2006年的宏觀調(diào)控，提出了“要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”的發(fā)展思路，同時，建設(shè)部提出，要對房價漲幅沒有得到有效控制，廉租屋建設(shè)滯后的地區(qū)，追究當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

目前，全國部分城市房價又出現(xiàn)了大幅上漲的情況，對此，有人認為要加大政府干預(yù)房價的力度，但也有人認為政府不宜干預(yù)房價。

美國政府的干預(yù)措施和“理論依據(jù)”

自上個世紀(jì)，許多西方國家的政府陸續(xù)介入住房問題。其介入住房問題的“理論依據(jù)”可以簡括為：住房是一種關(guān)系國計民生、價格昂貴、占居民消費比重大的特殊商品。如果沒有政府介入，進行合理的調(diào)控，提供必要的社會保障，單純依靠市場自發(fā)調(diào)節(jié)，是解決不好住房問題、尤其是廣大中低收入者住房問題的。

美國政府從1930年開始介入住房問題，針對中低收入者處于“買房難”境地的實際情況，實行住房分類供應(yīng)制度，對占居民總數(shù)20%的高收入者供應(yīng)商品房；對占居民總數(shù)62%的中等收入者供應(yīng)“社會住宅”，政府給予占“社會住宅”總價5%～10%的優(yōu)惠，從而有權(quán)調(diào)控其套型、價格和供應(yīng)對象；對占居民總數(shù)18%的低收入者供應(yīng)廉租屋，由低收入者到市場上去租住政府“定價”限額以下的住房，居民拿出本戶收入的25%交房租，不足部分由政府補貼。

美國對中等收入者提供“社會住宅”的政策只堅持了幾十年。到了上世紀(jì)下半葉，中等收入者因收入不斷增長而逐步走過“買房難”的階段，各城市也不再對“社會住宅”提供優(yōu)惠或進行限價，但仍堅持供應(yīng)廉租屋。

美國的經(jīng)驗告訴我們：其一，對于住房這個特殊商品，必須打破在市場經(jīng)濟條件下政府不干預(yù)市場和價格的“常規(guī)”。其二，政府干預(yù)房價是有針對性的，主要是干預(yù)中低收入者的住房問題。其三，干預(yù)房價必須講究方式、方法。政府介入也應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的市場準(zhǔn)則。其四，當(dāng)中等收入者走過“買房難”階段后，應(yīng)陸續(xù)取消其優(yōu)惠和限價措施，隨形勢變化調(diào)整政策。

目前，我國的中低收入者還處于“買房難”的階段，而且穩(wěn)定房價的工作頗不得力。因此，在至少20年內(nèi)加強對中低收入者住房問題和房價的合理干預(yù)完全必要。

日本的沉痛教訓(xùn)和“亡羊補牢”

日本政府長期實行不干預(yù)地價和房價的政策。據(jù)日本勞動省《每月勤勞統(tǒng)計調(diào)查》1992年發(fā)表的調(diào)查資料顯示，在1960年至1990年的30年時間里，日本6大城市的地價上漲了56.1倍，平均每年猛漲14%以上，并帶動房價相應(yīng)上漲，創(chuàng)造了地價和房價持續(xù)上漲的“神話”。而這30年里6大城市的國民生產(chǎn)總值只上升17.4倍，兩者的巨大差距，使日本產(chǎn)生了舉世公認的房地產(chǎn)泡沫。從1990年經(jīng)濟泡沫破滅至2006年開始復(fù)蘇，日本經(jīng)濟的蕭條期長達15年以上，對國民經(jīng)濟造成了巨大的危害。

沉痛教訓(xùn)使日本政府有所清醒，在經(jīng)濟泡沫破滅后的上世紀(jì)90年代開始“亡羊補牢”，采取一些平抑房價和打擊土地投機的措施。當(dāng)時對土地交易課以95%的重稅，就是從嚴(yán)打擊手段的一種。

擴大社會保障面不會使政府負擔(dān)過重

筆者曾提出過一個進一步完善具有中國特色住房制度的建議，主要思路是，對高收入者供應(yīng)商品房并予以高稅抑制。將中低收入者納入住房保障的范疇并予以區(qū)別對待，其中，對“中高”和“中中”收入者供應(yīng)限價房，對“中低”收入者供應(yīng)經(jīng)濟適用房，對低收入者供應(yīng)廉租屋。其目的是為了增大政府在住房問題上作為的范圍，把建設(shè)70%中小套型、中低價位住房的要求落到實處，從根本上穩(wěn)定房價，有利于全面解決中低收入者的住房問題。但也有人擔(dān)心，對中等收入者也給予適度住房保障的做法，會造成政府在經(jīng)濟上和工作上的負擔(dān)過重。

我國過去實行福利住房制度，不管收入高低都住公房。政府和單位既要出錢建房，還要出錢進行房租補貼，是一個政府負擔(dān)過重的住房制度。而改為實施上述建議，不再補貼高收入者并對他們的住房收稅，而對限價房的補貼只占房價的5%～10%，對經(jīng)濟適用房的補貼只占房價20%～25%。不僅補貼比重大大低于房改前，而且主要是通過減收稅費和減免土地出讓金來實現(xiàn)，勿須政府另外出錢。

因此，實施上述建議，用于住房保障的政府支出占政府財政收入的比重將比房改前大幅度下降。“住房是民生之本，保障是政府之責(zé)”。經(jīng)過改革開放20多年的快速發(fā)展，地方政府的財政收入大幅度增加，當(dāng)年在比較“窮”的日子里，政府還拿出較多的錢來補貼住房，現(xiàn)在政府財政收入多了，理應(yīng)“有作為”地加大保障投入。

在加大政府“有作為”力度和范圍的前提下，應(yīng)允許各城市因地制宜地采取有效措施并分步實施，不宜強求統(tǒng)一。同時，對兩套（含新建房和二手房）中小套型住房所有者，既要合理控制，又要有條件地允許購買以增加出租房源。這些都會大大增加政府的工作量，但又是穩(wěn)定房價和解決廣大中低收入者住房問題之所需，增加工作量也責(zé)無旁貸。

合理干預(yù)房價利大于弊

有人認為，政府限價或定價會造成價格嚴(yán)重扭曲，會剝奪房地產(chǎn)企業(yè)的正常利潤，造成大批企業(yè)破產(chǎn)或退出市場。持這種觀點的人有一個基本假設(shè)，即假設(shè)地方政府都是不講科學(xué)、亂定價的政府。其實，前幾年有些城市對經(jīng)濟適用房定價，就已經(jīng)經(jīng)過比較認真而合理的核算，給企業(yè)留有適當(dāng)?shù)睦麧櫍]有發(fā)生價格嚴(yán)重扭曲的情況。今后的限價將會進一步法制化，限價的標(biāo)準(zhǔn)是住房（分類）的社會平均成本加合理的利潤；制定限價方案應(yīng)先在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上制定草案，然后公示草案征求意見，最后由人大通過、公布施行。以上辦法也是一些西方國家的經(jīng)驗。限（定）價標(biāo)準(zhǔn)考慮了房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得合理的利潤，不會造成大批企業(yè)破產(chǎn)或退出市場。既可抑制高額利潤，又有利于房地產(chǎn)業(yè)和市場的健康發(fā)展。

也有人認為，政府直接干預(yù)房價，住房市場化改革的成果可能毀于一旦。然而，實際情況是，日本過去不干預(yù)房價和地價，任其連年猛漲，最后形成了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟并于1990年破裂，對國民經(jīng)濟和市場都造成了巨大危害。1998年以后我國不干預(yù)房價和套型，只經(jīng)過幾年時間，就開始形成一個高價位、大套型住宅占60%以上，廣大中低收入者住房供應(yīng)量偏少、價格偏高的“扭曲”市場。如不及時進行宏觀調(diào)控，加大政府介入和干預(yù)力度，住房市場化改革的成果才會毀于一旦。

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