在簽訂正式購房合同之前，購房者要按照開發(fā)商或者中介公司的要求預(yù)交一定的購房誠意金，這一現(xiàn)象在當(dāng)前各地房地產(chǎn)交易市場存在一定的普遍性。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)開發(fā)商和中介公司收取購房誠意金行為缺乏法律依據(jù)。

市民困惑：購房誠意金究竟在規(guī)范誰的誠意

本以為“購房誠意金”只存在于一些新開發(fā)的樓盤，但令昆明市民蔣小姐納悶的是購房誠意金在二手交易市場上也開始出現(xiàn)了。蔣小姐近日看中了昆明市金實小區(qū)一套８５平方米的二手房，在與一家名為昆明榮鏵地產(chǎn)中介公司談好價格之后，被告知要先交５０００元誠意金，并要求簽署委托邀約合同。

“中介的說法是房東現(xiàn)在在貴陽工作，沒有誠意金很難請回來�！笔Y小姐告訴記者，自己隨后查閱了中介交易的相關(guān)管理規(guī)定，當(dāng)中寫道：中介只有在成交后才能收取服務(wù)費�！艾F(xiàn)在還沒成交對方就以各種理由收取服務(wù)費和所謂的購房誠意金，并要求簽訂合同是不合法的�！�

７月１５日記者采訪了這家中介公司，公司相關(guān)負責(zé)人王先生表示，如果買賣成交，蔣小姐交納的５０００元誠意金將作為購房款的一部分付給業(yè)主，否則將全數(shù)退還。至于為何要簽署委托邀約合同，王先生解釋稱：“我們先與買家約定購房價，再拿著誠意金與業(yè)主商談，一來可以向業(yè)主表明客戶買房的決心，同時也是為了避免與業(yè)主談妥后、買家卻突然放棄購買的情況出現(xiàn)�！�

記者調(diào)查：收誠意金成行規(guī)

而向購房者收取購房誠意金的行為，在一些新開發(fā)的樓盤中更為普遍。翻開昆明市的各大報紙，開發(fā)商收取購房誠意金的廣告比比皆是，由此引發(fā)的糾紛也不斷出現(xiàn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商向購房者收取誠意金的金額少則數(shù)千元，多則數(shù)萬元。誠意金的收取主要集中在兩個階段，一是在樓盤尚未取得商品房預(yù)售許可證之前，二是在與消費者簽訂正式購房合同之前。在昆明一家報紙上記者還看到這樣一則廣告：“本樓盤開盤在即，只要交納１萬元錢的“誠意金”，就能購買到一個可以優(yōu)先選房的ＶＩＰ身份……”記者按照廣告上的電話撥打過去，工作人員告訴記者只要交納“誠意金”后可享有的優(yōu)先選房權(quán)、２％購房折扣等。當(dāng)發(fā)現(xiàn)記者對此仍懷有疑慮，工作人員說：“交這筆錢就像從你左口袋裝到右口袋，如果你選房日未能選中房，誠意金將在優(yōu)先選房日期滿后７日內(nèi)全款退還�！庇浾邌枺骸罢\意金將來能否抵扣購房款？”她語氣肯定地稱：“完全可以�！�

誠意金增加購房風(fēng)險

那么，購房誠意金與消費者在購房中經(jīng)常遇到的違約金、定金有何區(qū)別？發(fā)生消費糾紛后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)部分返還、全額返還、還是加倍返還購房人的誠意金呢？記者就此采訪了法律界人士。

律師許瑩表示，誠意金即意向金，在我國法律中并無此說法，因此，開發(fā)商收取購房誠意金沒有法律依據(jù)。而違約金可分為法定違約金和約定違約金，指的是在違約方不履行合同情況下應(yīng)當(dāng)償付給守約方的一定數(shù)額的貨幣。定金是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{的一定數(shù)額的錢款，其中給付定金的一方不履行約定時，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定時，則應(yīng)加倍返還定金。

“購房誠意金發(fā)生在雙方簽訂正式購房合同之前，僅是表明雙方具有訂立合同的意向，但對合同的具體內(nèi)容并沒有明確具體的一致意思表示，此時合同尚處在要約或要約邀請階段，僅具有訂約意思表示或預(yù)付款的性質(zhì)。因此，其對開發(fā)商的約束力遠不如違約金、定金，甚至對開發(fā)商沒有約束力�！痹S律師進一步分析說，不管開發(fā)商收取誠意金的行為是發(fā)生在取得預(yù)售證之前還是之后，都在無形中單方面增加了消費者的購房風(fēng)險，開發(fā)商則可以獲得因大量占用誠意金而帶來的巨大利益。

房管局：無預(yù)售證收誠意金違規(guī)

記者從昆明市房管局了解到，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證之前向購房人收取購房誠意金，屬違規(guī)行為。我國《商品房銷售管理辦法》第２２條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。

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