邦盛有大動(dòng)作了，要做西南地區(qū)規(guī)模最大的茶業(yè)市場。是什么促使邦盛開發(fā)50萬平方米的茶業(yè)交易中心？新地產(chǎn)專訪劉國忠，以獲究竟。

昆明商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)化

新地產(chǎn)：請介紹一下昆明商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)化過程。

劉國忠：昆明商業(yè)地產(chǎn)的起源應(yīng)該是青年路，最早是青年路的商業(yè)發(fā)展，讓商業(yè)項(xiàng)目誕生，那時(shí)候以擺地?cái)倿橹�。最初的時(shí)候就是一個(gè)攤位，1.5×1米寬的，所有的商家擠在一起。

后來，昆明的商業(yè)就從青年路的擺地?cái)偟铰菸嚍沉x烏模式——小商品的集散市場進(jìn)行演化，然后又到類似邦盛開發(fā)的西南百貨城。這個(gè)沒有任何的配套，隨著永豐家電城的建成，商業(yè)項(xiàng)目檔次也在一步步提高，全框架、7層樓、帶停車場配套，再后來就是占地100畝的新時(shí)代，20多米寬的通道盡顯新時(shí)代完備的商業(yè)業(yè)態(tài)配套。

新地產(chǎn)：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營關(guān)鍵在什么地方？
劉國忠：關(guān)鍵在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位，做好了業(yè)態(tài)的定位，項(xiàng)目就成功了百分之七八十，比如說做服裝城，這個(gè)效益肯定要比茶城要好，為什么？現(xiàn)在螺螄灣服裝鋪面的市場價(jià)已經(jīng)飆到300元/平米，但是客戶覺得給300元/平米無所謂，因?yàn)橛绣X賺。同樣，如果要做農(nóng)貿(mào)市場，那300元/平米的租金就不可能，因?yàn)槔麧櫩臻g本身就很低的，經(jīng)營戶一天到晚賺不到多少錢。因此，業(yè)態(tài)的定位非常重要。

商業(yè)地產(chǎn)的前期運(yùn)營，一定要設(shè)法引進(jìn)主力商家，只有讓大戶帶小戶，小戶促大戶，商業(yè)氛圍才能體現(xiàn)出來。

云南新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)
新地產(chǎn)：你怎樣看待云南茶產(chǎn)業(yè)，是什么原因致使邦盛斥資數(shù)十億來做茶城的？
劉國忠：為什么邦盛地產(chǎn)會(huì)嫁接茶產(chǎn)業(yè)？我認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、網(wǎng)絡(luò)化的到來，如何把普洱茶發(fā)揚(yáng)光大，怎樣把茶文化產(chǎn)業(yè)做成云南今后新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)？如何讓普洱茶走出去，走出全國，走出東南亞、歐盟這些地區(qū)和國家，這是擺在政府及企業(yè)家面前的課題。

云南茶文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮�，我們�?jīng)常提到的茶產(chǎn)業(yè)，不只是茶葉交易本身，中國的文化已走向世界，民族茶文化產(chǎn)業(yè)將成為云南經(jīng)濟(jì)的大產(chǎn)業(yè)。

新地產(chǎn)：茶產(chǎn)業(yè)作為今后云南新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的，為什么會(huì)有這種提法？
劉國忠：云南的經(jīng)濟(jì)一個(gè)是煙葉，第二個(gè)是旅游，第三是能源開發(fā)，除了煙葉、能源、旅游外，我認(rèn)為應(yīng)該就是茶葉了。云南獨(dú)特的高溫亞熱帶氣候決定了其作為普洱茶的獨(dú)產(chǎn)地，無法在云南以外移栽。因此，我認(rèn)為物以稀為貴的云南普洱茶才會(huì)成為市場經(jīng)濟(jì)的寵兒，其延伸出的茶文化

產(chǎn)業(yè)鏈將會(huì)是云南經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)劑，也是政府會(huì)把茶作為云南主要產(chǎn)業(yè)的原因。
2006年底，中國加入東盟后，云南憑借與眾多國家接壤的邊境線，政府將昆明定為面向整個(gè)東南亞、輻射東歐的口岸城市，在呈貢新建全西南最大的商貿(mào)物流基地。隨著年底昆曼公路、昆越鐵路以及湄公河航道的開通，云南作為普洱茶的獨(dú)產(chǎn)地，將一改經(jīng)由上海、廣州等城市轉(zhuǎn)運(yùn)出口，而變?yōu)橹苯映隹�，這將會(huì)給云南茶的發(fā)展帶來巨大的商機(jī)。

競爭才能進(jìn)步
新地產(chǎn)：邦盛茶文化中心總的投入會(huì)是多少？與昆明以茶為主題的其他項(xiàng)目相比，差異性表現(xiàn)在哪些地方？
劉國忠：投資在10億左右，可能達(dá)到11億、12億。與國內(nèi)及昆明的同類項(xiàng)目相比，邦盛茶中心差異性的地方很多。邦盛國際茶產(chǎn)業(yè)文化中心專業(yè)性、規(guī)模性都是與同行業(yè)競爭的資本。

比如北京的馬連道茶城，茶具銷售就占到茶城40%的比例，在南方城市，比如廣州的芳村茶葉市場，茶具也占了較大比例。為什么茶具在北京茶城會(huì)占到40%這么大的比例？這說明茶具已經(jīng)成為茶業(yè)發(fā)展的重要載體。

相比較北京40%的銷售比例，茶具及相關(guān)產(chǎn)業(yè)在云南茶葉市場中僅占1%的比例，顯示出了云南作為茶文化中心的巨大潛力。而我們要做的邦盛國際茶文化產(chǎn)業(yè)中心，就是在這些方面進(jìn)行嘗試。

新地產(chǎn)：專業(yè)性具體表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？
劉國忠：中心將建成一個(gè)以茶藝、茶道為主的培訓(xùn)中心，為所有進(jìn)駐的產(chǎn)家、商家免費(fèi)培訓(xùn)，以吸引知名產(chǎn)家、商家的進(jìn)入。還有茶藝、茶道的表演，讓顧客品茶時(shí)即可欣賞精彩的茶道表演。此外，中心還要建茶博物館，把云南茶、中國茶2000多年的歷史文化演繹出來。

為提升茶葉的品質(zhì)，我們還要搞研發(fā)中心，圍繞人們的生活、身體健康這個(gè)目標(biāo)來進(jìn)行研發(fā)工作。還有交易大廳、拍賣中心及茶銀行——搞期貨儲(chǔ)存業(yè)務(wù)，力圖在原始的昆明茶市場基礎(chǔ)上，進(jìn)一步延伸茶產(chǎn)業(yè)鏈，做大做強(qiáng)茶產(chǎn)業(yè)鏈。

國內(nèi)代表：北京廣州
新地產(chǎn)：國內(nèi)的茶業(yè)中心都經(jīng)歷了一個(gè)怎樣的發(fā)展軌跡？
劉國忠：國內(nèi)比較有代表性的北京馬連道，原來是一條街，沿街兩邊基本上都是賣茶的。它的規(guī)�？赡茉�8萬平方米。隨著茶產(chǎn)業(yè)的興起，馬連道就逐步被擴(kuò)建為茶城，原來的一二代商城都是以攤位式的商鋪、鐵棚式的商鋪，檔次不高。后來發(fā)展為二至三樓的獨(dú)立商鋪，就像原來邦盛最初在昆明開發(fā)的西南百貨城，后來又在原來的基礎(chǔ)上作了提升，進(jìn)行開發(fā)了復(fù)合性商業(yè)區(qū)，一二三樓帶電梯，全部是封閉式的，這樣有效阻擋了灰塵，減少了天晴下雨對(duì)茶葉的影響。這樣的商業(yè)區(qū)、大商場、大賣場，就是我們所說的第四代商城，是目前國內(nèi)最好的茶城。

新地產(chǎn)：現(xiàn)在國內(nèi)以茶為主題的商業(yè)項(xiàng)目，你覺得目前那些較具代表性？
劉國忠：剛才提了一下，我認(rèn)為廣州和北京兩個(gè)城市，在以茶為主題的項(xiàng)目上是做得比較好的。北京的項(xiàng)目是國內(nèi)目前檔次最高的，主要是因?yàn)楸本┳鳛槭锥迹丝谳^多，消費(fèi)層次高；外國人多，輻射面廣。廣州呢？因?yàn)閺V州從改革開放初期，就開始運(yùn)作經(jīng)營廣交會(huì)，而廣交會(huì)實(shí)際上就是一個(gè)國際性外貿(mào)進(jìn)出口的集散地。廣州茶產(chǎn)業(yè)能夠發(fā)展那么快，就依賴于其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，通過香港、臺(tái)灣、澳門，深圳等窗口，打通了茶葉走出國門的通道。另外，廣州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，也極大地促進(jìn)了茶在當(dāng)?shù)氐慕灰琢俊?BR>
我們云南雖然是普洱茶的產(chǎn)地，但實(shí)際上，云南的普洱茶很大部分集中在廣州的芳村，那里80%的人在賣普洱茶，普洱茶已經(jīng)成了當(dāng)?shù)匾粋€(gè)重要的產(chǎn)業(yè)。但我認(rèn)為隨著云南成為中國加入東盟后的口岸省會(huì)，先天優(yōu)越的地理位置將會(huì)取廣州而代之。
新地產(chǎn)：除了茶文化中心本身，邦盛“做茶”還有其他動(dòng)作嗎？
劉國忠：除了做好茶文化中心以外，邦盛還從基礎(chǔ)抓起——打算搞兩萬多畝的茶基地，目前，公司已經(jīng)與普洱市、臨滄市、景洪市對(duì)接，準(zhǔn)備把兩萬畝茶基地承包下來，由邦盛找技術(shù)人員，給農(nóng)民進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)指導(dǎo)，并提供資金幫助農(nóng)民。
在茶葉質(zhì)量上，我們提倡普洱有機(jī)生態(tài)茶，以前是講無公害，現(xiàn)在提升到高效有機(jī)生態(tài)茶這么一個(gè)概念，所以我們首先要有個(gè)茶基地，從質(zhì)量上作根本保證。另外，我們還要用上億的資金，打造一個(gè)占地上千畝、具備現(xiàn)代化生產(chǎn)線的茶廠。

茶產(chǎn)業(yè)5到8年內(nèi)不會(huì)有泡沫
新地產(chǎn)：請預(yù)測一下云南茶行業(yè)的未來，有人還是擔(dān)心這中間有些泡沫，對(duì)于這種說法你是怎么看的？
劉國忠：應(yīng)該說云南茶產(chǎn)業(yè)在5到8年不會(huì)有泡沫，因?yàn)椴璞旧砗推渌嬈芬粯邮敲咳毡匦璧目焖傧M(fèi)品。同時(shí)隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們在滿足物質(zhì)生活后，同時(shí)也在追求精神生活的升華，而茶文化所延伸出的茶道，便成了一種提升生活品質(zhì)的享受。前些年，人們的喝茶只是單純地喝茶�，F(xiàn)在，人們慢慢認(rèn)識(shí)茶了的益處，無論是茶本身所具有的保健功能或是茶文化本身所蘊(yùn)涵的茶道。上百元的茶，甚至上千，上萬的茶餅也就能體現(xiàn)了其真正的價(jià)值，這和西方的紅酒收藏有異曲同工之處。

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