如果沒(méi)有說(shuō)錯(cuò)的話，在國(guó)內(nèi)股市陷入全面沖突之前，樓市早已經(jīng)歷了幾個(gè)回合的沖突高峰。在很大程度上，樓市的沖突主要還不是發(fā)生在有房族與無(wú)房族之間，也不是發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間，而是發(fā)生在政府干預(yù)與市場(chǎng)機(jī)制之間。就沖突的本質(zhì)而言，這與當(dāng)前的股市沖突沒(méi)什么區(qū)別。
樓市沖突的焦點(diǎn)無(wú)疑在價(jià)格。最初的房?jī)r(jià)上漲刺激了房地產(chǎn)投資的持續(xù)較快增長(zhǎng)，以至于令政府相信，要抑制所謂全社會(huì)固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，必須將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)。于是，最初的政府干預(yù)主要針對(duì)樓市的賣(mài)方，重點(diǎn)是緊縮面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行貸款，限制土地供給等等。但是，該等干預(yù)措施并沒(méi)有產(chǎn)生理想的效果，相反，房?jī)r(jià)依然快速上漲。隨后，政府干預(yù)開(kāi)始向樓市的買(mǎi)方延伸，先后推出劃定二手房轉(zhuǎn)讓期限并相應(yīng)開(kāi)征二手房交易稅、限制一人多套購(gòu)房、提高首付比例以及透過(guò)加息和嚴(yán)格審查購(gòu)房者個(gè)人信息控制按揭貸款規(guī)模等等。然而，如此政府干預(yù)依舊未能產(chǎn)生預(yù)期的效果，在市場(chǎng)交易雙方將由此增加的交易成本作為新的漲價(jià)因素之后，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而且勢(shì)頭更加強(qiáng)勁。
從某種意義上講，樓市的全面沖突是由政府與市場(chǎng)之間特別是政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的沖突所發(fā)端，隨后不斷向政府與業(yè)主、政府與購(gòu)房者之間，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間，有房族與無(wú)房族、二手房轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間迅速蔓延，并導(dǎo)致社會(huì)輿論圍繞房?jī)r(jià)的漲跌形成頗為嚴(yán)重的對(duì)峙。
遺憾的是，房?jī)r(jià)至今依舊上漲，近一段時(shí)期甚至出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性上漲的格局，僅深圳市今年5月份房?jī)r(jià)就出現(xiàn)近23％的環(huán)比漲幅。這似乎驗(yàn)證了我在去年年底和今年年初時(shí)的預(yù)測(cè)：眼下是買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)。深圳《創(chuàng)富志》雜志社的主編張信東告訴我，那時(shí)及稍后買(mǎi)到房子的人，如今已是樂(lè)得合不上嘴。其他地方的反饋亦頗為樂(lè)觀。
從本文開(kāi)始，我將再用4～5個(gè)篇幅專門(mén)討論一下樓市。相關(guān)的問(wèn)題是：哪里的房子最暢銷(xiāo)？哪里的房子不好賣(mài)？哪里的平價(jià)房最稀缺？下半年哪里的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期最大？房?jī)r(jià)上漲到底是誰(shuí)的錯(cuò)？希望大家繼續(xù)關(guān)注。
有兩項(xiàng)指標(biāo)可以用來(lái)回答哪里的房子最暢銷(xiāo)這一問(wèn)題。它們分別是商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率和商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率。進(jìn)一步說(shuō)，考慮到銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)可能涉及商品房類(lèi)別結(jié)構(gòu)變化等因素，而銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)有著更直接的意義，因此，需要在計(jì)算這兩項(xiàng)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，做必要的加權(quán)平均處理。其中的權(quán)數(shù)分配是，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率占40％，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率占60％。由此得出的結(jié)果就是依據(jù)2006年數(shù)據(jù)計(jì)算的國(guó)內(nèi)地區(qū)商品房暢銷(xiāo)指數(shù)。
表：地區(qū)商品房暢銷(xiāo)指排名
銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率暢銷(xiāo)指數(shù)
全國(guó)平均16.69%9.27%112.24
西藏68.18%31.66%146.27
河南50.19%41.46%144.96
內(nèi)蒙古44.17%31.10%136.33
陜西49.54%25.02%134.83
河北36.71%21.22%127.41
湖北34.76%19.35%125.51
四川35.91%18.23%125.30
新疆26.88%23.68%124.96
安徽26.57%21.00%123.23
遼寧28.78%17.22%121.84
黑龍江24.76%19.30%121.48
江蘇23.35%15.45%118.61
吉林23.71%15.15%118.58
湖南30.27%9.74%117.95
福建33.45%5.64%116.76
重慶17.39%10.99%113.55
云南18.16%9.06%112.70
天津21.92%3.56%110.91
浙江18.62%5.73%110.89
廣西13.92%4.42%108.22
江西15.54%2.00%107.42
山西0.72%11.46%107.17
廣東11.25%1.34%105.30
山東8.54%1.13%104.10
甘肅-3.98%4.52%101.36
貴州8.37%-3.58%101.20
上海0.73%-4.23%97.75
寧夏-7.22%0.53%97.43
青海0.90%-6.20%96.92
北京1.83%-16.51%90.82
海南-2.74%-21.73%85.86
依據(jù)上表提供的數(shù)據(jù)，2006年國(guó)內(nèi)商品房暢銷(xiāo)指數(shù)平均水平為112.24，雖然比上年平均水平157.22有十分明顯的大幅下降，但總體上依然保持暢銷(xiāo)狀態(tài)。眾所周知，2006年國(guó)內(nèi)樓市所遭遇的政府干預(yù)，無(wú)論是政策出臺(tái)的頻率，還是政策本身對(duì)市場(chǎng)的影響程度以及政策的執(zhí)行力度，都是前所未有的。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，能夠在這種情況下最終保持110以上的商品房暢銷(xiāo)指數(shù)，充分說(shuō)明國(guó)內(nèi)樓市的需求面依舊十分旺盛。在我看來(lái)，這明顯是一個(gè)受到壓制的暢銷(xiāo)指數(shù)，并為今年以來(lái)出現(xiàn)的需求快速反彈以及房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲打下了基礎(chǔ)。
在已披露相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的國(guó)內(nèi)31個(gè)地區(qū)當(dāng)中，有17個(gè)地區(qū)的商品房暢銷(xiāo)指數(shù)高于全國(guó)平均水平，另有14個(gè)地區(qū)低于全國(guó)平均水平。其中，西藏、河南、內(nèi)蒙古、陜西、河北是2006年國(guó)內(nèi)商品房暢銷(xiāo)指數(shù)最高的5個(gè)地區(qū)，那里的房子一定很暢銷(xiāo)；而海南、北京、青海、寧夏、上海為國(guó)內(nèi)2006年商品房暢銷(xiāo)指數(shù)最低的5個(gè)地區(qū)，相比之下，那里的房子似乎不太好賣(mài)。
當(dāng)然，以上商品房暢銷(xiāo)指數(shù)是依據(jù)省級(jí)地區(qū)為單位計(jì)算的，盡管足以反映各地區(qū)主要城市的總體樓市銷(xiāo)售情況，但不排除在各地所屬城市之間、不同城區(qū)之間以及不同商品房類(lèi)別之間，存在一定的差異。
那么，為什么地區(qū)間商品房暢銷(xiāo)指數(shù)存在較大的差異呢？理由大致如下：首先是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差異。那些商品房暢銷(xiāo)指數(shù)較低的地區(qū)，大多存在著嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)瓶頸現(xiàn)象，或者是由于長(zhǎng)期緩慢的投資增長(zhǎng)令當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施供給不能隨城市的快速發(fā)展而相應(yīng)增長(zhǎng)，或者說(shuō)由于當(dāng)?shù)刂匾幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)處在在建狀態(tài)，前者如北京、上海，后者如海南。另一方面，那些商品房暢銷(xiāo)指數(shù)較高的地區(qū)，可能是由于受到了重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目竣工的影響。顯然，西藏的商品房暢銷(xiāo)指數(shù)之所以會(huì)在全國(guó)遙遙領(lǐng)先，與當(dāng)年青藏鐵路全線貫通并通車(chē)運(yùn)行有關(guān)。
其次是地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)差異。最近10年來(lái)，在地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)排名當(dāng)中，內(nèi)蒙古總體保持第一�？焖僭鲩L(zhǎng)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)顯然為當(dāng)?shù)貥鞘凶⑷肓司薮蟮幕盍�。河北的情況與此頗為類(lèi)似。相反，青海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較不出色，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械拇龠M(jìn)作用亦較為有限。
第三是供求關(guān)系差異。一般地講，如果上一年樓市需求增長(zhǎng)領(lǐng)先供給增長(zhǎng)的幅度過(guò)大，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于最近幾年的平均值，那么，當(dāng)?shù)貥鞘械匿N(xiāo)售情況可能會(huì)在本年出現(xiàn)休整。例如，海南2005年商品房需求增長(zhǎng)率為105.01%，而供給增長(zhǎng)率為相對(duì)較低的57.17%，二者之間的差距為47.84個(gè)百分點(diǎn)，該等差距是過(guò)去5年平均水平的8.5倍。類(lèi)似的情況還有貴州。雖然河北上一年需求增長(zhǎng)率也大幅領(lǐng)先供給增長(zhǎng)率，但二者的當(dāng)年差距僅僅是最近5年差距的2.16倍。與此同時(shí)，如果上一年樓市供給增長(zhǎng)率領(lǐng)先需求增長(zhǎng)率，也可能會(huì)對(duì)需求增長(zhǎng)構(gòu)成一定的壓力。在以上商品房較不暢銷(xiāo)的地區(qū)當(dāng)中，寧夏2005年的商品房供給增長(zhǎng)率高于需求增長(zhǎng)率9.85個(gè)百分點(diǎn)，是當(dāng)年國(guó)內(nèi)惟一供給增長(zhǎng)率領(lǐng)先需求增長(zhǎng)率的地區(qū)。
第四是價(jià)格因素。作為商品房最暢銷(xiāo)的地區(qū)之一，河南的商品房平均單價(jià)水平相對(duì)較低，其中2005年僅為每平方米1919.52元，2006年為2803.8元。河北的情況與此類(lèi)似。作為商品房較不暢銷(xiāo)的地區(qū)之一，海南的商品房平均單價(jià)相對(duì)較高，其中2005年為2923.02元，2006年為3632.17元。值得注意的是，論及商品房平均單價(jià)對(duì)當(dāng)?shù)禺?dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的比率，河南最近兩年分別為4.5倍和3.5倍，海南同期分別為2.8倍和2.59倍。
本文旨在對(duì)最近一年國(guó)內(nèi)各地區(qū)商品房銷(xiāo)售情況作一個(gè)高度概括性的分析。我相信，該等分析有利于樓市參與者，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到購(gòu)房者，以及相關(guān)利益人，對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)走向做出判斷。為豐富信息，開(kāi)拓視野，增強(qiáng)判斷的準(zhǔn)確性，我希望有興趣的讀者一起來(lái)參與討論，亦歡迎讀者批評(píng)指正。我的體會(huì)是，這項(xiàng)工作太復(fù)雜了，需要長(zhǎng)期研究。
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