成為東盟會都，是昆明這座城市未來建設(shè)的目標(biāo)，走國際化城市的軌道，不僅要治理好交通和環(huán)境，建筑的形態(tài)及功能也同樣重要。

昆明“一湖四片”的整體規(guī)劃，如何實施和完成，關(guān)鍵在于對中心城區(qū)的分解，對城市功能的再分配。例如政府機構(gòu)搬遷出中心城區(qū)、新城區(qū)功能定位后建設(shè)加快，都是對城市功能的再分配，都是為了建設(shè)好東盟的會都、一個國際化的城市——昆明。

用多種指標(biāo)指導(dǎo)開發(fā)

人類的環(huán)境建設(shè)，需要長久性，這是人們建設(shè)城市的生存目標(biāo)。為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，政府采用容積率管理來指導(dǎo)人們建設(shè)城市。但是，單純采取限定容積率的方式，可以對建筑形態(tài)起到一定的指導(dǎo)作用，但也會產(chǎn)生自然矛盾。昆明現(xiàn)狀就有一個誤導(dǎo)，認為建設(shè)房屋是容積率指標(biāo)的管理，這是與國際化城市走的軌道格格不入的。

昆明的友好城市，瑞士的蘇黎市，與昆明氣候近似，它也有容積率管理，但它在調(diào)整城市的密度方面非常理性。而北京、上海，這些一線城市，它們的發(fā)展也不是單靠容積率管理，他們還重視公共交通、業(yè)態(tài)分布等綜合指標(biāo)的管理。

昆明作為二線城市，應(yīng)該如何找準(zhǔn)城市自身的功能定位？如何使開發(fā)商不再處心積慮在容積率中摳利潤？我們要認識到，土地是不可再生資源，充分發(fā)揮和利用好土地，是城市建設(shè)的關(guān)鍵。妥協(xié)了容積率，一些開發(fā)商就很容易忽視公共基礎(chǔ)設(shè)施配套、綠地率、交通等功能配套，自然就不能建設(shè)好手中的土地。所以，除了容積率，我們還要將基礎(chǔ)技術(shù)指標(biāo)作為應(yīng)共同遵守的開發(fā)原則，高層低密度搭配高容積率，比起低層高密度搭配高容積率，所產(chǎn)生的社會效應(yīng)與經(jīng)濟效應(yīng)要高的多。

引導(dǎo)市場進行自我調(diào)節(jié)

高樓林立不等于城市現(xiàn)代化，但我們一定要建一些高樓，來作為城市中心的標(biāo)識性建筑，再配合歷史遺留建筑及文化遺產(chǎn)建筑，形成市中心的功能定位主體。洛杉磯與昆明有點類似，同屬于8級地震帶城市，它也是大平面，也都是矮房子，但其中心區(qū)域高樓密集，商業(yè)區(qū)和居住區(qū)的功能定位分的很清楚。昆明要向發(fā)達城市看齊，就需要消化城市中心的歷史遺留問題——城中村。

昆明由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)薄弱、財政收入不高，所以很多拆遷都是企業(yè)化拆遷。嚴(yán)格意義上說，應(yīng)該是政府主導(dǎo)拆遷——政府拆遷，然后招拍掛，形成一種商業(yè)運作流程，減輕開發(fā)商的開發(fā)難度，同時增加自己的財政收入。廣州的老城市拆遷就是政府主導(dǎo)拆遷，企業(yè)不得進入的。這種形式，政府先明確這里要做什么，開發(fā)商再通過招投標(biāo)參與建設(shè)。沒有拆遷環(huán)節(jié)，企業(yè)可以更好地控制成本，降低風(fēng)險。但昆明政府部門的財力沒有達到這個程度，不能照搬這套做法，只能采取強化容積率指標(biāo)、綜合評價的開發(fā)方式，這也就無法消化多年遺留下來的城中村。

昆明市二環(huán)甚至一環(huán)內(nèi)都有不少城中村，占據(jù)著極佳的地理位置優(yōu)勢，可房地產(chǎn)商卻不敢放開手腳。首先，因為有容積率的限制，利潤空間不能得到很好的體現(xiàn)；再者，企業(yè)化拆遷，成本不易控制，要是因此提高價格，又要面臨銷售的風(fēng)險。

如果政府咬緊容積率，作為城市管理的標(biāo)準(zhǔn)，那么房地產(chǎn)市場自我調(diào)節(jié)的能力就會受到破壞。老城區(qū)內(nèi)的項目建設(shè)應(yīng)該理性地做好價值評估，同時規(guī)劃好其功能定位，不能只靠容積率這個硬指標(biāo)。

用容積率引導(dǎo)開發(fā)

昆明經(jīng)濟雖然落后，但卻理性。發(fā)展起步晚不代表愚昧，而是代表機會，無論是政府還是企業(yè)，或者老百姓都有改正錯誤的機會和時間。

加快城市化進程，解決城中村問題，并非無法可循。政府可以盡量降低開發(fā)商的風(fēng)險，假如放松一點容積率，同時規(guī)定開發(fā)商必須要建更多的公共綠地、公共用地。我們可以想象到：一個項目，占地面積不變的情況下，如果容積率增加，公共用地增加，那么這個樓盤的層高就增加了，開發(fā)商可以獲得充分的利益；公共活動區(qū)域更多了，業(yè)主買一套房子可以獲得更多增值空間；而單個項目的綠地增加，也將對建設(shè)生態(tài)城市作出貢獻。

放松容積率，開發(fā)商有了利潤保證，成本失控對房地產(chǎn)開發(fā)的威脅就能夠降低，開發(fā)商就樂于參與城中村拆遷改造中去，也更愿意承擔(dān)市政配套建設(shè)的責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)多創(chuàng)造的稅收是政府用于社會的，自然有利于政府對城市發(fā)展進行建設(shè)，讓昆明的居民能得到可持續(xù)發(fā)展的生存空間。

這些行為讓開發(fā)商獲得了應(yīng)得的利益，同時又符合未來城市發(fā)展方向，開發(fā)商就不會把樓盤開發(fā)視為短期的機會投資行為，而是看作長期理性的投資行為，用更長時間來做項目，房地產(chǎn)這個新的支柱性產(chǎn)業(yè)將進入健康有序的發(fā)展軌道。

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