－－“90平米占70%”對昆明樓市短期內(nèi)不會有太大影響。

總量控制“90平方米占70％”
“在昆明市規(guī)劃局8樓尹旭東副局長的辦公室里，尹旭東談起了開發(fā)商和普通老百姓都關(guān)注的諸多話題。尤其是對其中“90平米以下占70%”——業(yè)界簡稱“9070”的解碼，更具有獨到的見解。

尹旭東認為，昆明市落實“國十五條”中關(guān)于70%的比例，按照的是總量與項目結(jié)合的原則:自2006年6月1日起，昆明新審批、新開工的商品住房總面積中，建筑面積90平方米以下商品住房占新審批新開工商品住房總面積的70%以上”，即中央宏觀調(diào)控中“90平方米占70％”同樣適用于昆明。

單個項目
“90平米以下不能低于40%”

昆明市在住房結(jié)構(gòu)的要求上，尹旭東認為采取的是商品房與政策性住房分別對待的措施。在政策性住房方面，昆明市政府在宏觀調(diào)控中，承擔了更多的責任。昆明首先控制的是經(jīng)濟適用房、中低價商品房等政策性住房，這些政策性住房的建筑面積將全部控制在90平方米以下，以此來調(diào)節(jié)總量。

根據(jù)昆明市的相關(guān)政策，建筑面積全部控制在90平方米以內(nèi)的這些住房種類主要包括：廉租住房、新社區(qū)住房、經(jīng)濟適用房等。

對于開發(fā)商建設的商品房，目前昆明市項目報批規(guī)劃都必須嚴格按照單個項目“90平米以下不能低于40%”。從開發(fā)商報批的情況來看，昆明市二環(huán)路以內(nèi)有的土地，90平方米戶型已經(jīng)占到總建筑面積80％之上；二環(huán)路以外的住宅用地，開發(fā)商也會按照政府要求的這一比例——不能低于40％來報批。由于各類政策性住房套型的建設面積100%控制在90平方米以下，加上各個項目中90平米以下戶型，其總量完全可達到70%的比例。也就是政策性住房分流了大量90平米以下戶型。“2006-2007年，昆明每年將供應建筑面積90平方米以下住房350萬平方米，完全能夠占到總量的70％。因此“90平米占70%”對昆明樓市短期內(nèi)不會有太大影響�！币駯|說。

結(jié)構(gòu)比例進入招拍掛土地

尹旭東介紹說，目前昆明市對所有招拍掛住宅地塊都已經(jīng)對規(guī)劃中的90平方米小戶型所占比例有了嚴格的要求。

以后昆明招拍掛土地也會嚴格按照37號文要求的住宅結(jié)構(gòu)開發(fā)建設。該文件規(guī)定，城市規(guī)劃主管部門要完善控制性詳細規(guī)劃編制工作，首先應對擬新建或改造住房建筑項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù))、住宅面積凈密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積)兩項強制性指標。

指標的確定必須符合住房建設規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定，依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設計條件，并作為土地出讓前置條件，落實到新開工商品住房項目。

房價漲跌
今后“新建商品房項目中，建筑面積90平方米以下住房的比例在70%以上�！边@是否預示著昆明90平方米以內(nèi)中小戶型供應量將大幅增加。市場可選余地大，有可能價格會下降。尹旭東并不這樣認為，新政對昆明房地產(chǎn)市場影響要兩三年才能顯現(xiàn)。由于土地及其他成本的增加，加上城市化對房地產(chǎn)需求的強勁拉動，昆明的房價要下降是很困難的。購房者要清楚這點。

一個項目從規(guī)劃到推向市場一般在一兩年，目前昆明市面上的項目主要是一兩年前就審批通過的。按照昆明戶型配比，今后一段時間90平方米以上大戶型仍占70%左右。這是由于昆明關(guān)于“90平方米占70%”的戶型比例限制，只針對2006年6月1日以后新審批、新開工的項目，“8·31”昆明過關(guān)的土地以及2005年通過市場以公開方式獲得的土地將不受到該政策的限制。這樣一來，這些地塊仍然會加大大戶型開發(fā)�！耙虼舜髴粜偷姆孔觾r格在今后一段時間內(nèi)要因為供應減少而大幅上漲也不現(xiàn)實�！币駯|說。

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