房地產(chǎn)問題左右辯難之間，居然爭成了一個純粹的政治問題，文革式的批判硝煙四處可見。似乎誰的激情澎湃、誰的嗓門高、誰標榜自己為民謀利，誰就成了常有理。盡管一些餿主意可能使民眾福利大受損害，盡管那些振臂高呼者很少認真對待數(shù)據(jù)。

即使對于市場與政府保障概念一團混沌的人也不能否認，政府的作用是調(diào)節(jié)市場失靈，而不是使市場失靈；政府的主要任務之一是提供公共產(chǎn)品，而不是以投機之態(tài)推卸社會矛盾。房地產(chǎn)市場進入今天進退維谷的局面，我們理應以認真的反省精神，查找政策疏漏之源，而不是簡單地尋找到一個替罪羊一批了之，甚至鼓勵政府繼續(xù)越位或者缺位，在投機性的政策取向上越走越遠。

我國房價節(jié)節(jié)攀升有幾大原因。

第一，供需失衡。按照中科院金融所3月發(fā)布的報告，從1996年開始每年城市化率(城鎮(zhèn)人口比重)上升1.4個百分點，2005年城市化率為43%。而且家庭結(jié)構(gòu)不斷縮小，因此需要的住房面積，以及套數(shù)需要不斷增加。每年需要600萬套房屋，但實際上，除了2004年市場提供了400萬套以外，其他幾年每年只有300萬套左右。

第二，金融信貸失衡。我國的房地產(chǎn)緊縮與膨脹均與金融密切相關(guān)，政府在亞洲金融危機之后經(jīng)濟緊縮之時鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展、給予房地產(chǎn)業(yè)各項優(yōu)惠政策，但隨著貨幣流動性日益寬松，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)價格的一個重要標桿，價格隨之水漲船高。政府為了抑制潛在的通脹與資產(chǎn)泡沫威脅，采取反向的信貸緊縮政策。

第三，土地供應價格居高不下。同樣是根據(jù)中科院的報告，對2001年一季度至2006年三季度商品住宅價格指數(shù)與住宅用地交易價格指數(shù)的分析表明，住宅價格與住宅用地價格幾乎是亦步亦趨。特別是從2004年開始，住宅用地價格和住宅價格的變化已經(jīng)趨于一致。兩者的相關(guān)性極高，且異常顯著：在0.01的水平上，相關(guān)系數(shù)達到0.678。政府的土地供應價格依然在穩(wěn)步上漲。2006年三季度，國土資源部城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)公布的全國城市平均地價為1608元/平方米，北京綜合地價達3503元/平方米。但北京以“招、拍、掛”方式獲得居住用地的樓面均價已遠遠超過上述價格，一些好地段每平方米建筑面積土地價格在4000～8000元不等。以全國平均地價或者房價對某一區(qū)域市場進行判斷，價值不大。

第四，混淆住房保障與行政平抑市場價格的界限：有關(guān)部門在住房保障方面時常雷聲大雨點小，熱衷于以行政手段干預市場，政府雖然意識到并且一再強調(diào)建立住房保障體系的重要性，也對保城市提出了具體的廉租房建設(shè)指標要求，卻受制于利益平衡術(shù)，敏于言而訥于行，甚至恢復單位自建房這樣的尋租性舉措，以應一時之需。不要說目前住房價格并未平抑，即便住房價格下跌，政府住房保障責任依然存在。2006年全國用于廉租房的40億元資金解決了多少低保群體的住房問題？已建成的單位自建房效用到底如何，需要加以評估，以切實的數(shù)據(jù)為下一階段的房地產(chǎn)政策打下科學的基礎(chǔ)。

以薪資為生的中產(chǎn)收入階層，在承擔中國房地產(chǎn)市場的沉重壓力，為房價節(jié)節(jié)攀升支付主要代價。

通過18號文件，政府以行政規(guī)章的形式自我縮減了對于低收入城市居民的住房保障責任，并且，經(jīng)濟適用房與廉租房在具體執(zhí)行過程中層層削減，以至于到了許多經(jīng)濟適用房成為尋租房、廉租房數(shù)據(jù)讓人羞愧的地步。稍有能力、有積蓄的城市中等收入階層不得不走入樓市，不僅因為有自住需求，還因為我國適合中等收入階層的投資渠道極為匱乏，股市一度接近崩潰，投資者上萬億的資金沒有救活獲得特許進入股市的上市公司，反而造成巨額民間財富流失之痛；貨幣發(fā)行數(shù)量過多，導致央行實行低利率，外加利息稅，儲蓄收益實際處于負值。

隨著貨幣流動性過剩越來越嚴重，央行數(shù)次加息，2004年10月以來，央行三次上調(diào)個人住房貸款利率，使五年期以下和五年期以上個貸利率從4.95％和5.31％上調(diào)至5.51％和5.81％（下限），銀行存貸差主要收益未受影響，但中等收入者的負擔顯著增加。中國社科院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜指出，從2004年以來，房價與家庭收入之比在增加，中等收入者目前的還貸已經(jīng)占家庭收入50%。按照國家統(tǒng)計局對收入的7等分法，目前中等收入者的買房支出負擔比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%購買商品房計算，中等收入者每月還款超過了全部收入的50%。

個人循環(huán)按揭貸款進行房地產(chǎn)投資已被視為愚者所為，早被市場人士摒棄。在其他利益群體無法撼動的情況下，中等收入階層為當初的決策錯誤買單，雖然他們以個人房貸違約率只有1%表明了他們的信用。但守信者反而受到嚴厲懲罰。

我國收入分配差距越大，房地產(chǎn)越是成為投機工具，如果20%的人掌握了80%的財富屬實，那么，房地產(chǎn)的主要資源也將向20%的人手中集聚，這是資本的力量，不以個人意志為轉(zhuǎn)移。對于全部以現(xiàn)錢交易、或者可以輕松選擇提前還款的金字塔尖一族來說，既不必承擔利率波動與政策失誤的風險，如果市場走入下降通道，還提供了抄底的可能。據(jù)調(diào)查，北京均價每平方米在1萬元以上的高價房，外地人購房比例約占43%，去年外資在上海等地的樓盤收購行動再現(xiàn)高潮�！耙酝魇∈衼砭┡荞R圈地是興建駐京辦、賓館飯店，如今是來京要為地方官員們購置私密性好的別墅。我國的住房制度改革將普通百姓推向了市場，但官邸制卻遲遲沒有出臺，壟斷行業(yè)的住房福利仍在繼續(xù)，不從制度上消除異常住房需求產(chǎn)生的土壤，僅靠央行加息來抑制住房“投機”常常是難以奏效的�！�

對于以薪資為生的中等收入階層而言，高房價與高低率、高稅負則是不可承受之重。在房地產(chǎn)市場上，我們正在以掠奪中等收入階層的方式，反向輸送財富，目前我國個人商業(yè)房貸高達2.3萬億元，一次加息27個基點，就不是一個小數(shù)目。這與我國培育中等收入階層、進而擴大內(nèi)需、穩(wěn)定經(jīng)濟的長遠目標全然背離。

在保障性住房方面的明顯缺位無庸置疑，目前政府正在補位，希望他們言敏于行。另一層更重要的隱性缺位則受到忽視，政府培育中等收入階層的努力因為房地產(chǎn)市場的逆向篩選規(guī)則遭到嚴重打擊，政府本應以房屋抵押與貸款公司等彌補我國金融市場的結(jié)構(gòu)性缺陷，讓更多的中等收入階層能夠通過各類金融市場買得起適宜的住房，并且，在政策層面上兼顧到正常的二手房交易與投機交易的不同，在稅收方面區(qū)別對待，以活躍自住性的二手住房交易市場。

懲罰中等收入階層，只能讓市場資源、公共產(chǎn)品資源、內(nèi)需同時枯竭，這大概是政府投機性的市場化住房政策最大教訓。而我們所能看到的是，在上市等方式下募集到大量資金的銀行流動性繼續(xù)過剩，信貸沖動并未受到扼制，房貸業(yè)務依然是他們的追逐目標。退一步說，即便國有銀行聽從命令大步后退，不過是增加了外資、民間以及其他金融機構(gòu)的機會而已。

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