康斗（Condo）是美國一種集合式的住宅的名稱，最早出現(xiàn)在加勒比海地區(qū)的波多黎各，1960年以后開始在美國本土大規(guī)模推廣，現(xiàn)在成為美國住宅開發(fā)類型的一個主要的產(chǎn)品�？刀吩诒姸嗤鈬�人心目中，“康斗”就是產(chǎn)權(quán)所有，而不太集中在建筑類型這個定義上。

康斗（Condo）是美國一種集合式的住宅的名稱，最早出現(xiàn)在加勒比海地區(qū)的波多黎各，1960年以后開始在美國本土大規(guī)模推廣，現(xiàn)在成為美國住宅開發(fā)類型的一個主要的產(chǎn)品�？刀吩诒姸嗤鈬�人心目中，“康斗”就是產(chǎn)權(quán)所有，而不太集中在建筑類型這個定義上。

國外的康斗（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

“康斗”就是產(chǎn)權(quán)所有

首先是“康斗”這個術(shù)語，我們往往感到有點陌生，就是聽過，也有些模糊。原來在國內(nèi)學(xué)英語，單獨的住宅就是“house”，集合的住宅叫“apartment”，很容易記。二十多年前到了美國，發(fā)現(xiàn)他們的住宅中細(xì)分多了，單獨住宅種類已經(jīng)不少mansion，singlehouse，resort，vila，retreat，bangalore，而集合住宅類型也多，apartment是一種普通叫法，但是他們用的比較多的類型，叫做condominium，簡稱“condo”，在外國的華人習(xí)慣讀成“康斗”。

早期的康斗主要是在市中心區(qū)開發(fā)的低密度住宅區(qū)，這個概念是從波多黎各引入的，但是很快康斗開發(fā)就集中在郊區(qū)的、密度比較高的、面積龐大的新住宅區(qū)了�，F(xiàn)在美國郊區(qū)大量的住宅區(qū)中，康斗社區(qū)占了很大比例。

這些年在國內(nèi)房地產(chǎn)界參與的策劃、設(shè)計比較多，經(jīng)常有人問我，這個在美國被稱為“康斗”的住宅類型，是公寓呢還是連排別墅？相對房地產(chǎn)、住宅發(fā)育得很成熟的美國，我們的房地產(chǎn)在術(shù)語方面還是沒有標(biāo)準(zhǔn)化，細(xì)分得也粗糙。

“康斗”是住宅的一種類型。主要用于兩個地方，一個是美國，一個是加拿大的大部分省份。界定意義是“多人共同對其有擁有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)項目，在這些項目中，部分產(chǎn)權(quán)是多人擁有、部分產(chǎn)權(quán)是個人擁有”。其實，在英語口語中，所謂“康斗”主要還是描述公寓式住宅單位，在眾多的外國人心目中，“康斗”就是產(chǎn)權(quán)所有，而不太集中在建筑類型這個定義上。

分門別類的“康斗”

康斗可以只有一個居住單位，也可以是多個住宅單位的居住建筑。一個居住單位，就是一個公寓了，多個住宅單位，就是一個住宅區(qū)了。在康斗社區(qū)里面，每個具體的住宅單位是一個家庭擁有的，而社區(qū)內(nèi)部的公共空間，如走道、車路、娛樂休閑設(shè)施等等，則是這個社區(qū)內(nèi)所有的住戶共同擁有的。一般來說，康斗分兩個大類型，一個單一家庭擁有自己完整的建筑室內(nèi)生活單元，不擁有任何外部的公共設(shè)施，這種康斗因為間隔清晰，公私分明，因此被成為“detachedcondominiums”，建筑內(nèi)部的住宅單位完全屬于一個家庭，但是外部走道、車路、公園、設(shè)施、會所、游泳池等等就不是僅僅這個家庭擁有的，而是整個康斗社區(qū)的居民共同擁有的。還有一種康斗社區(qū)，居民不但擁有住宅內(nèi)部的所有權(quán)，并且也擁有部分的外部的空間，比較講究，好像前面有自己的草地和花園，這種類型的比較多，在美國叫做“地段康斗”（sitecondominiums）。在美國，這種康斗比例相對比較高級，比較流行。比較適合美國大多數(shù)的中產(chǎn)階級的要求。

除了這種住宅型的康斗之外，還有一種叫做“非住宅型康斗”（Non-residentialcondominiums），主要是指那些在住宅開發(fā)中用康斗的形式開發(fā)的寫字樓、旅店客房、零售商店、或者集團公寓居樓，特別是退休老人公寓，學(xué)術(shù)宿舍之內(nèi)。其實，這些康斗的所有權(quán)情況和前面的康斗所有權(quán)是一樣的，不同的僅僅是康斗的具體使用功能不同而已。不過，如果這些康斗屬于非贏利性機構(gòu)擁有，比如教會、慈善機構(gòu)、教學(xué)機構(gòu)等等，康斗的地產(chǎn)稅要低得多，甚至是免稅的待遇。這類非住宅性的康斗，如果是商業(yè)性的，不斷的轉(zhuǎn)手往往造成許多復(fù)雜的問題。這里非住宅性的康斗，往往是企業(yè)擁有，出租以贏利的。美國法律上稱之為“companyshare”，或者簡單叫“co-op”。這類企業(yè)出租居住單位，作為生意來做，因此要交納地產(chǎn)商之外的營運稅等等商業(yè)稅收。

西方房地產(chǎn)經(jīng)歷了一百多年的發(fā)展，因此分門別類很清晰，好像singlehouse，PUD，康斗，townhouse，rowhouse，公寓，loft，studio等等，我們的房地產(chǎn)才只有20多年的歷史，因此要找到一一對應(yīng)的翻譯，并不容易，才產(chǎn)生了現(xiàn)在眾多的叫法。好像“連排別墅”、“情景洋房”、“別墅”之類，其實好多都不準(zhǔn)確，有些術(shù)語根本沒有國內(nèi)的對譯詞，再好像escraw這種西方房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)必不可少的機構(gòu)，國內(nèi)從來沒有聽說過�？刀穼儆谝粋�正在逐漸進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的名詞，希望逐步形成一個國內(nèi)業(yè)界的共識，這個術(shù)語也就能夠逐步和國際接軌了。

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