導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的大致7種原因。第一，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移造成局部地區(qū)居民大批外移，出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩。例如，美國的匹茲堡曾經(jīng)是北美鋼都、第五大城市。在上世紀(jì)70年代，美國鋼鐵工業(yè)走下坡路，大量鋼廠關(guān)門倒閉，鋼鐵工人不得不轉(zhuǎn)移到別處謀生。從前，匹茲堡的鋼鐵工人聚集在莫羅格海拉河谷，如今那里的房屋大量過剩，出現(xiàn)了好幾個(gè)幾乎無人居住的“鬼區(qū)”。這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格跌得一塌糊涂。由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移造成的房?jī)r(jià)下跌必然是局部地區(qū)的現(xiàn)象。目前中國還沒有出現(xiàn)大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，但是今后若干年內(nèi)這個(gè)現(xiàn)象是會(huì)出現(xiàn)的。

第二，環(huán)境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災(zāi)害，嚴(yán)重?fù)p害居民的生活品質(zhì)，有錢人紛紛逃離，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下降。例如，加拿大哈密爾頓的鋼廠排出的煙塵使得周圍房地產(chǎn)價(jià)格明顯低于其他地區(qū)。目前，北京和一些大城市的環(huán)境污染問題相當(dāng)嚴(yán)重，可是人們還是奮不顧身地涌入這些大城市，在人口流動(dòng)趨勢(shì)上還很難判斷到什么時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

第三，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，由于失業(yè)率升高，會(huì)使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)下降。例如，在1990年的經(jīng)濟(jì)衰退中，美國東北部和西部的房?jī)r(jià)分別下降了6.8%和3.5%。然而，一旦該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)走出低谷，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈，甚至超出衰退前的水平。不過在房地產(chǎn)供給彈性較低的地區(qū)，即使在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期房?jī)r(jià)也不會(huì)下降。美國的硅谷地區(qū)在2000年之后遭遇了IT產(chǎn)業(yè)泡沫崩潰的沖擊，許多信息企業(yè)大規(guī)模裁員或破產(chǎn)，失業(yè)率空前，可是房?jī)r(jià)非但沒有下降反而繼續(xù)攀升。由于經(jīng)濟(jì)基本要素的原因而產(chǎn)生的房?jī)r(jià)波動(dòng)是相對(duì)溫和的，這種波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)周期有著一定的相關(guān)性。中國房?jī)r(jià)自2004年才開始高速上漲，眼下還看不出下一個(gè)經(jīng)濟(jì)蕭條期到來的時(shí)間。

第四，利率、稅率上升。如果基本經(jīng)濟(jì)要素惡化，例如長(zhǎng)期真實(shí)利率出乎意料上升或者稅率發(fā)生重大變化，都可以導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。中國人民銀行曾經(jīng)數(shù)次調(diào)整利率，可惜房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)此的反應(yīng)并不敏感。中國的稅制改革嚴(yán)重落后，在下一步稅制改革中有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都必須跟上，這一條才可能起作用。

第五，土地政策放松。如果放寬土地控制，增加房地產(chǎn)用地供給，有可能在短期內(nèi)壓制房?jī)r(jià)上揚(yáng)趨勢(shì)。為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)增速過高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對(duì)緩解房?jī)r(jià)飛漲的壓力肯定起了作用。但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當(dāng)長(zhǎng)的滯后時(shí)間，在短期內(nèi)可能還不能發(fā)揮作用。而且，一般地說，凡是房地產(chǎn)供給彈性比較低的地方，房?jī)r(jià)波動(dòng)就比較嚴(yán)重。例如，北京、上海的城區(qū)土地資源有限，想增加供給很難，因此房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度也就會(huì)大于其他地區(qū)。

第六，政府干預(yù)。實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)過熱時(shí)，如果政府采取緊縮貨幣政策，或者采取針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的稅收政策，或者直接規(guī)定房?jī)r(jià)漲幅，都能夠在短期內(nèi)比較明顯地壓抑房?jī)r(jià)。但是，政府政策能不能把房?jī)r(jià)壓下來呢？經(jīng)濟(jì)理論早已證明，除非政府直接設(shè)定房?jī)r(jià)（如同在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的價(jià)格管理），無論是采取貨幣政策或財(cái)政政策都只能在一段時(shí)間內(nèi)壓抑房?jī)r(jià)。從長(zhǎng)期來看，人們的理性預(yù)期將在很大程度上抵消政府貨幣、財(cái)政政策的作用。

第七，遭遇金融危機(jī)，泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)一落千丈。這在日本、泰國、中國臺(tái)灣等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都已發(fā)生過。顯然，只有金融危機(jī)才是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的最主要的威脅。但是，在遭遇金融風(fēng)暴之后，整個(gè)金融體系都崩潰了，老百姓連正常生活都成問題，哪里還買得起房子？

在列舉了影響房?jī)r(jià)上漲和下跌的要素之后，必然產(chǎn)生這樣的問題：到底哪些要素對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響最大？如果像開中藥店那樣列舉所有可能影響房?jī)r(jià)的因素而不加分析，在很多情況下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人無所適從。

挪威的房?jī)r(jià)從1992年以來上漲了3倍。在世界各國當(dāng)中，挪威的房?jī)r(jià)上升之快可以說是個(gè)典型。許多人關(guān)注在挪威是否出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。挪威的經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢寧·加可森和他的同事利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析了影響挪威房?jī)r(jià)的各種要素，得出了一些非常有意義的結(jié)論。他們使用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型并不十分復(fù)雜，卻包含了許多變量。這個(gè)研究使用挪威近30年的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析了各種經(jīng)濟(jì)變量和房?jī)r(jià)的關(guān)系，最終得出結(jié)論：影響房?jī)r(jià)的最主要的因素是利率、住宅存量、失業(yè)率和家庭收入。由于經(jīng)濟(jì)基本要素的變化可以較好地解釋房?jī)r(jià)變化，因此，說挪威已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的論斷是缺乏根據(jù)的。當(dāng)然，挪威和中國國情相差甚遠(yuǎn)，不能用挪威的結(jié)論來套中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，挪威經(jīng)濟(jì)學(xué)家采用的研究方法很值得借鑒。

若要分析中國房?jī)r(jià)走勢(shì)，絕對(duì)不能單憑個(gè)人的偏好隨意做出判斷。影響中國房?jī)r(jià)的要素和其他國家未必一致，利率、稅率等基本要素對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)理和其他國家相差甚遠(yuǎn)。因此，必須針對(duì)中國特殊的國情建立經(jīng)濟(jì)模型，定量分析房?jī)r(jià)的走勢(shì)。在得出結(jié)論之前需要做大量非常艱苦的數(shù)據(jù)收集、整理工作，要掌握確切的第一手資料。

雖然我們還不能就中國各地房?jī)r(jià)的變化態(tài)勢(shì)做出比較準(zhǔn)確的判斷，但是從整體上來看，不僅推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的幾個(gè)因素都存在，而且相當(dāng)強(qiáng)勁，而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的因素都不強(qiáng)。因此，我們可以比較有把握地判斷，在近期內(nèi)房?jī)r(jià)還是處于上升通道。無論是政府官員還是一般民眾，對(duì)于房?jī)r(jià)的合理上升都要有思想準(zhǔn)備。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。