公司4家，控股子公司2家；分公司11家，分別是成都、長壽、鎮(zhèn)江、蘇州、上海、昆明、北京、長沙、青島、無錫分公司，以及商業(yè)分公司。

在上述17家子公司、分公司中，除恒捷源主要業(yè)務為設備維護保養(yǎng)、工程維修，天驕汽車主要負責汽車后市場服務外，其它公司成立的目的均為服務不同區(qū)域或項目的客戶。

截至2015年6月30日，天驕股份承接委托服務的合同項目55個，覆蓋全國9個城市；合同管理面積1147萬平方米，其中住宅面積逾900萬平方米，包括重慶總部企業(yè)基地、協(xié)信天驕城、協(xié)信城、協(xié)信公館、協(xié)信阿卡迪亞、無錫協(xié)信中心等。

經(jīng)營業(yè)績方面，2013年、2014年及2015年上半年，天驕股份分別實現(xiàn)營業(yè)收入1.25億元、1.83億元、1.21億元；凈利潤分別為330.17萬元、714.34萬元、1287.89萬元；毛利率21.88%、23.59%、27.82%。

對于協(xié)信地產(chǎn)分拆物業(yè)上市的做法，分析人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，在彩生活2014年在港交所上市后，各物管公司紛紛啟動上市計劃。新三板擁有國內多家物管公司，開元物業(yè)、丹田股份等7家物管公司已成功掛牌，金科也計劃分拆物業(yè)在新三板掛牌。

至于為何選擇新三板掛牌的方式上市，上述人士表示，新三板和IPO相比門檻低了很多，對于企業(yè)凈利潤、營業(yè)收入或現(xiàn)金流等財務指標并無硬性要求，同時能解決中小企業(yè)融資難的問題。

仲量聯(lián)行研究部中國區(qū)負責人周志鋒也在最新研究報告中指出，國內開發(fā)商分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時達到“一種資產(chǎn)、兩次使用”的效果�！胺植鹌煜卤容^成熟的業(yè)務板塊上市，既在資本市場獲得了更多的融資機會，還能更好地挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿�，獲得豐厚的投資收益�！�

其續(xù)稱，開發(fā)商看準社區(qū)O2O這塊大蛋糕，就是為了深度挖掘物業(yè)管理延伸服務，業(yè)務重心是搭建社區(qū)O2O生活服務平臺。

協(xié)信社區(qū)O2O前路

對于此次分拆上市，天驕股份也明確表示，公司致力于成為“全息生活服務運營商”，具體盈利模式包括專業(yè)化經(jīng)營、社區(qū)增值服務及多元化經(jīng)營實現(xiàn)。

相關數(shù)據(jù)顯示，到2020年，全國住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，社區(qū)服務消費將超萬億元。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，天驕股份也正通過打造社區(qū)O2O平臺，開展快消品配送、旅游代理等平臺型業(yè)務及家政服務業(yè)務；同時，針對客戶的吃飯和汽車兩大需求，先后成立了“天驕小廚”和“重慶天驕宏宇汽車服務公司”。

但無論宣傳的輕資產(chǎn)故事多么豐富動人，天驕股份在新三板掛牌后更長遠的表現(xiàn)，依然要回歸到業(yè)務本身。

從過往的業(yè)績看，物業(yè)管理費一直占天驕股份營收的七成以上，顯示其核心價值仍是打理業(yè)主資產(chǎn)。以2014年，天驕股份主營業(yè)務收入中，物業(yè)服務費占77.44%，車庫（臨停、月租、物管費）占6.25%，其它經(jīng)營管理占16.31%。

相比之下，2014年彩生活實現(xiàn)營業(yè)收入4.8億港元，物業(yè)服務費只占比54%，增值服務則占46%。受增值服務帶動，彩生活期內毛利率和凈利率分別達到了79.2%和37.5%。

據(jù)天驕股份披露，截至2015年上半年，公司在國內接管各類物業(yè)管理項目60余個，管面積近1100萬平方米，覆蓋全國10個城市以上。管理項目主要是協(xié)信地產(chǎn)旗下包括住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

相比同樣管理服務中海旗下自有社區(qū)的中海物業(yè)，雖然天驕股份管理面積僅約中海物業(yè)管理面積5000萬平方米的20%左右，但就營業(yè)額而言，2014年天驕股份錄得1.83億元，僅為中海物業(yè)的10%。

有接近協(xié)信地產(chǎn)的人士對觀點地產(chǎn)新媒體透露，單純做物業(yè)管理并不是天驕股份未來的發(fā)展模式。按照設想，天驕股份將結合協(xié)信地產(chǎn)“商住產(chǎn)”項目的特點，打造包括社區(qū)O2O在內的多元化的社區(qū)服務體系，這方面和彩生活“多少有些類似”。

“接下來，天驕股份還將通過合作等方式拓展到協(xié)信地產(chǎn)以外的項目，以此擴大管理規(guī)模。”上述人士表示。

相關市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，彩生活的模式是“傳統(tǒng)物業(yè)+工程服務+社區(qū)增值服務”，以物業(yè)服務為基礎，以大平臺為工具，再去拓展以社區(qū)理財為重心的業(yè)務模式。

相比之下，天驕股份在社區(qū)O2O平臺搭建方面仍未透露詳細的信息，且社區(qū)O2O需要專業(yè)運營，該公司是否具備相應能力仍有待觀察。

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