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在昆明眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，這些房子一般俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。6月18日，建設(shè)部提醒城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“小產(chǎn)權(quán)”房在昆明房市也不乏身影，并以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)受到市場青睞。

■現(xiàn)狀調(diào)查

住房：一般人買不到

昆明四城區(qū)的280多個(gè)城中村，為“小產(chǎn)權(quán)”房的誕生提供了生存的土壤。記者走訪的某小區(qū)便是附近村民集資蓋起來的“小產(chǎn)權(quán)”房項(xiàng)目。

據(jù)了解，該小區(qū)屬村民集資蓋房，共有400套住房，村民分配了其中300余套后，剩下的住房以及1樓的商鋪全部對(duì)外銷售。據(jù)村民介紹，村民只需11萬元即可獲得一套130多平方米的房產(chǎn)，而對(duì)外銷售的價(jià)格則在37—48萬元一套不等，均價(jià)在3500元/平方米左右；而附近的另一樓盤，均價(jià)已在4500元/平方米左右，前者價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。

記者在進(jìn)行暗訪時(shí)候，表示想買這里的房子，村民表示部分剩余的房子早就賣完了，跟村委會(huì)不熟的人買不到。

該小區(qū)7號(hào)樓共有28戶房子，據(jù)了解，這一棟的房子絕大多數(shù)由村外戶口人士購買。來自昆明六甲鄉(xiāng)的一位先生買了5樓的一套房產(chǎn)，據(jù)其介紹花了48萬元。“聽說產(chǎn)權(quán)是會(huì)有些不清楚的，因?yàn)槭羌w土地。但是村集體的房子，應(yīng)該沒大問題吧？”多數(shù)房主都抱這種態(tài)度。記者采訪了解到，盡管從去年底開始至今房主都已基本入住，但都還沒有拿到房產(chǎn)證。

來自河南的陳中良先生購買了該小區(qū)樓下3間商鋪，記者問其是否知道國家法律并不保護(hù)外來人口購買集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，陳先生表示不知道這些風(fēng)險(xiǎn)。

別墅：私下約定風(fēng)險(xiǎn)大

昆明房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在昆明金殿背后的農(nóng)村集體用地上，有不少的鄉(xiāng)村別墅是個(gè)人與村民或者村委會(huì)協(xié)議建蓋，相比購買開發(fā)商的別墅項(xiàng)目，這種鄉(xiāng)村別墅更符合建造者的個(gè)人要求，同時(shí)造價(jià)也要便宜一些。

昆明風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，這種個(gè)人出面與村民達(dá)成協(xié)議建蓋別墅的行為風(fēng)險(xiǎn)更大，其所要面對(duì)的不僅有來自政策層面的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要考慮協(xié)議對(duì)方的誠信度，如果對(duì)方反悔，個(gè)人的權(quán)利將得不到法律的保護(hù)。

■市場反饋

“小產(chǎn)權(quán)”房轉(zhuǎn)讓不暢

據(jù)了解，昆明的“小產(chǎn)權(quán)”房主要集中在西山和官渡兩個(gè)城區(qū)的城中村�！霸�(jīng)轉(zhuǎn)讓過兩套集體用地上的房產(chǎn)，但辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程太麻煩了，現(xiàn)在有這樣的房源報(bào)過來我們都不接�！崩ッ骷鸭鸯`房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，辦理集體用地上的房產(chǎn)，需要經(jīng)過3級(jí)政府的審批蓋章，同時(shí)銀行不接受這種房產(chǎn)的貸款業(yè)務(wù)，也是相當(dāng)麻煩，辦理這樣一套房產(chǎn)的過戶手續(xù)所占用的時(shí)間，相當(dāng)于辦理普通商品房過戶手續(xù)的好幾套。

在房源的數(shù)量上，該負(fù)責(zé)人表示并不多見，不到1％的比例。同時(shí)，現(xiàn)在有關(guān)辦證部門以及銀行對(duì)于這類房產(chǎn)轉(zhuǎn)發(fā)手續(xù)的要求越來越嚴(yán)格，因此中介機(jī)構(gòu)都不建議購買者買這類房產(chǎn)。

昆明市房產(chǎn)交易中心房產(chǎn)咨詢處的有關(guān)人員則更為直接了當(dāng)?shù)馗嬖V記者，集體土地上的房產(chǎn)都不能轉(zhuǎn)讓，即便它有產(chǎn)權(quán)也建議不要買，辦不了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也辦不了銀行貸款。

■專家觀點(diǎn) “四大難”困擾“小產(chǎn)權(quán)”房

昆明華度律師事務(wù)所主任律師蔣天盛分析認(rèn)為，從目前我國法律的相關(guān)規(guī)定來看，購買“小產(chǎn)權(quán)”房主要存在下列“四大難”問題。

規(guī)劃許可難

不管是利用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是城市規(guī)劃區(qū)外的集體土地修建房屋，就是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，都必須先向國土部門申請(qǐng)以取得土地使用權(quán)，如果是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，還必須先取得規(guī)劃許可。如果“小產(chǎn)權(quán)”房沒有取得用地許可或規(guī)劃許可（現(xiàn)在對(duì)外銷售的“小產(chǎn)權(quán)”房很多都沒有取得，也難以取得），那就是非法建筑。而非法建筑，依照法律規(guī)定，不排除被強(qiáng)制拆除的可能。

取證難

我國法律規(guī)定，集體土地，只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（包括用于建設(shè)房屋），非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能使用，而且農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，購買人如果是非集體土地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么購買人就不可能取得房屋占用土地的使用權(quán)；不能取得土地的使用權(quán)，那么也就不能取得在該土地上建設(shè)的房屋的所有權(quán)。因此，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的購買人是不可能取得國家房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

維權(quán)難

現(xiàn)在的“小產(chǎn)權(quán)”房一般都是以村、組成員集資建房的名義建設(shè)的，就算是有房地產(chǎn)公司參與，一般也不是以房地產(chǎn)公司的名義開發(fā)，而多是以村、組等集體經(jīng)濟(jì)組織的名義開發(fā)建設(shè)并銷售的。因此，在出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的時(shí)候，該找誰來承擔(dān)責(zé)任將是一個(gè)很大的麻煩問題。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換難

現(xiàn)在，有的“小產(chǎn)權(quán)”房的建設(shè)銷售房為了促進(jìn)銷售，承諾將給購買人發(fā)放“小產(chǎn)權(quán)”證，有的甚至承諾會(huì)把“小產(chǎn)權(quán)”證轉(zhuǎn)換成“大產(chǎn)權(quán)”證。

從目前我國的法律規(guī)定來看，只有縣級(jí)以上人民政府或其房地產(chǎn)行政主管部門才有權(quán)頒發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，因此非縣級(jí)以上人民政府或其房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的所謂“小產(chǎn)權(quán)”證并不合法，不會(huì)得到國家的認(rèn)可，也不能得到國家法律的保護(hù)。

“小產(chǎn)權(quán)”房具有創(chuàng)新意義

在很多人看來是“怪胎”誕生的“小產(chǎn)權(quán)”房，在業(yè)界專家的眼中，具備一定的創(chuàng)新意義，不無可取之處。

“國家在宏觀調(diào)控上注重加強(qiáng)商品房的供給，也加大了在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)上的監(jiān)察力度，但從目前全國的市場反饋來看，住房供需之間矛盾的解決還有待時(shí)日�！‘a(chǎn)權(quán)’房在一定意義上是一個(gè)‘吃螃蟹者’，在探索解決住房供需矛盾的渠道上，具備創(chuàng)新意義�！痹颇县�(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為，目前國家法律認(rèn)可、可進(jìn)入正常商品流通領(lǐng)域的房子，只有通過劃撥或者招掛拍國有土地上蓋起來的商品房，這些才是國家承認(rèn)的，在集體土地上蓋起來的“小產(chǎn)權(quán)”房要進(jìn)入市場交易，還只是一個(gè)“民間承認(rèn)”，兩者在認(rèn)可度上的區(qū)別，即可看出后者存在的風(fēng)險(xiǎn)，如果哪天國家說要征地拆遷，這些房產(chǎn)的所有者就可能得不到相應(yīng)的補(bǔ)償。

周大研建議，“小產(chǎn)權(quán)”房作為符合市場需求的新產(chǎn)物，具有一定的創(chuàng)新意義，值得國家有關(guān)部門研究探索，或許能在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房之外，探索出一條新的緩解住房供不應(yīng)求矛盾的新渠道。

■記者手記

804元/平方米，村民告訴記者，這是村里集資建房分配給村民的房價(jià)，而同處附近的商品房房價(jià)，相比已是天價(jià)。

在全國房價(jià)一路飆升的同時(shí)，來自官方和民間要求開發(fā)商公布房屋成本的呼聲就未曾斷絕，但開發(fā)商對(duì)此皆嗤之以鼻。因此，讓開發(fā)商“曬房價(jià)”成為房奴們可望不可及的夢(mèng)想，網(wǎng)上偶爾能見著點(diǎn)有關(guān)商品房造價(jià)的零星數(shù)據(jù)，但因其并無權(quán)威出處，難以令人信服，僅供房奴們灌水泄憤。

有村民告訴記者，這些房產(chǎn)分配給自己村民的售價(jià)為804元/平方米，11萬元即可買一套130多平方米的房子。據(jù)了解，交房后，村委會(huì)又花了大概400萬元左右用于水電煤氣以及綠化等配套設(shè)施的建設(shè)，攤算到每戶是1萬元左右，將這一部分計(jì)入，其開發(fā)成本也不超過900元/平方米。

雖然有業(yè)內(nèi)人士指出，兩者在房屋品質(zhì)上相差懸殊，“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)成本坐標(biāo)系參照作用非常有限。但名不正言不順的“小產(chǎn)權(quán)”房,還是或多或少地曬出了普通商品房的房價(jià)成本。(戴川)

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