房地產(chǎn)專家學(xué)者： 主持人：在這里，我們表示熱烈的歡迎和真誠的問候！也希望大家能度過一個(gè)愉快而有意義的日子。首先，我們有請(qǐng)博鰲房地產(chǎn)論壇組委會(huì)的代表姜水蓮小姐致辭。 主持人：下面有請(qǐng)主辦方生活新報(bào)社長李烽先生致歡迎辭。 主持人：下面有請(qǐng)銀行代表交通銀行昆明分行高級(jí)經(jīng)理饒軍先生致辭。 二、房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展將給銀行帶來發(fā)展的空間。銀行有先進(jìn)的支付系統(tǒng)。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新，各種各樣的房貸的創(chuàng)新產(chǎn)品和多種多樣的房地產(chǎn)活動(dòng)將會(huì)帶動(dòng)這個(gè)市場。房地產(chǎn)金融市場的產(chǎn)生將會(huì)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中使這個(gè)資金流量大，風(fēng)險(xiǎn)大，但同時(shí)也存在收益面。 主持人：其實(shí)對(duì)于滿意度調(diào)查的問題，我想對(duì)于目前的房價(jià)也是關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)問題，包括這段時(shí)間在媒體上頻頻露臉的何波先生運(yùn)作的“富城”項(xiàng)目，也是代表產(chǎn)品。下面請(qǐng)何波先生就消費(fèi)者相關(guān)的情況跟我們做一個(gè)溝通。 主持人：其實(shí)對(duì)于滿意度調(diào)查的問題，我想對(duì)于目前的房價(jià)也是關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)問題，包括這段時(shí)間在媒體上頻頻露臉的何波先生運(yùn)作的“富城”項(xiàng)目，也是代表產(chǎn)品。下面請(qǐng)何波先生就消費(fèi)者相關(guān)的情況跟我們做一個(gè)溝通。 主持人：其實(shí)對(duì)于滿意度調(diào)查的問題，我想對(duì)于目前的房價(jià)也是關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)問題，包括這段時(shí)間在媒體上頻頻露臉的何波先生運(yùn)作的“富城”項(xiàng)目，也是代表產(chǎn)品。下面請(qǐng)何波先生就消費(fèi)者相關(guān)的情況跟我們做一個(gè)溝通。 主持人：其實(shí)對(duì)于滿意度調(diào)查的問題，我想對(duì)于目前的房價(jià)也是關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)問題，包括這段時(shí)間在媒體上頻頻露臉的何波先生運(yùn)作的“富城”項(xiàng)目，也是代表產(chǎn)品。下面請(qǐng)何波先生就消費(fèi)者相關(guān)的情況跟我們做一個(gè)溝通。 主持人：其實(shí)對(duì)于滿意度調(diào)查的問題，我想對(duì)于目前的房價(jià)也是關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)問題，包括這段時(shí)間在媒體上頻頻露臉的何波先生運(yùn)作的“富城”項(xiàng)目，也是代表產(chǎn)品。下面請(qǐng)何波先生就消費(fèi)者相關(guān)的情況跟我們做一個(gè)溝通。
這是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)百舸爭流的時(shí)代
這是一次云南地產(chǎn)2007空前的盛會(huì)
交流、碰撞、發(fā)展
俱進(jìn)、合作、共贏
生活新報(bào)－昆明地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)：
昆滇房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)領(lǐng)域服務(wù)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)主流媒體助力2007云南房地產(chǎn)發(fā)展嘹響前進(jìn)的號(hào)角
7月4日21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇2007云南論壇激情上演
（搜房網(wǎng)－云南現(xiàn)場直播云南房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站云南房網(wǎng)全程報(bào)道）
嘉賓云集（1）
主持人：各位來賓，早上好！很高興大家今天過來參加這個(gè)會(huì)議，我們的會(huì)議在9：30準(zhǔn)時(shí)開始。下面由博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇組委會(huì)和生活新報(bào)社聯(lián)合主辦的“21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇2007云南論壇”正式開幕。
今天的盛會(huì)邀請(qǐng)到了政府部門的領(lǐng)導(dǎo)、知名房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)的專家學(xué)家以及媒體朋友們。
下面介紹一下今天邀請(qǐng)的嘉賓。
政府相關(guān)部門官員：
云南省國土資源廳、云南省建設(shè)廳、昆明市國土局、昆明市房管局、昆明市建設(shè)局、昆明市規(guī)劃局
房地產(chǎn)企業(yè)代表：
云南江東集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理趙明、昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司總經(jīng)理顏語、世紀(jì)金源（云南）集團(tuán)董事總經(jīng)理莊哲猛、云南俊發(fā)地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理趙彬、昆明盛高置地發(fā)展有限公司首席運(yùn)營官王國光、云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長楊永宏、云南泰信地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理賀云峰與會(huì)企業(yè)：
云南百大地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、官房集團(tuán)、城建股份、中產(chǎn)地產(chǎn)、云銅地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、官城置業(yè)、世博興云、倫華地產(chǎn)、賽倫地產(chǎn)、華信地產(chǎn)、百年置業(yè)、順江地產(chǎn)、城建綜合、云安地產(chǎn)、金泉地產(chǎn)、東方柏豐、俊通投資、金兔地產(chǎn)、匯通地產(chǎn)、富城地產(chǎn)、同仁實(shí)業(yè)、邦盛地產(chǎn)
金融機(jī)構(gòu)代表：
交通銀行昆明分行個(gè)人金融中心高級(jí)經(jīng)理饒軍、招商銀行昆明分行行長助理徐自強(qiáng)、深圳發(fā)展銀行昆明分行零售業(yè)務(wù)部總經(jīng)理張斌
云南大學(xué)留學(xué)生院院長、博士生導(dǎo)師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐光遠(yuǎn)、云南大學(xué)城市建設(shè)與管理學(xué)院黃兆雄教授、云南大學(xué)熊思遠(yuǎn)教授、昆明理工大學(xué)建設(shè)工程學(xué)院鄧曉盈教授、昆明理工大學(xué)教授、云南省建設(shè)廳總工程師劉家駿、云南財(cái)經(jīng)大學(xué)況繼秋教授
房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)代表：
至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理鄧毅敏、優(yōu)勢時(shí)代副總經(jīng)理王志偉、恒通機(jī)構(gòu)總經(jīng)理郭洪明、包豪斯地產(chǎn)顧問總經(jīng)理何英、美樂思房地產(chǎn)營銷策劃咨詢有限公司總監(jiān)羅婭萍、摩亞廣告副總經(jīng)理孟祥濤、晨峰地產(chǎn)顧問總經(jīng)理王渝江、同策房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)董事長李軍、觀瀾傳播機(jī)構(gòu)總經(jīng)理段云
房地產(chǎn)媒體代表：
云南電視臺(tái)、昆明電視臺(tái)、云南日?qǐng)?bào)、昆明日?qǐng)?bào)、春城晚報(bào)、都市時(shí)報(bào)、云南信息報(bào)、云南電臺(tái)、昆明電臺(tái)、搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、云南房網(wǎng)、新地產(chǎn)、明地產(chǎn)、大觀周刊、加油周刊、住在春城、樓市快遞
嘉賓云集（2）
博鰲房地產(chǎn)論壇組委會(huì)代表姜水蓮致辭
姜水蓮：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)營機(jī)構(gòu)的代表、媒體朋友們大家好！首先，非常榮幸可以作為博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇代表來這里致辭。我們的論壇已經(jīng)在不斷的摸索中度過了幾個(gè)年頭。這幾年中得到了業(yè)內(nèi)人士的肯定，在未來我們將不斷地提升自己，真真正正為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。在這次由云南生活新報(bào)承辦的云南分論壇，打破了我們?cè)械母窬�，組委會(huì)切切實(shí)實(shí)看到了他們的努力。我們也期待分論壇的成長能得到越來越人士的關(guān)注與支持。在這里預(yù)祝21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇2007云南論壇圓滿成功！也預(yù)祝大家在這里度過充實(shí)的一天。謝謝大家！
生活新報(bào)社長李烽先生致歡迎辭
李烽：各位朋友，各位來賓，早上好！首先，我代表生活新報(bào)對(duì)各位政界、地產(chǎn)界的朋友們，在百忙中來到這里參加論壇，表示歡迎。謝謝大家！剛才姜水蓮小姐已經(jīng)代表博鰲組委會(huì)向在座的各位發(fā)出了熱情的邀請(qǐng)。接下來，我著重說一下為什么主辦本次活動(dòng)，其中是否蘊(yùn)含著新報(bào)的媒體價(jià)值與使命。新報(bào)的責(zé)任和使命是：云南社會(huì)的建設(shè)者和監(jiān)督者。新報(bào)改版七年來，新報(bào)的責(zé)任和使命身體力行。首先，要成為云南建設(shè)的記錄者和傳播者，需要的是最大最有效的發(fā)行量。新報(bào)任何一次的產(chǎn)品改版必然帶來云南傳媒品質(zhì)的提升。
江東集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理趙明先生至歡迎辭
趙明：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，各位媒體朋友，大家早上好！我就用昆明方言跟大家做交流。非常榮幸參加這個(gè)盛會(huì)，代表昆明房地產(chǎn)企業(yè)在這里發(fā)言。今天我是抱著學(xué)習(xí)和交流的態(tài)度來到這里，與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家請(qǐng)教，向成功的地產(chǎn)同仁學(xué)習(xí)。首先，我以代表的身份感謝生活新報(bào)，把大家聚在一起，為我們提供這樣一個(gè)交流與溝通的平臺(tái)。最重要的是，要感謝我們?yōu)榱顺鞘械慕ㄔO(shè)和發(fā)展辛勤耕耘的政府。因?yàn)橛辛苏挠⒚黝I(lǐng)導(dǎo)，才使我們這些城市發(fā)展的耕耘者，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)微薄之力。我們可以預(yù)計(jì)，在中國30年昆明將是前所未有的城市化進(jìn)程。為全面建設(shè)小康社會(huì)的步伐，云南省委省政府提出了前來新昆明的發(fā)展戰(zhàn)略。在這樣的歷史條件下，開發(fā)商的作用就顯得尤為重要。城市的發(fā)展也帶來了很多的問題，比如能源、污染等等。如何體現(xiàn)開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任，應(yīng)該作為我們的課題之一。我認(rèn)為，這些責(zé)任要從環(huán)境、社會(huì)、資源各方面角度考慮。要體現(xiàn)中華民族城市化過程面臨的種種問題，進(jìn)行分憂解難。在做好產(chǎn)品的同時(shí)，要盡我們最大的力量解決問題。作為江東地產(chǎn)，我們一直在堅(jiān)守著這樣的社會(huì)責(zé)任。比如對(duì)于希望小學(xué)的建設(shè)都是一種回報(bào)社會(huì)的活動(dòng)。感謝大家，我的發(fā)言結(jié)束。
交通銀行昆明分行高級(jí)經(jīng)理饒軍先生致辭
饒軍：女士們，先生們，大家好！非常高興有機(jī)會(huì)能夠到這里來參加這個(gè)論壇。首先，我代表交通銀行昆明分行對(duì)本次房地產(chǎn)高峰論壇的順利召開表示熱烈的祝賀！我相信這次高峰論壇的召開將有力地推動(dòng)本地的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將會(huì)打造出更多更好的產(chǎn)品，以滿足消費(fèi)者的需要。這個(gè)論壇對(duì)于我本人也是一個(gè)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。我跟大家探討一下在金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作問題。希望能夠跟大家在今后的工作中繼續(xù)地交流和探討。我做三個(gè)方面的簡單分析。
一、房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融企業(yè)的支持。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金密集型的行業(yè)，而金融體系是作為第一位的房地產(chǎn)金融服務(wù)的投資平臺(tái)。房地產(chǎn)的貸款額在近年來逐年上升。另一方面，資本市場上利率偏低，人民幣升值，在短期內(nèi)是不會(huì)改變的。而以萬科和中國海外發(fā)展為代表的房地產(chǎn)企業(yè)都得到了房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)同。2007年以后房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)成為投資者的投資重點(diǎn)企業(yè)。他們將在今后繼續(xù)獲得金融體系和投資者的關(guān)注。今年來，房地產(chǎn)業(yè)之所以發(fā)展快，是因?yàn)榻鹑谄髽I(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的合作越來越大。銀行信貸的資金支持使房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的發(fā)展健康、快速，而且能夠以合理的成本在合理的時(shí)間內(nèi)提供合理的資金。
三、優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，特別是優(yōu)質(zhì)化和個(gè)性化的金融服務(wù)，將有助于提升房地產(chǎn)業(yè)。昆明市的房地產(chǎn)市場開始于上世紀(jì)的90年代，今天來由于住房改革的完成，迎來了發(fā)展的趨勢。整個(gè)市場一直保持了長期穩(wěn)定的發(fā)展。特別是優(yōu)質(zhì)化和人性化的產(chǎn)品，都形成了長期、穩(wěn)定的良好發(fā)展局面。交通銀行昆明分行作為當(dāng)?shù)氐慕鹑谄髽I(yè)之一，我們的個(gè)貸業(yè)務(wù)已經(jīng)得到了市場和客戶的認(rèn)可。良好的業(yè)務(wù)合作，為合作的多方帶來了發(fā)展和合作的機(jī)會(huì)。我們和房地產(chǎn)企業(yè)的合作將更為寬廣。我們希望與房地產(chǎn)企業(yè)能更好地合作為社會(huì)大眾服務(wù)。謝謝大家！
云南大學(xué)留學(xué)生院博士生導(dǎo)師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐光遠(yuǎn)教授至歡迎辭
徐光遠(yuǎn)：各位同仁，各位朋友，上午好！在這里盛夏時(shí)節(jié)，在世紀(jì)金源大酒店，咱們隆重聚會(huì)，我感到非常榮幸。首先，我對(duì)21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇2007云南論壇的開幕表示熱烈的祝賀！對(duì)主辦方表示深深的謝意！我按照這個(gè)論壇要多層次全方位地解讀云南地產(chǎn)這個(gè)話題非常有價(jià)值。隨著人們生活的不斷提高，房地產(chǎn)在人們生活中顯現(xiàn)的作用越來越突顯，而且它對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也越來越突顯，受到人們的關(guān)注。我們?cè)谶@里對(duì)大家都關(guān)心的房地產(chǎn)問題進(jìn)入一些深入的探討顯然是件非常榮幸的事。咱們這個(gè)討論說得太長遠(yuǎn)了也沒意思。我大概從2005年4月份說起。因?yàn)椋?005年一季度中國的房價(jià)上漲了12.5％，一個(gè)季度上漲這么多，這個(gè)數(shù)字震撼了中央。所以從2005年4月份，中央出臺(tái)了一系列密集的政策調(diào)整中國房地產(chǎn)市場。這兩年都在調(diào)整的過程中。今天有政府部門的官員，有各個(gè)地產(chǎn)的老總，有媒體的朋友，有學(xué)界的同仁。我們能夠歡聚一堂，能夠?qū)υ颇系牡禺a(chǎn)做一個(gè)全方位的探討，對(duì)黨目前的政策、走勢做一些研究，顯然是件很榮幸的事，也是非常有現(xiàn)實(shí)意義的。
我在這里講兩個(gè)觀點(diǎn)。要做好這個(gè)探討，一、上順天意的觀點(diǎn)。所謂上順天意，要順應(yīng)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、宏觀經(jīng)濟(jì)政策。這是切切實(shí)實(shí)的。雖然云南地處邊疆，國家的政策對(duì)我們有著深刻的影響。大會(huì)還會(huì)安排我跟大家一起學(xué)習(xí)一下對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢和政策的探討。簡單地說，經(jīng)濟(jì)形勢變了，經(jīng)濟(jì)政策不變，而經(jīng)濟(jì)政策變了，就會(huì)影響經(jīng)濟(jì)形勢。作為任何一個(gè)企業(yè)都要在當(dāng)中把握國家的經(jīng)濟(jì)形勢，順勢而謀，順勢而上，才能把事情做好。
二、能不能努力地從理論的高度對(duì)中國的房地產(chǎn)發(fā)展，對(duì)中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢做出一個(gè)大體的判斷。斯大林同志曾經(jīng)說過：沒有理論的指導(dǎo)是盲目的。過去不敢說這個(gè)話，因?yàn)槲覀冊(cè)谧銮盁o古人的事，摸著石頭過河，出了什么事，我們也不得已而為之，作為邊疆地區(qū)總會(huì)慢一拍，總會(huì)有遺憾的事�，F(xiàn)在，改革開放已經(jīng)29年了，中國的市場經(jīng)濟(jì)秩序已經(jīng)逐漸建立了，在這種情況下，我們要從中國經(jīng)濟(jì)的周期理論的高度把握中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。無論是中國的房地產(chǎn)市場還是股票市場也好，中國的經(jīng)濟(jì)不會(huì)沒完沒了地上漲、也不會(huì)沒完沒了地下跌，中國的經(jīng)濟(jì)在波動(dòng)中求發(fā)展，中國的房地產(chǎn)市場和股票市場都一樣。如果我們對(duì)經(jīng)濟(jì)的周期理論有一個(gè)基本把握的話，在今后的工作中就能提高我們的積極性、能動(dòng)性，我們的舉手投足就會(huì)更加成功。在這兒，祝各位企業(yè)家更加成功，各位的事業(yè)更加輝煌！謝謝！
姜水蓮：其實(shí)每個(gè)地方的地方性的房地產(chǎn)都有它的地區(qū)性和獨(dú)特的特征。所以，我不好對(duì)云南的房地產(chǎn)進(jìn)行一些其他的敘述。但是，我們跟云南的開發(fā)商聯(lián)系以后，他們都是比較大的開發(fā)商，包括土地、面積都比較大，跟其他地方相比，確實(shí)投入比較大。所以，以后希望能夠跟大家的聯(lián)系更加緊密。比如在企業(yè)品牌、政府的溝通方面，大家可以互相溝通多一些，也讓我們更好地了解大家的需求，提供個(gè)性化的服務(wù)。
我在這里闡述一下博鰲房地產(chǎn)論壇對(duì)宏觀調(diào)控的見解。我的題目是：2007房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和和諧地產(chǎn)。
我就一些宏觀方面的問題，發(fā)表一下想法。一、建立和諧社會(huì)和現(xiàn)屆政府堅(jiān)持的主題，也是長期的目標(biāo)。在宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)占有相當(dāng)?shù)谋戎�，今年突出在廉租房和�?jīng)濟(jì)適用房。政府2002年出了2012號(hào)文件，引起了軒然大波，這是一次曠日持久的宏觀調(diào)控，對(duì)我們這個(gè)行業(yè)來說應(yīng)該說是鳳凰涅磐。政府調(diào)控出臺(tái)了相關(guān)的很多政策，解決了低收入人的住房問題。在廉租房的問題上爭論不大，應(yīng)該是從1998年房改以后，至今解決了很多的問題。據(jù)了解，揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)這么好，也才解決了很少部分的經(jīng)濟(jì)適用房。在房改的時(shí)候，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房定在了中低收入者，引起了很多的不和諧。在中央各部委的努力下，解決了一大堆的事情。我們做了很多這方面的研究，我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房在于產(chǎn)權(quán)的界定，到底是否流通，它是流動(dòng)性的商品房的一種，還是現(xiàn)實(shí)性的住房。說到底，政府的投入來自于人民的稅收。通過政府的減免轉(zhuǎn)移到了一部分人手中。
憑什么開奔馳的人要買經(jīng)濟(jì)適用房？既然有政府投入在其中，人民稅收在其中，就不應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)適用房作為商品流通房。這個(gè)產(chǎn)權(quán)不應(yīng)該歸購房者。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)來說，是一個(gè)限制性的產(chǎn)權(quán)，是一種限制流通的產(chǎn)品，這必須要明確。這件事情的爭議就消除了。
三、關(guān)于經(jīng)濟(jì)層面的問題。怎么樣說明現(xiàn)在的流通性過強(qiáng)的問題？在2007年一季度的數(shù)據(jù)不樂觀，GDP增長去年是10.3，整個(gè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)的是流通性過強(qiáng)的局面。GDP往上竄逐漸又改變成了內(nèi)需的拉動(dòng)，這是一個(gè)需要時(shí)間的過程�，F(xiàn)在關(guān)于樓市和股市之間也有PK，房地產(chǎn)的資金都流到了股市里。許多人在股市中賺了錢，又回到樓市來買房。還有一點(diǎn)，到底是升息還是人民幣升值，這個(gè)問題我在這里只說明：這確實(shí)是一個(gè)太深刻的問題。從控制流動(dòng)性來講，央行不斷地加息，人民幣升值以后，外資流入，這對(duì)我們是不利的。再加上房地產(chǎn)的平均房價(jià)還是在漲，所以，現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)利潤跟國外是不相同的，所以有更多的外資流進(jìn)來，參與到我們的房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)節(jié)中。最近，我們商會(huì)這邊大約有幾十個(gè)基金想通過這個(gè)渠道進(jìn)入國內(nèi)的市場，他們都是沒有進(jìn)入過中國的，但是特別想?yún)⑴c進(jìn)來中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但現(xiàn)在，一到外資流入的口子，升值和升息都是放在宏觀調(diào)控上來講是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的問題。
針對(duì)各種情況，我們對(duì)開發(fā)企業(yè)我們也有一些建議。下面我介紹一下商會(huì)下半年的活動(dòng)。七月，針對(duì)房地產(chǎn)的管理、品牌方面推出了高峰論壇系列活動(dòng)；八月我們是和全國商業(yè)聯(lián)合中心合作，為大家解決一些商業(yè)地產(chǎn)品牌的問題（國際連鎖）；另外，唯一被國家立項(xiàng)的“金融科技獎(jiǎng)”，我們也在熱烈的報(bào)名中；九月份要召開一個(gè)“IHA國際論壇”，主要為我們推薦綠色環(huán)保的問題；11月份也有討論和交流的機(jī)會(huì)；12月份我們將在香港舉行第二屆“同仁大會(huì)”。對(duì)于商會(huì)的發(fā)展我們需要更多人的支持，我們也希望跟云南的開發(fā)商建立緊密的聯(lián)系，共創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)的未來。謝謝大家！
云南大學(xué)留學(xué)生院院長、博士生導(dǎo)師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐光遠(yuǎn)先生演講
剛才講的是經(jīng)濟(jì)周期，中國的經(jīng)濟(jì)不會(huì)沒完沒了的上漲和下跌。假設(shè)2007年7月4日的經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)政策不好說的話，我們把它放到中國改革的長河中，本輪的經(jīng)濟(jì)周期來講。從2003年說起，中國的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過很長時(shí)間的調(diào)整之后，2003年中國剛開年的時(shí)候，第一季度，中國解決急劇上漲。沒有想到的是，2003－2004年5月份，僅僅一年半的時(shí)間，在云南還沒有感到經(jīng)濟(jì)的熱，但在全國的經(jīng)濟(jì)形勢已經(jīng)發(fā)生了重大的變化。2004年5月份，中央判斷中國的經(jīng)濟(jì)局部過熱。而且，中央各部委接著對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策做出了適度的調(diào)整。
一、首先對(duì)中國的金融政策做出了調(diào)整。在宏觀經(jīng)濟(jì)中，除了財(cái)政就是貨幣。中國政府把握了兩個(gè)閘門，一個(gè)是土地供給，一個(gè)是貨幣供給。有效地控制了貨幣的情況。中國的文字博大精深，馬上就有人發(fā)明了一個(gè)詞叫“地根”，中國政府緊縮“銀根”，緊縮“地根”，有效地抑制了中國的經(jīng)濟(jì)過熱。我們有以2004年的宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整作為時(shí)點(diǎn)，畫兩個(gè)坐標(biāo)圖，就能做非常形象地描述。坐標(biāo)是從2004－2007年，我們就講講這幾年的政策調(diào)整。我們把下面這個(gè)坐標(biāo)定義為：政府預(yù)期。所謂政府預(yù)期，我們?cè)诳偫淼恼ぷ鲌?bào)告中尋找數(shù)字，就說：政府希望中國的經(jīng)濟(jì)是怎么發(fā)展的？我們從2004年說起，中國的GDP增長率為9.5％，而2005年的時(shí)候，溫總理希望把中國的經(jīng)濟(jì)增長率調(diào)整為8.5％，這都是鑒于政府工作報(bào)告的數(shù)字。到了2006年溫總理再次提出把中國的經(jīng)濟(jì)增長率調(diào)整為8％，在2007年3月5日要把中國的經(jīng)濟(jì)增長率控制在8％。（圖）下面這個(gè)坐標(biāo)表示的是這幾年政府希望中國的經(jīng)濟(jì)是如此這般的發(fā)展。上面的坐標(biāo)是中國經(jīng)濟(jì)的實(shí)際運(yùn)行。2004年的時(shí)候，我們的經(jīng)濟(jì)增長率為9.5％，而2005年盤點(diǎn)的時(shí)候我們的經(jīng)濟(jì)增長率為9.9％，這些都是政府工作報(bào)告中的數(shù)字。2006年盤點(diǎn)的時(shí)候，我們的經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到了10.7％，我們用連續(xù)三年的所謂過程研究的方法，把政府預(yù)期和實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行做一個(gè)小小的比較，那么，中國經(jīng)濟(jì)形勢的嚴(yán)峻就不言而喻了。我們看到的政府預(yù)期和經(jīng)濟(jì)實(shí)際運(yùn)行間的差距不是越來越小，而是越來越大。為什么老講中國的經(jīng)濟(jì)過熱？發(fā)展過快？為什么一段時(shí)間總要出臺(tái)一些讓經(jīng)濟(jì)降溫的政策，從這個(gè)表中就可以得到一些顯而易見的結(jié)論。政府預(yù)期有它的道理，政府是希望把中國經(jīng)濟(jì)增長率適當(dāng)放慢一點(diǎn)，但是不但沒有放慢，而是一個(gè)不斷上揚(yáng)的趨勢，之間的差距是不斷迫害的趨勢。我們?cè)侔?007年的情況再說一下，大家就能感覺問題的嚴(yán)重了。2007年現(xiàn)在7月4日，上半年的統(tǒng)計(jì)馬上就會(huì)出來，我先把一季度的情況給大家說一說。2007年一季度中國的經(jīng)濟(jì)增長率，在出臺(tái)眾多的政策調(diào)控的情況下，達(dá)到了11.1％，增長速度還在往上走，更主要的是在這個(gè)地方2006年的時(shí)候，全國的物價(jià)指數(shù)為1.5％，到了第三月份已經(jīng)到達(dá)了2.9％，所謂零售物價(jià)指數(shù)或稱作消費(fèi)物價(jià)指數(shù)——通貨膨脹率，今年剛開年糧食漲價(jià)、肉漲價(jià)、雞蛋漲價(jià)，大家已經(jīng)感到物價(jià)上漲的壓力了。2007年在政府工作報(bào)告中，溫總理明確地說：要把今年的物價(jià)指數(shù)的上漲控制在3％以內(nèi)。然而，在一季度的時(shí)候，就已經(jīng)攀升到1.9％，也就是說，通貨膨脹的壓力在不斷地上漲。到了5月份，已經(jīng)有數(shù)據(jù)顯示，5月份的CPI（消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）達(dá)到了3.2％，已經(jīng)超過了溫總理所說的警戒線。說肉的價(jià)格在5月份上漲了20％，糧食的價(jià)格上漲了八點(diǎn)幾。當(dāng)然，一季度中國的物價(jià)如此上漲，中國的房價(jià)也沒有落后，上漲了6％左右。這從一定程度上反應(yīng)的是在經(jīng)濟(jì)高速增長的同時(shí)，通貨膨脹的壓力在不斷地增大。更主要的從運(yùn)行的趨勢可以清楚地看出來，實(shí)際的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和政府所預(yù)期的運(yùn)行差距越來越大。所以在這種情況下，你就可以去從自己的角度或者從理性的角度了解中央應(yīng)該做一些什么事。所以，中央踩剎車就成為情理中的事。在這種情況下，中央就會(huì)通過各種各樣的辦法適當(dāng)?shù)刈尳?jīng)濟(jì)降溫。從這個(gè)大勢當(dāng)中，這是必然的。
我順便說一下，在經(jīng)濟(jì)一路上揚(yáng)的同時(shí)，我們的股市也出現(xiàn)了一些非理性的攀升。按理說，在國家提高利息率，其實(shí)就是打壓股市，但股市不但沒有跌落，而是一度上揚(yáng)。從2005年跌下來到現(xiàn)在漲到了4千多點(diǎn)，本來，中央想讓經(jīng)濟(jì)增長速度適當(dāng)放慢，但是，經(jīng)濟(jì)不以人的意志為轉(zhuǎn)移。所以，在這種情況下，我們斷定，中央一定會(huì)出狠手，讓這種不盡人意的情況下，進(jìn)行對(duì)經(jīng)濟(jì)的打壓。
我們由物理的慣性引入到經(jīng)濟(jì)學(xué)中，講到經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行是有慣性的，經(jīng)濟(jì)政策的執(zhí)行也是有慣性的。請(qǐng)記住，經(jīng)濟(jì)政策的推出，不會(huì)馬上令行禁止，所以就引出了一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念“時(shí)滯”。財(cái)政政策的時(shí)滯相對(duì)較短。具體的，大家熟悉的，5月30日的凌晨，把咱們交易的印花稅提高了千分之二的百分點(diǎn)，所以我們的股市狂跌。我們又講貨幣政策，貨幣政策有一個(gè)看不見得金融的傳導(dǎo)機(jī)制，所以它的時(shí)滯相對(duì)較長，要過一段時(shí)間才能起到作用。財(cái)政政策時(shí)滯短、貨幣政策時(shí)滯長。正因?yàn)樗麄兊臅r(shí)滯有如此的區(qū)別，所以在使用上就有這樣的區(qū)別。1993年當(dāng)中國的經(jīng)濟(jì)再度過熱，通貨膨脹率高達(dá)22％的時(shí)候，當(dāng)時(shí)是朱镕基同志主持工作，就推出了緊縮的貨幣政策，讓中國的經(jīng)濟(jì)降溫。為什么要用緊縮的貨幣政策降溫呢？是因?yàn)樨泿耪叩臅r(shí)滯長，來得慢，它的負(fù)面效應(yīng)就少一些。而我們知道，1998天中國的經(jīng)濟(jì)跌到了低谷中，中國政府推出了積極的財(cái)政政策。為什么要用財(cái)政政策來讓中國的經(jīng)濟(jì)升溫呢？是因?yàn)樨?cái)政政策的時(shí)滯短，能夠立竿見影地讓中國的經(jīng)濟(jì)升溫。積極的財(cái)政政策是對(duì)凱恩斯的財(cái)政政策的一種學(xué)習(xí)，它把中國經(jīng)濟(jì)的建設(shè)重點(diǎn)放在了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上。大家回顧一下，過去幾年也是這樣。全國把基礎(chǔ)設(shè)施作為重點(diǎn)，西部大開發(fā)又把基礎(chǔ)設(shè)施作為重中之重。這樣，拉動(dòng)了云南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而基礎(chǔ)設(shè)施包括公路、鐵路、機(jī)場、市鎮(zhèn)設(shè)施的建設(shè)。我們的房地產(chǎn)業(yè)是在什么樣的背景中取得輝煌的呢？過去幾點(diǎn)，為什么房地產(chǎn)發(fā)展慢呢？以1998年為一個(gè)重要的時(shí)限，那時(shí)中央推出了一個(gè)積極的財(cái)政政策，在城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上投入了巨額的資金，在這樣的背景中，中國的房地產(chǎn)得到了長足的發(fā)展。不是由于過去的人比我們笨，是因?yàn)閲以谶@個(gè)時(shí)候、在方方面面投入了巨額的資金。中國政府在1998年第一次推出了積極的財(cái)政政策，由于執(zhí)行了五年的財(cái)政政策，在2003年的時(shí)候，中國的經(jīng)濟(jì)終于走出低谷。但沒想到，在2004年的5月份又出現(xiàn)了局部過熱，中央就開始踩剎車了。
這是在講中國的一個(gè)案例，有沒有普遍的意義呢？我給大家舉一個(gè)美國的事情。2003年小布什發(fā)動(dòng)了伊拉克戰(zhàn)爭，那個(gè)時(shí)候美國推出了它的財(cái)政政策，這也是要讓美國的經(jīng)濟(jì)升溫。因?yàn)樨?cái)政政策來得比較快，所以采用它。2003年大家可以翻一翻中國的舊報(bào)紙，在評(píng)論十大國際新聞的時(shí)候，講到小布什推出它的財(cái)政政策使美國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的升溫趨勢。到了2004年的6月份，美國的經(jīng)濟(jì)又出現(xiàn)了變化，在這種情況下，當(dāng)時(shí)是格林斯潘一再地提高美國的利息率，總共提了17次，使存款利率達(dá)到了5.25％。為什么講這個(gè)數(shù)字？剛才交通銀行的領(lǐng)導(dǎo)說到了，我們是否提高利息率，要看看國際形勢�，F(xiàn)在中國的利息率是3.06％，它是5.25％還有一定的差距。所以，中國還有提高利息率的空間。在這里講的小布什政府在過去的兩天時(shí)間中，17次的提高利息率干什么呢？這是貨幣政策的降溫。是因?yàn)樨泿耪邅淼帽容^溫柔。就連格林斯潘也是摸著石頭過河，有人說他在教小布什跳小步。中國政府降溫使用貨幣政策，美國政府降溫使用貨幣政策，美國政府升溫使用財(cái)政政策，中國政府升溫也使用財(cái)政政策。是因?yàn)檫@個(gè)政策本身有這樣的特征。當(dāng)然還有其他的原因，但這是主要的。但凡每一個(gè)國家的政府要讓經(jīng)濟(jì)降溫，多使用貨幣政策，而升溫主要使用財(cái)政政策。有了這么一個(gè)基本的說法之后，我來給大家對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)做出一個(gè)判斷。中國的經(jīng)濟(jì)從2004年開始，經(jīng)濟(jì)增長率為9.5％，后來溫總理是希望踩幾腳剎車，讓中國的經(jīng)濟(jì)適當(dāng)降溫。讓中國經(jīng)濟(jì)降溫的主要做法就是“貨幣政策”。所以，請(qǐng)大家關(guān)注這幾年貨幣政策的變化。我跟大家講貨幣政策變化的時(shí)候，特別要把周小川行長的一句話給大家報(bào)告一下：中國的貨幣政策的時(shí)滯是六個(gè)月。在這點(diǎn)上，我請(qǐng)地產(chǎn)的老總、政府的官員們一定要關(guān)注。你不要看現(xiàn)在的貨幣政策沒有反應(yīng)，但是過一段時(shí)間就會(huì)反應(yīng)出來。
現(xiàn)在，我把2006、2007年的情況給大家說一下。先說2006年，溫總理在政府工作報(bào)告中，出人意料地說：要把經(jīng)濟(jì)增長率調(diào)整為8％，當(dāng)時(shí)大家還在揣摩中央到底要怎樣？但是沒想到，政府預(yù)期為8％，實(shí)際運(yùn)行為10.2％，顯然政府一定要出臺(tái)政策。所以，4月28日，央行第二次加息。中國人民銀行提高了貸款利率，沒有提高存款利率。這個(gè)提高顯然系想調(diào)控經(jīng)濟(jì)。1－6月份盤點(diǎn)的時(shí)候，中國的經(jīng)濟(jì)增長率居然達(dá)到了10.4％，所以，七、八月份提高存款準(zhǔn)備金，都是希望讓經(jīng)濟(jì)降溫。在這種情況下，沒有效果的時(shí)候，8月19日，第二次提息。在一年內(nèi)兩次提息，這是一個(gè)創(chuàng)舉。當(dāng)時(shí)想的是從4月份算起，六個(gè)月以后，中國的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該有個(gè)小小的跌幅，但是沒有效果，接著在八月份第二次提息。
我在這里把存款準(zhǔn)備金給大家做一個(gè)小小的解讀。
我只想說一句簡單地話：從目前形勢來看，政府的預(yù)期與預(yù)計(jì)的運(yùn)行，差距在不斷地?cái)U(kuò)大。目前主要是通過貨幣政策在治理。所以從今年的5月份以來，如此密集地出臺(tái)了那么多的貨幣政策是前所未有的。按照剛才所說的貨幣政策有六個(gè)月的時(shí)滯，在今年的下半年，這些緊縮的貨幣政策發(fā)揮作用以后，會(huì)對(duì)各方面都有比較大的影響。別的不說，提高利息率對(duì)地產(chǎn)商來講，就是一個(gè)最大的問題。您的營運(yùn)成本也就提高了。
現(xiàn)在，中國的股市受到了影響，股市的錢就會(huì)流到房地產(chǎn)市場上，這一點(diǎn)我不敢恭維。地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，所以，股市游離出來的錢，大多都在觀望。
最后，給地產(chǎn)老總討論一個(gè)最基本的問題。房價(jià)到底會(huì)不會(huì)跌？這是大家最關(guān)心的事。我想以經(jīng)濟(jì)學(xué)原理做一個(gè)說明。我先說所謂的房價(jià)最關(guān)鍵的是和土地聯(lián)系在一起的。房地產(chǎn)所謂的秘密是因?yàn)橥恋氐纳a(chǎn)要素造成的。前不久，溫總理的講話說：中國的農(nóng)民問題說到底就是土地問題。這是相當(dāng)透徹的。
地租。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的教科書中任何一個(gè)地方都可以找到這個(gè)圖（圖示）。由于對(duì)土地需求的不斷增長，地租呈現(xiàn)出剛性上漲的趨勢。政府在特定的時(shí)期出臺(tái)特定的政策，讓房價(jià)漲得合理一些，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧。中央為什么出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)商征收土地增值稅？是要強(qiáng)調(diào)地價(jià)的上漲帶來的好處，并不是房地產(chǎn)商一家所做的努力，而是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地的有限性帶來的一份社會(huì)福利。
。首先有請(qǐng)生活新報(bào)社李烽先生、江東集團(tuán)知道廣告公司總經(jīng)理李麗娟、云南富城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理何波、云南省建設(shè)廳總工程師劉家駿、摩亞廣告昆明分公司總經(jīng)理孟祥濤、至祥置業(yè)公司總經(jīng)理鄧毅敏。
尋找云南房地產(chǎn)共同的未來六方會(huì)談
首先，我們請(qǐng)到了昆明房地產(chǎn)業(yè)的代表——江東集團(tuán)知道廣告公司李麗娟小姐談?dòng)嘘P(guān)住房滿意度的話題。
現(xiàn)在，我把2006、2007年的情況給大家說一下。先說2006年，溫總理在政府工作報(bào)告中，出人意料地說：要把經(jīng)濟(jì)增長率調(diào)整為8％，當(dāng)時(shí)大家還在揣摩中央到底要怎樣？但是沒想到，政府預(yù)期為8％，實(shí)際運(yùn)行為10.2％，顯然政府一定要出臺(tái)政策。所以，4月28日，央行第二次加息。中國人民銀行提高了貸款利率，沒有提高存款利率。這個(gè)提高顯然系想調(diào)控經(jīng)濟(jì)。1－6月份盤點(diǎn)的時(shí)候，中國的經(jīng)濟(jì)增長率居然達(dá)到了10.4％，所以，七、八月份提高存款準(zhǔn)備金，都是希望讓經(jīng)濟(jì)降溫。在這種情況下，沒有效果的時(shí)候，8月19日，第二次提息。在一年內(nèi)兩次提息，這是一個(gè)創(chuàng)舉。當(dāng)時(shí)想的是從4月份算起，六個(gè)月以后，中國的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該有個(gè)小小的跌幅，但是沒有效果，接著在八月份第二次提息。
我在這里把存款準(zhǔn)備金給大家做一個(gè)小小的解讀。
我只想說一句簡單地話：從目前形勢來看，政府的預(yù)期與預(yù)計(jì)的運(yùn)行，差距在不斷地?cái)U(kuò)大。目前主要是通過貨幣政策在治理。所以從今年的5月份以來，如此密集地出臺(tái)了那么多的貨幣政策是前所未有的。按照剛才所說的貨幣政策有六個(gè)月的時(shí)滯，在今年的下半年，這些緊縮的貨幣政策發(fā)揮作用以后，會(huì)對(duì)各方面都有比較大的影響。別的不說，提高利息率對(duì)地產(chǎn)商來講，就是一個(gè)最大的問題。您的營運(yùn)成本也就提高了。
現(xiàn)在，中國的股市受到了影響，股市的錢就會(huì)流到房地產(chǎn)市場上，這一點(diǎn)我不敢恭維。地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，所以，股市游離出來的錢，大多都在觀望。
最后，給地產(chǎn)老總討論一個(gè)最基本的問題。房價(jià)到底會(huì)不會(huì)跌？這是大家最關(guān)心的事。我想以經(jīng)濟(jì)學(xué)原理做一個(gè)說明。我先說所謂的房價(jià)最關(guān)鍵的是和土地聯(lián)系在一起的。房地產(chǎn)所謂的秘密是因?yàn)橥恋氐纳a(chǎn)要素造成的。前不久，溫總理的講話說：中國的農(nóng)民問題說到底就是土地問題。這是相當(dāng)透徹的。
地租。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的教科書中任何一個(gè)地方都可以找到這個(gè)圖（圖示）。由于對(duì)土地需求的不斷增長，地租呈現(xiàn)出剛性上漲的趨勢。政府在特定的時(shí)期出臺(tái)特定的政策，讓房價(jià)漲得合理一些，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧。中央為什么出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)商征收土地增值稅？是要強(qiáng)調(diào)地價(jià)的上漲帶來的好處，并不是房地產(chǎn)商一家所做的努力，而是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地的有限性帶來的一份社會(huì)福利。
（茶歇）
首先，我們請(qǐng)到了昆明房地產(chǎn)業(yè)的代表——江東集團(tuán)知道廣告公司李麗娟小姐談?dòng)嘘P(guān)住房滿意度的話題。
主持人：剛才鄧總也談到了“幸福指數(shù)”，那么到底幸福指數(shù)到達(dá)多少的比例才是優(yōu)秀的？
鄧毅敏：滿意和幸福我認(rèn)為是邏輯關(guān)系。如果從大方面來看，云南特別是昆明在目前全國的二線省會(huì)城市我認(rèn)為是排名靠后的。在全國的二線趁勢我們也做過項(xiàng)目，我認(rèn)為昆明是靠到后十位的位置。另外，如果需要用百分比來界定的話，我認(rèn)為“幸�！笔遣荒苡冒俜直葋斫缍ǖ摹�
劉家駿：所謂“幸福指數(shù)”，也就是說，把房地產(chǎn)、房屋居住和幸福聯(lián)系在一起，我認(rèn)為是有道理的。因?yàn)榘簿硬拍軜窐I(yè)，人要得到一所房子很多人是半生的努力，或者是很多年的努力。然后，住在這個(gè)房子里，除了能夠健康、衛(wèi)生地生活以外，還要進(jìn)行很多的勞動(dòng)和創(chuàng)造。作為知識(shí)分子來講，回到家里，還要學(xué)習(xí)、工作，所以，對(duì)于房屋建筑和幸福的聯(lián)系是有密切聯(lián)系的。以前談到的社會(huì)主義的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，就是以“發(fā)展生產(chǎn)力、最大限度地滿足人們物質(zhì)和文化生活的需要”。我是搞建筑的，也包括建筑的宏觀管理，房屋的建筑既包括了物質(zhì)的需要，也包括文化的需要。這是兩個(gè)方面，任何一個(gè)時(shí)代的文明，你到其他的城市去看，建筑師是一個(gè)城市的重要組成部分，既包括物質(zhì)文明，也包括精神文明。如果要使幸福指數(shù)提高，也就是說，在搞建設(shè)的角度講，就是要把工程搞好。這實(shí)際上要控制三個(gè)大的方面，我們?cè)谶@三個(gè)方面都有大的缺陷。一、宏觀總體的規(guī)劃。一個(gè)城市里，合理的布局，城市的綠化、城市的自然環(huán)境、城市的文化脈絡(luò)，以及城市今后的發(fā)展，這些宏觀上要控制好。對(duì)一個(gè)建設(shè)的小區(qū)，我們固定它的規(guī)模，特別是云南這個(gè)方面——建高層，一片大墻，提高了容積率，但是綠地率、環(huán)境等等方面都沒有控制好。再一點(diǎn)，昆明自身的自然和文化環(huán)境。哪些該拆、哪些不該拆等等，所以，建設(shè)的大宏觀控制，包括城市的分區(qū)、城市的市鎮(zhèn)配套等等，規(guī)劃部門要做好。這些方面很大的責(zé)任是房地產(chǎn)商的。
孟祥濤：談到虛假廣告現(xiàn)在已經(jīng)少了很多了。其實(shí)虛假廣告包含了很多的行業(yè)，最多的不是房地產(chǎn)。為什么現(xiàn)在逐漸少了呢？主要是經(jīng)過市場的洗禮，客戶的冷靜。當(dāng)初一部分廣告做的是比較有煽動(dòng)性的沒有根據(jù)的廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者。作為摩亞來講，我們運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目是很多的，我們做的廣告都是比較樸素的，用樸素的語言跟客戶做心靈上的溝通。這樣，可以把廣告做得實(shí)在，又避免了虛假廣告的范疇。
主持人：剛才鄧總也談到了“幸福指數(shù)”，那么到底幸福指數(shù)到達(dá)多少的比例才是優(yōu)秀的？
鄧毅敏：滿意和幸福我認(rèn)為是邏輯關(guān)系。如果從大方面來看，云南特別是昆明在目前全國的二線省會(huì)城市我認(rèn)為是排名靠后的。在全國的二線趁勢我們也做過項(xiàng)目，我認(rèn)為昆明是靠到后十位的位置。另外，如果需要用百分比來界定的話，我認(rèn)為“幸�！笔遣荒苡冒俜直葋斫缍ǖ摹�
劉家駿：所謂“幸福指數(shù)”，也就是說，把房地產(chǎn)、房屋居住和幸福聯(lián)系在一起，我認(rèn)為是有道理的。因?yàn)榘簿硬拍軜窐I(yè)，人要得到一所房子很多人是半生的努力，或者是很多年的努力。然后，住在這個(gè)房子里，除了能夠健康、衛(wèi)生地生活以外，還要進(jìn)行很多的勞動(dòng)和創(chuàng)造。作為知識(shí)分子來講，回到家里，還要學(xué)習(xí)、工作，所以，對(duì)于房屋建筑和幸福的聯(lián)系是有密切聯(lián)系的。以前談到的社會(huì)主義的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，就是以“發(fā)展生產(chǎn)力、最大限度地滿足人們物質(zhì)和文化生活的需要”。我是搞建筑的，也包括建筑的宏觀管理，房屋的建筑既包括了物質(zhì)的需要，也包括文化的需要。這是兩個(gè)方面，任何一個(gè)時(shí)代的文明，你到其他的城市去看，建筑師是一個(gè)城市的重要組成部分，既包括物質(zhì)文明，也包括精神文明。如果要使幸福指數(shù)提高，也就是說，在搞建設(shè)的角度講，就是要把工程搞好。這實(shí)際上要控制三個(gè)大的方面，我們?cè)谶@三個(gè)方面都有大的缺陷。一、宏觀總體的規(guī)劃。一個(gè)城市里，合理的布局，城市的綠化、城市的自然環(huán)境、城市的文化脈絡(luò)，以及城市今后的發(fā)展，這些宏觀上要控制好。對(duì)一個(gè)建設(shè)的小區(qū)，我們固定它的規(guī)模，特別是云南這個(gè)方面——建高層，一片大墻，提高了容積率，但是綠地率、環(huán)境等等方面都沒有控制好。再一點(diǎn)，昆明自身的自然和文化環(huán)境。哪些該拆、哪些不該拆等等，所以，建設(shè)的大宏觀控制，包括城市的分區(qū)、城市的市鎮(zhèn)配套等等，規(guī)劃部門要做好。這些方面很大的責(zé)任是房地產(chǎn)商的。
孟祥濤：談到虛假廣告現(xiàn)在已經(jīng)少了很多了。其實(shí)虛假廣告包含了很多的行業(yè)，最多的不是房地產(chǎn)。為什么現(xiàn)在逐漸少了呢？主要是經(jīng)過市場的洗禮，客戶的冷靜。當(dāng)初一部分廣告做的是比較有煽動(dòng)性的沒有根據(jù)的廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者。作為摩亞來講，我們運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目是很多的，我們做的廣告都是比較樸素的，用樸素的語言跟客戶做心靈上的溝通。這樣，可以把廣告做得實(shí)在，又避免了虛假廣告的范疇。
主持人：剛才鄧總也談到了“幸福指數(shù)”，那么到底幸福指數(shù)到達(dá)多少的比例才是優(yōu)秀的？
鄧毅敏：滿意和幸福我認(rèn)為是邏輯關(guān)系。如果從大方面來看，云南特別是昆明在目前全國的二線省會(huì)城市我認(rèn)為是排名靠后的。在全國的二線趁勢我們也做過項(xiàng)目，我認(rèn)為昆明是靠到后十位的位置。另外，如果需要用百分比來界定的話，我認(rèn)為“幸�！笔遣荒苡冒俜直葋斫缍ǖ摹�
劉家駿：所謂“幸福指數(shù)”，也就是說，把房地產(chǎn)、房屋居住和幸福聯(lián)系在一起，我認(rèn)為是有道理的。因?yàn)榘簿硬拍軜窐I(yè)，人要得到一所房子很多人是半生的努力，或者是很多年的努力。然后，住在這個(gè)房子里，除了能夠健康、衛(wèi)生地生活以外，還要進(jìn)行很多的勞動(dòng)和創(chuàng)造。作為知識(shí)分子來講，回到家里，還要學(xué)習(xí)、工作，所以，對(duì)于房屋建筑和幸福的聯(lián)系是有密切聯(lián)系的。以前談到的社會(huì)主義的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，就是以“發(fā)展生產(chǎn)力、最大限度地滿足人們物質(zhì)和文化生活的需要”。我是搞建筑的，也包括建筑的宏觀管理，房屋的建筑既包括了物質(zhì)的需要，也包括文化的需要。這是兩個(gè)方面，任何一個(gè)時(shí)代的文明，你到其他的城市去看，建筑師是一個(gè)城市的重要組成部分，既包括物質(zhì)文明，也包括精神文明。如果要使幸福指數(shù)提高，也就是說，在搞建設(shè)的角度講，就是要把工程搞好。這實(shí)際上要控制三個(gè)大的方面，我們?cè)谶@三個(gè)方面都有大的缺陷。一、宏觀總體的規(guī)劃。一個(gè)城市里，合理的布局，城市的綠化、城市的自然環(huán)境、城市的文化脈絡(luò)，以及城市今后的發(fā)展，這些宏觀上要控制好。對(duì)一個(gè)建設(shè)的小區(qū)，我們固定它的規(guī)模，特別是云南這個(gè)方面——建高層，一片大墻，提高了容積率，但是綠地率、環(huán)境等等方面都沒有控制好。再一點(diǎn)，昆明自身的自然和文化環(huán)境。哪些該拆、哪些不該拆等等，所以，建設(shè)的大宏觀控制，包括城市的分區(qū)、城市的市鎮(zhèn)配套等等，規(guī)劃部門要做好。這些方面很大的責(zé)任是房地產(chǎn)商的。
孟祥濤：談到虛假廣告現(xiàn)在已經(jīng)少了很多了。其實(shí)虛假廣告包含了很多的行業(yè)，最多的不是房地產(chǎn)。為什么現(xiàn)在逐漸少了呢？主要是經(jīng)過市場的洗禮，客戶的冷靜。當(dāng)初一部分廣告做的是比較有煽動(dòng)性的沒有根據(jù)的廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者。作為摩亞來講，我們運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目是很多的，我們做的廣告都是比較樸素的，用樸素的語言跟客戶做心靈上的溝通。這樣，可以把廣告做得實(shí)在，又避免了虛假廣告的范疇。
主持人：剛才鄧總也談到了“幸福指數(shù)”，那么到底幸福指數(shù)到達(dá)多少的比例才是優(yōu)秀的？
鄧毅敏：滿意和幸福我認(rèn)為是邏輯關(guān)系。如果從大方面來看，云南特別是昆明在目前全國的二線省會(huì)城市我認(rèn)為是排名靠后的。在全國的二線趁勢我們也做過項(xiàng)目，我認(rèn)為昆明是靠到后十位的位置。另外，如果需要用百分比來界定的話，我認(rèn)為“幸�！笔遣荒苡冒俜直葋斫缍ǖ摹�
劉家駿：所謂“幸福指數(shù)”，也就是說，把房地產(chǎn)、房屋居住和幸福聯(lián)系在一起，我認(rèn)為是有道理的。因?yàn)榘簿硬拍軜窐I(yè)，人要得到一所房子很多人是半生的努力，或者是很多年的努力。然后，住在這個(gè)房子里，除了能夠健康、衛(wèi)生地生活以外，還要進(jìn)行很多的勞動(dòng)和創(chuàng)造。作為知識(shí)分子來講，回到家里，還要學(xué)習(xí)、工作，所以，對(duì)于房屋建筑和幸福的聯(lián)系是有密切聯(lián)系的。以前談到的社會(huì)主義的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，就是以“發(fā)展生產(chǎn)力、最大限度地滿足人們物質(zhì)和文化生活的需要”。我是搞建筑的，也包括建筑的宏觀管理，房屋的建筑既包括了物質(zhì)的需要，也包括文化的需要。這是兩個(gè)方面，任何一個(gè)時(shí)代的文明，你到其他的城市去看，建筑師是一個(gè)城市的重要組成部分，既包括物質(zhì)文明，也包括精神文明。如果要使幸福指數(shù)提高，也就是說，在搞建設(shè)的角度講，就是要把工程搞好。這實(shí)際上要控制三個(gè)大的方面，我們?cè)谶@三個(gè)方面都有大的缺陷。一、宏觀總體的規(guī)劃。一個(gè)城市里，合理的布局，城市的綠化、城市的自然環(huán)境、城市的文化脈絡(luò)，以及城市今后的發(fā)展，這些宏觀上要控制好。對(duì)一個(gè)建設(shè)的小區(qū)，我們固定它的規(guī)模，特別是云南這個(gè)方面——建高層，一片大墻，提高了容積率，但是綠地率、環(huán)境等等方面都沒有控制好。再一點(diǎn)，昆明自身的自然和文化環(huán)境。哪些該拆、哪些不該拆等等，所以，建設(shè)的大宏觀控制，包括城市的分區(qū)、城市的市鎮(zhèn)配套等等，規(guī)劃部門要做好。這些方面很大的責(zé)任是房地產(chǎn)商的。
孟祥濤：談到虛假廣告現(xiàn)在已經(jīng)少了很多了。其實(shí)虛假廣告包含了很多的行業(yè)，最多的不是房地產(chǎn)。為什么現(xiàn)在逐漸少了呢？主要是經(jīng)過市場的洗禮，客戶的冷靜。當(dāng)初一部分廣告做的是比較有煽動(dòng)性的沒有根據(jù)的廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者。作為摩亞來講，我們運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目是很多的，我們做的廣告都是比較樸素的，用樸素的語言跟客戶做心靈上的溝通。這樣，可以把廣告做得實(shí)在，又避免了虛假廣告的范疇。
主持人：剛才鄧總也談到了“幸福指數(shù)”，那么到底幸福指數(shù)到達(dá)多少的比例才是優(yōu)秀的？
鄧毅敏：滿意和幸福我認(rèn)為是邏輯關(guān)系。如果從大方面來看，云南特別是昆明在目前全國的二線省會(huì)城市我認(rèn)為是排名靠后的。在全國的二線趁勢我們也做過項(xiàng)目，我認(rèn)為昆明是靠到后十位的位置。另外，如果需要用百分比來界定的話，我認(rèn)為“幸�！笔遣荒苡冒俜直葋斫缍ǖ摹�
劉家駿：所謂“幸福指數(shù)”，也就是說，把房地產(chǎn)、房屋居住和幸福聯(lián)系在一起，我認(rèn)為是有道理的。因?yàn)榘簿硬拍軜窐I(yè)，人要得到一所房子很多人是半生的努力，或者是很多年的努力。然后，住在這個(gè)房子里，除了能夠健康、衛(wèi)生地生活以外，還要進(jìn)行很多的勞動(dòng)和創(chuàng)造。作為知識(shí)分子來講，回到家里，還要學(xué)習(xí)、工作，所以，對(duì)于房屋建筑和幸福的聯(lián)系是有密切聯(lián)系的。以前談到的社會(huì)主義的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，就是以“發(fā)展生產(chǎn)力、最大限度地滿足人們物質(zhì)和文化生活的需要”。我是搞建筑的，也包括建筑的宏觀管理，房屋的建筑既包括了物質(zhì)的需要，也包括文化的需要。這是兩個(gè)方面，任何一個(gè)時(shí)代的文明，你到其他的城市去看，建筑師是一個(gè)城市的重要組成部分，既包括物質(zhì)文明，也包括精神文明。如果要使幸福指數(shù)提高，也就是說，在搞建設(shè)的角度講，就是要把工程搞好。這實(shí)際上要控制三個(gè)大的方面，我們?cè)谶@三個(gè)方面都有大的缺陷。一、宏觀總體的規(guī)劃。一個(gè)城市里，合理的布局，城市的綠化、城市的自然環(huán)境、城市的文化脈絡(luò)，以及城市今后的發(fā)展，這些宏觀上要控制好。對(duì)一個(gè)建設(shè)的小區(qū)，我們固定它的規(guī)模，特別是云南這個(gè)方面——建高層，一片大墻，提高了容積率，但是綠地率、環(huán)境等等方面都沒有控制好。再一點(diǎn)，昆明自身的自然和文化環(huán)境。哪些該拆、哪些不該拆等等，所以，建設(shè)的大宏觀控制，包括城市的分區(qū)、城市的市鎮(zhèn)配套等等，規(guī)劃部門要做好。這些方面很大的責(zé)任是房地產(chǎn)商的。
孟祥濤：談到虛假廣告現(xiàn)在已經(jīng)少了很多了。其實(shí)虛假廣告包含了很多的行業(yè)，最多的不是房地產(chǎn)。為什么現(xiàn)在逐漸少了呢？主要是經(jīng)過市場的洗禮，客戶的冷靜。當(dāng)初一部分廣告做的是比較有煽動(dòng)性的沒有根據(jù)的廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者。作為摩亞來講，我們運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目是很多的，我們做的廣告都是比較樸素的，用樸素的語言跟客戶做心靈上的溝通。這樣，可以把廣告做得實(shí)在，又避免了虛假廣告的范疇。
首先，我在這里把上午談的觀點(diǎn)做一個(gè)小結(jié)。上午提到了幸福指數(shù)、開發(fā)商誠信度、住宅滿意度的問題。這些都是未來云南地產(chǎn)發(fā)展的一系列指標(biāo)。
下面，我代表主辦方感謝嘉賓今天的發(fā)言！
我先介紹一下下午出席的嘉賓：張曉嵐?fàn)I銷策劃中心創(chuàng)意策劃總監(jiān)張曉嵐、盛高置地首席運(yùn)營官王國光、云南電臺(tái)張弛、云南省建設(shè)廳總工程師劉家駿、交通銀行代表饒軍、美樂思總監(jiān)羅婭萍。
今天下午我們也談?wù)勗颇系姆康禺a(chǎn)。今天我在百度的搜索欄中搜索了一下云南房地產(chǎn)的新聞，對(duì)于“責(zé)任地產(chǎn)”這個(gè)話題來講，剛才盛高老總的發(fā)言非常精彩。我想王總就責(zé)任地產(chǎn)談一下。
盛高置地首席運(yùn)營官王國光講演
第二輪六方會(huì)談
另外，盛高后來拍的這塊地——100多萬拍的地，引起了很多人的關(guān)注。我們都可以解讀出來，各種的補(bǔ)償都加上，同樣是這樣的價(jià)格。這一點(diǎn)容易引起誤導(dǎo)，如果媒體的同仁不解讀清楚，容易引起誤導(dǎo)。二、不強(qiáng)調(diào)過度維權(quán)。開發(fā)公司出了任何的問題，我去強(qiáng)調(diào)維權(quán)可能因?yàn)?00塊錢能夠處理的小問題，我要耗費(fèi)三個(gè)月甚至半年的時(shí)間來處理，實(shí)際上這是在跟自己制氣。所以，責(zé)任問題，作為媒體的責(zé)任來說，不能過度地煽呼維權(quán)，因?yàn)樗某杀咎�。你一個(gè)人應(yīng)付一個(gè)機(jī)構(gòu)、一個(gè)大的企業(yè)，大多是應(yīng)付不了的。和王總聊的時(shí)候，說到盛高的項(xiàng)目在很多設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上考慮到的點(diǎn)，最終吸引了人，消費(fèi)者購買了。并不是說你逼著我來買，我才買。而現(xiàn)在，很多在銷售過程中，某一個(gè)環(huán)節(jié)上，很多消費(fèi)者針對(duì)這個(gè)價(jià)的時(shí)候，是沒辦法，只有買。我們只能在這種大形勢之下順天順民。
劉家駿：搞設(shè)計(jì)的人，實(shí)際上平衡于四個(gè)方面：一、國家的政策。二、技術(shù)規(guī)范。三、業(yè)主（房地產(chǎn)商）的要求。四、設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)意。
每個(gè)設(shè)計(jì)人員搞的工程都想是自己的創(chuàng)意、試點(diǎn)。這里面會(huì)有一定的矛盾。剛才王總談到的，的確房地產(chǎn)開發(fā)商都有一定的事業(yè)心，而且有很多事情的確也不能全部加到房地產(chǎn)商的頭上。比如，聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)的世界上有30％的人住在貧民窟，這不能全部讓房地產(chǎn)開發(fā)商來解決。這要由國家、政府來投資幫助。房地產(chǎn)商如果能夠在這些方面做工作，也是責(zé)任的體現(xiàn)。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量問題，有兩個(gè)方面。我們接觸的大多數(shù)房地產(chǎn)商是希望提高質(zhì)量，而不是把全部的東西以后都甩給物管。大多數(shù)房地產(chǎn)商是有自己的責(zé)任心的。這是第一點(diǎn)。
第二，云南省有自己的建筑結(jié)構(gòu)，這種情況下，有的不影響建筑結(jié)構(gòu)，但有的是影響的。遇到這樣的問題，一定要實(shí)事求是的報(bào)道，不要因?yàn)橛修Z動(dòng)效應(yīng)才有反應(yīng)。從這個(gè)角度來講，根據(jù)我們國家的規(guī)范、國家的標(biāo)準(zhǔn)，以建筑標(biāo)準(zhǔn)來講，整個(gè)房屋不開裂這是不可能的，裂縫只是限制它的寬度。還有我們國家的建筑標(biāo)準(zhǔn)也注定我們有這樣一系列問題。所以，這種情況下，不全壞房地產(chǎn)商。在這個(gè)方面我還是很支持房地產(chǎn)公司的。總的來講，從負(fù)責(zé)任幾個(gè)方面來講，政府的責(zé)任、房地產(chǎn)公司的責(zé)任、設(shè)計(jì)、施工、管理方面的責(zé)任，共同擔(dān)負(fù)起來，才能搞出好的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
這包括兩個(gè)大的方面：一是經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、堅(jiān)固。二要有好的環(huán)境、美觀的造型。兩個(gè)方面有技術(shù)的層面、也有文化的層面。
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