廖先生去年12月通過中介買了一套二手房。簽合同時，房東在外地，于是委托其父代辦合同，并將委托書傳真到現(xiàn)場。此后的其他程序，如辦理申請住房公積金貸款等手續(xù)時，房東本人也都親自到場，并簽字確認。但在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的時候，問題出現(xiàn)了。
原來房東在賣房時剛剛離婚不久，這處房產(chǎn)是其婚后兩人共同的房改房。雖然離婚協(xié)議上已寫明該房產(chǎn)歸房東所有，但房產(chǎn)交易中心堅持要求，房東配偶需到場簽字才能確認該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并辦理過戶手續(xù)。無奈由于某些原因，房東無法讓其配偶到場簽字，于是廖先生與房東的合同也就此中止了。
廖先生要求房東按照合同賠償違約金，但房東拒絕賠償，理由是委托書也沒有經(jīng)過公證，合同是無效的。簽合同時，廖先生并沒有注意到，委托書有沒有經(jīng)過公證，而他也并不清楚，合同有效與否和委托書有沒有公證有沒有關(guān)系。他想知道，他們簽訂的房地產(chǎn)買賣合同是否有效，賣方的行為是否屬于違法行為，他可以按照合同約定取得違約金嗎？
律師解答：首先公證不是合同生效的法定條件，我國《合同法》規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。合同或委托書要公證才生效是有一部分人對法律的誤解。房東委托其父親與廖先生簽訂房屋買賣合同是他真實意思，他們所訂立的合同是有效合同，而由于房東的原因，致使房屋不能出售給廖先生，房東的行為已違反了合同的約定，并且使廖先生買房的目的不能實現(xiàn)，所以房東的行為屬于違法行為，廖先生可以按照合同約定取得違約金。
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