市民劉女士不久前看中了一套在建的商品房，她覺(jué)得房子無(wú)論從價(jià)格、位置，還是環(huán)境、配套都很適合她，于是就高高興興地簽下了購(gòu)房合同。合同簽完后，一位朋友提醒她，應(yīng)該去看看樓盤(pán)有沒(méi)有抵押行為？劉女士到房產(chǎn)部門(mén)一查后慌了手腳：該樓盤(pán)的土地使用權(quán)已被抵押。劉女士急了，近日打進(jìn)本報(bào)地產(chǎn)熱線(xiàn)咨詢(xún)，這樣的商品房該不該買(mǎi)，買(mǎi)了會(huì)不會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)？

“可以肯定的說(shuō)購(gòu)買(mǎi)已抵押過(guò)的東西是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的，好比是買(mǎi)了一件有裂紋的瓷器一樣�！笔婪竭_(dá)律師事務(wù)所的楊文泉律師這樣告訴劉女士。其實(shí)劉女士遇到的問(wèn)題并非偶然，不少開(kāi)發(fā)商都用土地做抵押，向銀行貸款，減少資金投入，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。而大多數(shù)購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)首先考慮的是房?jī)r(jià)、區(qū)位、配套、交通等問(wèn)題，很容易將這個(gè)問(wèn)題忽略，基本沒(méi)有這方面的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這也給了部分開(kāi)發(fā)商以可趁之機(jī)。一般來(lái)說(shuō)，這部分開(kāi)發(fā)商是在前期建設(shè)資金不足，整個(gè)資金鏈周轉(zhuǎn)不靈時(shí)，將土地抵押用以向銀行貸款。工程運(yùn)轉(zhuǎn)后，再用出售房屋得到的資金還貸解押，這樣可以降低整個(gè)工程的資金投入。開(kāi)發(fā)商的這種做法實(shí)際上是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者的身上。

據(jù)楊律師介紹，劉女士購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)雖然只是土地使用權(quán)抵押了，但根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定如果是土地抵押了，在土地上的房子也要一并抵押。這樣的話(huà)，如果開(kāi)發(fā)商賣(mài)房順利，資金運(yùn)轉(zhuǎn)正常，還清銀行貸款之后，劉女士也就沒(méi)有了風(fēng)險(xiǎn)。但如果開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)得不順利，還不了銀行貸款，銀行可是要賣(mài)了房子抵債的。這樣一來(lái)，劉女士不免卷入訴訟之中，最后可能會(huì)錢(qián)房?jī)煽铡?

在此，楊律師要提醒其他要買(mǎi)房的讀者，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)認(rèn)真看清協(xié)議內(nèi)容，如有疑義，一定要了解清楚，并當(dāng)場(chǎng)提出問(wèn)題，不要盲目在協(xié)議書(shū)上簽字。簽約前，須向開(kāi)發(fā)商索取必要的信息資料。一般抵押過(guò)的樓盤(pán)其售樓人員不會(huì)主動(dòng)透露抵押情況，購(gòu)房者要主動(dòng)提出問(wèn)題。比如，有《預(yù)售許可證》嗎？土地使用權(quán)有沒(méi)有被抵押？可以辦理銀行按揭嗎？什么時(shí)候正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》？當(dāng)然，購(gòu)房者也可以直接去房管部門(mén)查查，看房子有沒(méi)有抵押，待對(duì)樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商有了詳細(xì)的了解之后再做決定也不遲。

遇到非法轉(zhuǎn)租咋辦？

王小姐兩個(gè)月前由于調(diào)動(dòng)工作，工作地點(diǎn)由北市區(qū)換到了西市區(qū)，于是就重新租了一套房子，并與“房東”趙先生簽了一年的租房協(xié)議，還一次付清房租共計(jì)1萬(wàn)元。誰(shuí)知前幾天，一個(gè)自稱(chēng)是房主的陸先生找到王小姐，說(shuō)他才是真正的房主，并出示了房產(chǎn)證和電表卡。原來(lái)趙先生只是半年前租了他的房子，并不是真正的房東。現(xiàn)在陸先生讓王小姐選擇搬走或另外交房租給他。對(duì)此，王小姐不知如何是好。

律師：既然王小姐不是跟真的房東簽訂的租房協(xié)議，那王小姐當(dāng)然不能依據(jù)協(xié)議租住房屋，房東提出的要么搬走，要么另外交房租給他也是合理合法的要求，只能怪王小姐與趙先生簽合同時(shí)不認(rèn)真審查其是否是真正的房東。當(dāng)然，王小姐重新交了錢(qián)給真房東或搬出來(lái)之后，可以向那位趙先生要回支付的1萬(wàn)元“房租”。所以律師提醒廣大讀者，租房子雖然不像買(mǎi)房子一樣“事關(guān)重大”，但還是要注意查看一下房東的相關(guān)證件，以避免不必要的麻煩和損失。

解答律師：世方達(dá)律師事務(wù)所律師

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