最近媒體關(guān)于“王石稱‘中國(guó)樓市泡沫三兩年內(nèi)破滅’”的報(bào)道，激起千層浪——本來(lái)輿論對(duì)一直上漲的房?jī)r(jià)有多種議論和不滿，而作為地產(chǎn)大亨的王石說(shuō)出“泡沫要破滅”的言論，分量格外重，像一把油澆到火上面，泡沫問(wèn)題再度成了焦點(diǎn)。比較有戲劇化的結(jié)果是，王石本人即刻否認(rèn)他說(shuō)過(guò)那些言論，還在自己的博客上撰文澄清。原來(lái)是媒體炒作�？梢�(jiàn)當(dāng)前社會(huì)和輿論對(duì)樓價(jià)泡沫問(wèn)題的情緒化宣泄是比較嚴(yán)重的。

房?jī)r(jià)“泡沫”是怎么回事？要不要理性地、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乜创�？我覺(jué)得非常有必要。如果僅僅用“房?jī)r(jià)連續(xù)漲了幾年”、“房?jī)r(jià)快速上漲”來(lái)形容泡沫大，或者用“房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超過(guò)一般人的收入增長(zhǎng)水平與購(gòu)買(mǎi)力”來(lái)說(shuō)明泡沫產(chǎn)生原因，仔細(xì)想想，依據(jù)是不足的，這些言論多是憑感覺(jué)和印象進(jìn)行判斷，感性有余，科學(xué)不足，不但沒(méi)有將泡沫問(wèn)題弄清楚，反而把問(wèn)題搞亂了。

記得有位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，經(jīng)濟(jì)泡沫只有在它破滅后，才知道有泡沫存在，而在它沒(méi)有破滅前，預(yù)測(cè)是困難的。我對(duì)這個(gè)論斷的理解是，與其說(shuō)泡沫什么時(shí)候破滅，說(shuō)市場(chǎng)高危，還不如坐下來(lái)認(rèn)真地分析泡沫和危險(xiǎn)究竟來(lái)自哪里。

房地產(chǎn)泡沫來(lái)自哪里？樓價(jià)泡沫有沒(méi)有衡量指標(biāo)？這是個(gè)難題，也沒(méi)有定論。結(jié)合這些年研究各地市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)以及一些專家的意見(jiàn)，我的看法是，樓價(jià)泡沫問(wèn)題主要可以從三個(gè)方面來(lái)分析。

一是從投機(jī)需求來(lái)分析樓價(jià)泡沫的大小與嚴(yán)重程度。房產(chǎn)泡沫通常來(lái)自大量的投機(jī)資金的介入，既平常說(shuō)的炒樓。投機(jī)資金目的明確，就是為了短時(shí)間內(nèi)賺取房產(chǎn)差價(jià)，所以這種需求其實(shí)不能算作是剛性的，不同于長(zhǎng)期性投資的需求（買(mǎi)房出租）。投機(jī)炒樓是資金迅速集結(jié)，引發(fā)樓價(jià)反復(fù)被推高，其財(cái)富效應(yīng)又不斷放大購(gòu)房需求；另一方面，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期樓價(jià)可能下跌，或者在外力（如政策）作用下，投機(jī)者又會(huì)爭(zhēng)相離場(chǎng)，造成交易量和樓價(jià)大幅度波動(dòng)。投機(jī)性需求對(duì)泡沫的產(chǎn)生以及破滅起到直接決定的作用，但投機(jī)性購(gòu)房比例大到什么程度就可能引發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，這一點(diǎn)并沒(méi)有定論，也缺乏相關(guān)的研究。

二是同一間房屋在二手市場(chǎng)的換手率。當(dāng)樓市的投機(jī)炒作氛圍濃的時(shí)候，往往一間房子在短時(shí)間內(nèi)反復(fù)被換手，比如一個(gè)月就有幾次轉(zhuǎn)手，房子一天或者幾天就有新的價(jià)格，不斷有人接手，整個(gè)樓價(jià)迅速被推高。同一房屋的市場(chǎng)換手率高，則說(shuō)明市場(chǎng)投機(jī)需求比例也較高，樓價(jià)泡沫容易產(chǎn)生和吹大，05年國(guó)家新政調(diào)控前的長(zhǎng)三角有城市就是這樣。但同一間房屋換手率達(dá)到多少才意味著市場(chǎng)比較危險(xiǎn)，目前來(lái)看沒(méi)有統(tǒng)一答案。

三是看市場(chǎng)的租金回報(bào)率。如果租金回報(bào)能夠達(dá)到一定的水平，比如說(shuō)超過(guò)定期存款利率，那么即使不考慮房產(chǎn)升值因素，它仍然是保值的，理論上仍然值得買(mǎi)進(jìn)（如果加上升值空間或者人民幣升值的因素，那么市場(chǎng)買(mǎi)進(jìn)的理由會(huì)更充足），就算樓價(jià)上升的幅度較大，也不能斷定市場(chǎng)有多少泡沫。相反，如果租金回報(bào)遠(yuǎn)低于存款的利息，則說(shuō)明目前市場(chǎng)的投資價(jià)值不大，已經(jīng)有很大風(fēng)險(xiǎn)了，價(jià)格泡沫就此產(chǎn)生。租售比是租金回報(bào)率的另一種表述形式，房屋售價(jià)與租金的比值在一定范圍內(nèi)，說(shuō)明收益率合理，可以接受，超出一定范圍則預(yù)示投資風(fēng)險(xiǎn)。租金回報(bào)率可以充當(dāng)泡沫預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)際上，還有不少方面的數(shù)據(jù)可以作為判斷樓價(jià)泡沫的參考指標(biāo)，例如按揭貸款構(gòu)成如何，是否存在同一主體大量貸款購(gòu)房現(xiàn)象，以及貸款比例高不高，房?jī)r(jià)收入比如何等等，也可以作為分析泡沫的工具。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。