目前，房產(chǎn)品投資對象由高檔房向普通商品房移動，高檔房面臨銷售壓力，變相或直接降價銷售；處于中高價位大戶型因前期建設(shè)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，囤積較多，而清理與徹查導(dǎo)致其“額外”成本增加，迫于壓力也有謀求削價銷售。如此一來，大戶型的買賣是高漲條件下的一個購買時機(jī)。

那么，大戶型如何買，對于想購買大戶型的中產(chǎn)階層來講變得有點迫切。

要理解和選擇科學(xué)的買賣方法，首先要看清大戶型的賣法。

大戶型目前銷售階段存在降價情形的不包括別墅，主要指一些地區(qū)普通面積較大的戶型。大戶型的賣法，出自于其開發(fā)理念。相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商按自己的設(shè)想建房，比照自己的需要確定房型及空間格局與功能。賣點產(chǎn)生于“舒適”以及自認(rèn)為大戶型將成為市場稀缺品。

其一，大戶型所尋找的賣點首當(dāng)其沖的是兩大基本件：環(huán)境景觀與成本投入。如有的宣揚科技含量，有的宣揚AA級住宅，并結(jié)合到天然景觀、人造景觀，而人造景觀更多宣揚的是集中大片的綠地與公共設(shè)施，以吻合高收入人群終極置業(yè)的需求。

其二，大戶型的營銷側(cè)重體驗營銷，樣板間/現(xiàn)場部分環(huán)境的營造/看房車/看房通道/信息發(fā)布渠道等一應(yīng)俱全。

那么，一方面是建設(shè)成本的支出大于普通商品房，另一方面是營銷支出高于一般樓盤，其結(jié)果是開發(fā)商對房源會進(jìn)行嚴(yán)格的分期控制。還有就是不同房源的價差拉得非常大。形式主要通過VIP卡來試探市場反應(yīng)。

知道這么幾點以后購買大戶型也就可以做到心中有數(shù)了：

1、如果你是價格型客戶，不妨選擇中意項目的非優(yōu)質(zhì)戶型，如朝向/景觀尤其是對中心景觀利用度低/與開發(fā)商宣揚的大賣點受益面小的房型。選擇這類房型，開發(fā)商容易做出讓步，但不要輕易掏錢或表明自己的態(tài)度，買這類戶型不用擔(dān)心有很多競爭性買家，持久戰(zhàn)將讓你獲得好的價錢買下除外現(xiàn)的一些因素外的好房子。

2、再來看看以舒適度為標(biāo)準(zhǔn)的大戶買法：

（1）買房時間：一般大戶型項目總是先行銷售部分低樓層及非優(yōu)質(zhì)戶型，目的在于提純項目的后期銷售房源的品質(zhì)。所以前期房價會低些，性價比相對高些。但任何項目不可能一開盤就售完，所以開盤期還是存在一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)房源，這個時候出手也是正當(dāng)?shù)摹?/DIV>

（2）大戶型中性價比最好的房源分布在哪兒：性價比的概念在大戶型項目中主要體現(xiàn)在一些間距不及高檔住宅、景觀參與度小而朝向、采光、日照、安全性、單價等方面沒有缺陷的房源中。這些就是你選擇的主力方向。

（3）圍繞樓王向下走：每個項目因為規(guī)劃的局限，總存在最好的幾套房子，有的直接按樓王來叫賣�？拷鼧峭醯牟糠址孔佣际呛梅孔�，由于前述，天然環(huán)境的優(yōu)勢在大戶型項目中居有重要地位，所以樓層價差是比較大的，尤其是發(fā)生天際線質(zhì)變的樓層，其以下房源的單價會躍降。

（4）大戶型也存在得房率、有效面積的差異：因為開發(fā)商按自己所理解的同類人群的舒適感覺建房，必然在舒適方面是有差別的。得房率的一種普遍計算方式是戶內(nèi)使用面積的大小，大戶型中的玄關(guān)、走道、儲備空間非常多，如果從節(jié)約考慮，得注意這些面積是否管用；有效面積就是一個良好的參考指標(biāo)，它指的是按自己裝修的設(shè)想可利用得上的面積，比如客廳與餐廳相連的大戶型，兩廳如果沒有錯開，則至少存在四平米的浪費。

從大戶型的開發(fā)與銷售時間差可以決定一些投機(jī)型消費機(jī)會：如設(shè)計中的賣點比較少的地段型大戶型，買尾不買頭是好的選擇；而對于規(guī)劃中科技等硬支出比較多的大戶型項目，買頭不買尾才是正道。因為用支出堆砌的建設(shè)成本，市場接受到銷售踴躍存在一個時間差。

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