明明60萬元成的交，合同上寫的卻是36萬元；明明付錢買了房，偏偏不去交易中心辦理過戶；明明房子是賣出，又去辦理贈(zèng)與。這些都是目前昆明二手房交易市場(chǎng)中一些炒家和中介常用的逃稅花招。從本月下旬起，國家八部門將聯(lián)合展開一場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，其中房地產(chǎn)交易過程中存在的偷稅漏稅情況將成為此次專項(xiàng)整治的重點(diǎn)之一。

昆明鯤鵬律師事務(wù)所的羅軍杰律師指出，為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓稅收采取的種種花招，都隱藏著交易風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和稅收風(fēng)險(xiǎn)；而且往往獲利的是賣方，而買方卻處于極不利的地位。盤龍區(qū)地稅部門的工作人員也提醒二手房交易雙方，不要費(fèi)盡心思去“省”稅錢而麻煩纏身，更不要聽信少數(shù)不誠信的房屋中介，因?yàn)橐坏┏隽硕愂�、法律糾紛，中介完全可能置身事外，當(dāng)事人卻要陷身其中。

花招一：陰陽合同

溫州籍商人張先生在昆明看中了一套二手房——這套房子在中介的掛牌價(jià)為65萬元，相比其他相同的房源高出了2萬元。他向房主提出，愿意出62萬元的價(jià)格交易。

房主欣然同意，但提出張先生必須答應(yīng)簽署兩份合同：一份是真合同，用于確認(rèn)實(shí)際交易；另一份是假合同，用于向有關(guān)部門登記報(bào)稅，這份合同上的交易價(jià)格不能是實(shí)際交易價(jià)格，而是與其相差29萬元的36萬元。

房主告訴張先生，二手房交易中的營(yíng)業(yè)稅或個(gè)人所得稅，都與房產(chǎn)總價(jià)成正比，“合同”交易價(jià)格低了，納稅額自然相應(yīng)地減少了。張先生滿足了房東的要求，簽了“陰陽合同”買下了房子。

律師觀點(diǎn)：“陰陽合同”首先對(duì)買方很不利。一旦買方想再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨兩個(gè)問題：由于買入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低；同樣由于買入價(jià)低，再次賣出和買入價(jià)間的差額就會(huì)很大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳個(gè)人所得稅�！瓣庩柡贤睂�(duì)賣方也有風(fēng)險(xiǎn)，如果過戶前買方只付部分房款，等過戶后卻堅(jiān)持以申報(bào)的合同價(jià)為據(jù)，剩下的差價(jià)不予給付，賣方還得承擔(dān)法律糾紛。

地稅說法：這是一種偷稅行為，如果被發(fā)現(xiàn)查實(shí)，將被移交稅務(wù)稽查部門處罰，買賣雙方除補(bǔ)繳稅款外，還將面臨數(shù)倍罰款。

花招二：以租代售

楊先生在西市區(qū)選定一套全新的二手房。房主蒲先生稱，他在4個(gè)月前買下房子，如果現(xiàn)在要進(jìn)行房屋交易，自己必須按照售房收入的全額交納營(yíng)業(yè)稅。他可先將房子租給楊先生，5年后再以現(xiàn)在協(xié)議好的價(jià)格賣給楊先生，之前發(fā)生的租金可沖抵買房款。

律師觀點(diǎn)：“以租代售”實(shí)際上也是在規(guī)避法律條文�！逗贤ā分械�52條規(guī)定，惡意串通、損害國家、集體、第三者利益的合同屬無效合同。買房者目前和賣房者簽訂的只是附期限合同，這種合同只有期限到期時(shí)才能生效。如果租房期間雙方因?yàn)榉績(jī)r(jià)等因素發(fā)生分歧，買房者的利益是不受法律保護(hù)的。

地稅說法：賣方雖然“節(jié)省”了營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，但在租賃期間必須依法承擔(dān)房屋出租的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等。

花招三：先公證后過戶

市民馬阿姨和老伴以18萬元買了一套二手房。雖然買方愿一次付清現(xiàn)金，但賣主卻要求先不辦理過戶，而是到公證處辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證，證明房子已有償轉(zhuǎn)讓給老倆口了，等3年后再辦理過戶手續(xù)。房主解釋說，房子才買了2年，等3年之后滿了5年，就可以不繳營(yíng)業(yè)稅了。

律師觀點(diǎn)：只公證不過戶，使購房者承擔(dān)了較多風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉课輰?shí)行的是登記備案制，即使進(jìn)行了公證，在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第三方，房屋的產(chǎn)權(quán)就會(huì)發(fā)生變化。即使買方已獲得房產(chǎn)證，賣方仍可通過辦理遺失手續(xù)取得新的房產(chǎn)證，并將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給第三方。

地稅說法：如此情況下，買方的契稅是始終不能免的，只是讓賣方占了稅收便宜，但風(fēng)險(xiǎn)卻全是買方承擔(dān)。

花招四：虛假贈(zèng)與

市民老劉看中了一套二手房，但房主要求老劉在付款后，不要去房產(chǎn)交易中心辦理正常交易過戶手續(xù)，而是去公證處做贈(zèng)與公證，證明房子是房主通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓給老劉的，并以此避稅。

律師觀點(diǎn)：采取假贈(zèng)與真買賣的方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)，比如確定付款方式就是一個(gè)難題。因?yàn)橘u方在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前可隨時(shí)撤銷贈(zèng)與，即使買方已付了訂金，對(duì)賣方?jīng)]有約束力，訂金很難受到法律保護(hù)。此外，《合同法》規(guī)定：“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任�！睋Q言之，如果買方收到的房屋有質(zhì)量問題，也不能要求賣方予以賠償。

地稅說法：為防止房屋買賣雙方利用假贈(zèng)與行為偷逃稅，國家稅務(wù)總局已出臺(tái)規(guī)定，要求個(gè)人贈(zèng)與房屋必須提交有效證明材料（如公證書），經(jīng)審核后才能免稅；且規(guī)定對(duì)這種行為稅務(wù)機(jī)關(guān)不能開具發(fā)票。假贈(zèng)與讓賣方少繳了營(yíng)業(yè)稅，買方卻要面臨未來出售房屋時(shí)高額的個(gè)人所得稅。

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