昆明十方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司聯(lián)袂《生活新報(bào)》二手房專版，傾力打造二手房交易資訊平臺，旨在為交易雙方提供全方位的資訊服務(wù)及行業(yè)最新動(dòng)態(tài)，并免費(fèi)為交易性住宅類房地產(chǎn)，包括房改房、普通商品房住宅、高檔公寓、別墅等提供市值評估。同時(shí)，您在房產(chǎn)交易過程中有不了解或無法解決的疑難問題可以向我們傾訴，我們將竭誠為您服務(wù)。

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近期樓市，銀行二手房貸款收緊、央行利息上調(diào)、公積金緊縮以及首付比例可能提高、一些從事二手房開始實(shí)行網(wǎng)上交易管理以及資金監(jiān)管等新政策的出臺，看得老百姓是眼花繚亂，甚至有點(diǎn)丈二和尚摸不著頭腦的感覺，也不免讓人產(chǎn)生了些許疑惑與擔(dān)心，于是就在傳統(tǒng)樓市“金九銀十”開始之際，人們不禁要問：現(xiàn)在還是購房的最佳時(shí)機(jī)嗎？

買房動(dòng)機(jī)
決定了購房時(shí)機(jī)

對于購房百姓而言，買房動(dòng)機(jī)一般分為幾種情況：第一類是自住型的；第二類是投資購買后出租獲取回報(bào)收益的；第三類是跟風(fēng)購買的；第四類是投機(jī)炒房的。二手房市場上第一類購房動(dòng)機(jī)人群占有較大比重，第二類買房動(dòng)機(jī)人群僅次之，置業(yè)需求強(qiáng)勁，不會因?yàn)檎�策的變化而停止購房者的置業(yè)腳步。根據(jù)《中國青年報(bào)》社會調(diào)查中心最新調(diào)查，在8729名受訪者中，87％的人不愿意租房過一生，所謂“耕者有其田，居者有其屋”是中國人傳承了千年的傳統(tǒng)，老百姓始終認(rèn)為只有住在自己的房子里才會真正有家的感覺。

如何判斷
購房最佳時(shí)機(jī)

目前，正是國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，抑制房價(jià)的高峰時(shí)期，政策環(huán)境預(yù)期不夠明朗，房價(jià)走勢不很明確。相關(guān)人士認(rèn)為，無論購房還是賣房，都需要謹(jǐn)慎考慮，時(shí)刻關(guān)注政策動(dòng)向、看準(zhǔn)銀行態(tài)度、瞄準(zhǔn)機(jī)會再行事。對于自住需求的購房者來說，有購房需求的，還是應(yīng)該早點(diǎn)出手，避免日后購房成本增加而買不起房。有人要說政府現(xiàn)在在大力提倡與發(fā)展保障性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房。但有幾點(diǎn)值得注意的是，政府建設(shè)這些住房的主要資金來源于賣地，房價(jià)下降了，土地出讓收入減少了，就不能再保證保障性住房的建設(shè)；其次，這些保障性住房還存在一個(gè)建設(shè)周期的問題；另外，擁有保障性住房還會有一系列的限制條件，如何確保自己就可以擁有保障性住房？這一系列的問題都提醒自住購房者無須觀望，趁早買入。

再者就是對于投資客而言，就當(dāng)前一系列政策的出臺，不少投資人已經(jīng)開始猶豫了，因?yàn)檎�府遏制房地產(chǎn)泡沫的意圖非常明顯，對于有意投資房產(chǎn)來獲取升值收益的市民來說，其購房的積極性已經(jīng)大不如前。以常見的以租養(yǎng)貸形式來看，由于房屋租金很難跟上房貸利率的提高，買房投資的收益正在下降。

但是目前銀行貸款政策變動(dòng)等相關(guān)舉動(dòng)，只是銀行出于本身金融安全，降低風(fēng)險(xiǎn)的考慮，完全是由于政府多次收緊準(zhǔn)備金率后，貸款額度不夠而作出的舉措，不能單純地把它與國家的宏觀調(diào)控掛鉤。因此，投資者要做的就是清醒地分析自己手中的資產(chǎn)是否物有所值，未來的投資潛力究竟何在。

在不同時(shí)間段
選擇不同時(shí)機(jī)購房

買房還是租房，除了和整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢與政策相關(guān)外，對自身?xiàng)l件也要有正確的認(rèn)識，最為關(guān)鍵是要權(quán)衡個(gè)人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)條件。專家指出：一方面，經(jīng)濟(jì)實(shí)力確實(shí)還達(dá)不到購房條件的，可以先不急于買房；另一方面，買房可以選擇二手房。

（1）什么類型人群適宜租房？一是初入職場的年輕人。剛畢業(yè)的大學(xué)生經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，還是租房，尤其是合租比較劃算。二是工作流動(dòng)性較大人群。在工作尚未穩(wěn)定的時(shí)候買房，一旦工作調(diào)動(dòng)，出現(xiàn)單位與住所距離較遠(yuǎn)的情況，就會產(chǎn)生一筆不菲的交通成本支出。三是收入不穩(wěn)定的人群，如果不結(jié)合實(shí)際考慮經(jīng)濟(jì)條件，一味盲目貸款買房，不僅會出現(xiàn)難以還貸的情況，還有可能因無法還貸而使房產(chǎn)被銀行沒收。

（2）什么類型人群適宜買二手房？一是單身白領(lǐng)，可購買二手房先過渡。二是拆遷人群，對于有著老城情結(jié)的他們來說，在不愿搬離原住地址的情況下，購買城區(qū)內(nèi)二手房最為適宜。三是準(zhǔn)備結(jié)婚的新人們，年輕人沒有多少積蓄，買房、結(jié)婚更應(yīng)該精打細(xì)算，城區(qū)內(nèi)的二手次新房也是不錯(cuò)的婚房選擇。

（3）什么類型人群適宜買新房？對于工作多年，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的買家們來說，不妨考慮一步到位，購買成熟地段的商品房、公寓，甚至別墅、豪宅等。或者對于置業(yè)升級愿望強(qiáng)勁的購房者而言，也可以賣掉舊房買新房，滿足新的置業(yè)需求。

從“人人擁有一套產(chǎn)權(quán)房”到“梯級合理消費(fèi)模式”的逐漸形成，現(xiàn)在買房是否合適？怎樣判斷購房的最佳時(shí)機(jī)？如何作出選擇？仁者見仁，智者見智，多方位、多因素定位自己的需求，真正尋找到適合自己的購房計(jì)劃才是關(guān)鍵。

二手房買賣合同必不可少的條款

目前國家尚未出臺二手房買賣的格式合同，一般的二手房買賣合同都是由當(dāng)事人自己協(xié)商議定。我們知道，與房地產(chǎn)一級市場相比較，二手房市場更加顯得規(guī)模小、零散、隨意、交易主體多樣、情形復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大，正因?yàn)槿绱�，買賣雙方當(dāng)事人在議定合同時(shí)，就必須極為謹(jǐn)慎，方能較好減少漏洞與風(fēng)險(xiǎn)，從而最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益。

依據(jù)我國《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份二手房買賣合同中是必不可少的：

一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所

這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶髟敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

二、標(biāo)的

本合同的標(biāo)的，就是雙方欲進(jìn)行買賣的二手房，這是本合同的關(guān)鍵，一定要明確約定。

這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。

三、價(jià)款

這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等。

四、履行期限、地點(diǎn)、方式

這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)�；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

五、違約責(zé)任

這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

六、解決爭議的方式

這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

七、合同生效條款

雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

八、合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓

在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

十、附件

在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。

以上供廣大讀者參考，如果可能，建議廣大讀者聘請專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。

二手房交易
分幾個(gè)階段

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其他證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)�，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，等雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

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