序在中國，可能沒有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣受到“舉國關(guān)注”。這幾年，在每次全國兩會的“政府工作報(bào)告”中，國務(wù)院總理都要“不惜筆墨”，一次比一次的突出強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管，抑制房價(jià)的上漲；幾年來，在國務(wù)院召開的常務(wù)會議中，幾乎也沒有其他的民生熱點(diǎn)像房地產(chǎn)這樣頻頻被“涉及”；國家?guī)缀趺磕甓家雠_一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控和抑制房價(jià)上漲的文件，以至于說到“市場調(diào)控”，很多人就會自然而然的把它和房地產(chǎn)市場聯(lián)系在一起。在民間，社會不同階層和學(xué)者與媒體，對房地產(chǎn)也是“獨(dú)有情鐘”，各種“論戰(zhàn)”甚至是“罵戰(zhàn)”此起彼伏，網(wǎng)絡(luò)上有關(guān)房地產(chǎn)的話題也屢屢創(chuàng)下點(diǎn)擊和跟帖評論的記錄。但就是在這一連串的“調(diào)控”和“議論風(fēng)生”之中，中國的房地產(chǎn)市場、特別是高房價(jià)及買房難的問題，不僅始終沒有得到解決，而且還有愈演愈烈之勢。

面對這個(gè)誰也否認(rèn)不了的事實(shí)，人們有必要對現(xiàn)今房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向和占據(jù)“話語霸權(quán)”的所謂“權(quán)威觀點(diǎn)”，進(jìn)行一次徹底的反思。再也不能放任特殊利益集團(tuán)的謬誤繼續(xù)禍國殃民。實(shí)際上，在房地產(chǎn)這片利益集團(tuán)博弈的最大“市場”上，被“黑色”的商人、官員和“專家”組成的“腐敗鐵三角”操控早已不是什么新聞。不徹底厘清房地產(chǎn)市場被利益集團(tuán)混淆的大是大非問題，就難以從根本上改變中國房地產(chǎn)市場的“黑金統(tǒng)治”。

調(diào)控是要讓公眾買得起房，還是僅防房價(jià)漲幅失控

最近幾天，“倍受公眾關(guān)注”的建設(shè)部又傳出了一條消息：近期該部將對部分省市執(zhí)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抽查。尤其是對“房價(jià)漲幅沒有得到有效控制”的地區(qū)，要限期整改并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人責(zé)任。

從表面上看來，這似乎還是一條“正面新聞”，甚至還有“為政績作秀和轉(zhuǎn)移百姓視線”之嫌。但公眾對此卻并不買賬。令建設(shè)部某些官員沒想到的是，這條“新聞”在社會上引起了極大的“反彈”，僅網(wǎng)上的跟帖和評論就有數(shù)百條之多。有的評論就質(zhì)疑到：為什么“追究”的是“房價(jià)漲幅”失控，而不是“房價(jià)”失控？現(xiàn)在的房價(jià)如此之高,難道政府還要讓房價(jià)繼續(xù)上漲？有人辛辣的諷刺到：這好像是在控制房價(jià),其實(shí)還是要漲價(jià)，就如同一個(gè)父親對盜竊成癮的兒子教育:今后要少偷,偷多了不行。

一則看起來似乎是要控制房價(jià)上漲的新聞，為什么反而會引起公眾如此強(qiáng)烈的不滿？這里的關(guān)鍵，就是對現(xiàn)今房價(jià)水平及居民住房負(fù)擔(dān)的判斷，“官”和“民”之間，存在根本的差異。

在建設(shè)部、地方政府和房地產(chǎn)“腐敗鐵三角”看來，雖然現(xiàn)在買得起房的只是一些富人，但中國的房價(jià)水平還沒有到頂，“還有繼續(xù)上漲的空間”，有的開發(fā)商甚至揚(yáng)言“還要漲上20年”。正是基于這樣的“認(rèn)識”，建設(shè)部在“調(diào)控”房價(jià)上的基本思想，就只能是“抑制房價(jià)過快的上漲”，及通過控制漲幅來“有序”的抬高房價(jià)；而在普通民眾看來，現(xiàn)在中國的房價(jià)已經(jīng)高到使大多數(shù)人買不起房，就是一些不得不買房的（住房畢竟是人類生存的基本而剛性的需求）中高收入者也成了開發(fā)商的“房奴”。如果房價(jià)還要再漲，無疑是要把普通百姓推向絕路。所以，從公眾的角度來說，房價(jià)不僅不能再漲了，而且還應(yīng)該堅(jiān)決的大幅降下來，使房價(jià)真正回歸到讓普通百姓買得起房。

正是由于這兩者完全不同的立場和角度，“官商”對“特殊利益”的追逐和公眾對基本居住人權(quán)維護(hù)形成了空前的博弈，也使得他們對房地產(chǎn)調(diào)控“最基本的標(biāo)志”——房價(jià)的調(diào)控也采取了兩種不同的“價(jià)值取向”。這里就引出了房地產(chǎn)的第一個(gè)“大是大非”問題：根據(jù)國際慣例及“基本常識”，究竟什么樣的房價(jià)水平和住房負(fù)擔(dān)，才是合理的和可負(fù)擔(dān)的？中國當(dāng)今的房價(jià)水平，是在“合理”范疇之內(nèi)，還是像百姓所感受的那樣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他們可以承受的水平？讓我們還是以事實(shí)來說話。

房價(jià)收入比——國際上居民住房負(fù)擔(dān)的“標(biāo)準(zhǔn)秤”

看一個(gè)地方的房價(jià)是高是低，住房究竟是給老百姓帶來了沉重的負(fù)擔(dān)，還是處于一個(gè)可接受的水平，國際上有一個(gè)通行的計(jì)算模式，就是要看這個(gè)地方或城市的房價(jià)收入比究竟是多少。

“房價(jià)收入比”從廣義上來講，就是指一個(gè)地方或城市每戶居民的平均房價(jià)與每戶居民的平均年收入之比。那么，什么樣的“房價(jià)收入比”是國際上公認(rèn)的合理水平呢？通過對數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民住房房價(jià)的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出“合理的住房價(jià)格”的房價(jià)收入比應(yīng)該為3－6（世界銀行專家的說法為4－6）。

這就告訴我們，國際上公認(rèn)的、居民可承受的住房價(jià)格，同時(shí)也是有利于房地產(chǎn)市場健康有效發(fā)展的“合理和理想的水平”，應(yīng)該只是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。不少在高房價(jià)重壓之下的中國市民，對“老外”如此“輕松”的就可以買到房可能會唏噓不已。但如果他們要知道這些“老外”低房價(jià)收入比下的“含金量”，也許就更加感嘆到“抓狂”。

在歐美等發(fā)達(dá)國家，他們的公民用3-6年家庭收入所買到的住房，首先是在人均面積的擁有上要比我們大得多。我們現(xiàn)在離人均30平方米的“初級小康標(biāo)準(zhǔn)”還有相當(dāng)?shù)木嚯x，而這些國家一般都是在人均50-90平方米。就拿美國來說，前幾年它的家庭新建成房屋平均面積就達(dá)到2,114平方英尺，一般人家戶均也在220平方米左右，相當(dāng)于人均擁有住房70平方米左右。這里要特別指出的是，他們所計(jì)算的“面積”，都是實(shí)實(shí)在在的“使用面積”，走廊、閣樓、地下室、院子都不在計(jì)算之列，同樣也更不會有什么“共攤面積”。而在中國買房，采用的是“建筑面積”再加上共攤面積，同樣的“紙上面積”，實(shí)際要比人家少得多。除了“量”的區(qū)別以外，住房的“質(zhì)”的方面，他們的“含金量”就更是我們所無法比擬：他們大多數(shù)住的是獨(dú)立屋（單體別墅），而我們95%以上住的是公寓房，他們買的房是裝修好的，走進(jìn)去就可住，而我們拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住進(jìn)去還得花一大筆裝修費(fèi)；他們房子前后帶大花園，有的社區(qū)還帶高爾夫，不少人家還有游泳池，配套設(shè)施先進(jìn)豪華，而我們的住房大部分沒有一定的配套設(shè)施，很多的住房還處在“工房”的水平。

地大物博的歐美國家如此，人口密度和生活水平遠(yuǎn)高于我們的韓國、日本的房價(jià)收入比也沒高到哪兒去。2006年初，韓國的國土研究院經(jīng)過對上萬的家庭調(diào)查研究，并和英美等國進(jìn)行了比較，顯示韓國國民全部收入攢六年才能買房。尤其是首都首爾地區(qū)，需要將總收入存7.7年才能購買住宅，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。另據(jù)日本官方的數(shù)據(jù)，在東京新建的專有面積75——80平米（相當(dāng)于我們90——100平米的建筑面積）、精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平米的陽臺和好幾個(gè)平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，加停車位售價(jià)也才3000萬日元左右。而當(dāng)?shù)仄胀üば诫A層家庭平均月收入為56萬日元。在這個(gè)號稱世界上物價(jià)水平最高、人口密度也最大、房價(jià)同樣也是最高的城市，工薪族的房價(jià)收入比也計(jì)算在4.5－5左右。

當(dāng)然，并不是每個(gè)國家和城市的房價(jià)收入比都能讓居民滿意。有一家美國的顧問公司根據(jù)房價(jià)收入比，專門就國際房價(jià)購買力的調(diào)查做過一個(gè)調(diào)查，看看世界上哪些城市的房價(jià)讓居民“最難以承受”。結(jié)果澳洲悉尼超過倫敦（6.9）、紐約(7.9)和東京，以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產(chǎn)危機(jī)”。真不知道這樣的“世界房價(jià)報(bào)告”，中國的官員和百姓看了后會有什么感觸！這項(xiàng)調(diào)查對我們分析房地產(chǎn)市場的價(jià)值還在于，它給出了具體指標(biāo)，讓我們可以用數(shù)據(jù)說話、更科學(xué)的分析和評價(jià)一個(gè)地方的房地產(chǎn)是否“健康”：

當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過5的時(shí)候，國際慣例就認(rèn)為該城市房屋購買力“極低”；

當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過6的時(shí)候，就會被國際上公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；

當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過7以后，就會被世界上公認(rèn)為“國際房價(jià)最難承受地區(qū)”。

中國市民的住房負(fù)擔(dān)，一個(gè)不光彩的“世界之最”

弄清了國際上居民住房負(fù)擔(dān)的一般水準(zhǔn)，再“回味”一下眼前的現(xiàn)實(shí)，想必任何思維正常的人，都會對在高房價(jià)籠罩下的中國大中城市的房價(jià)還該不該漲有一個(gè)“明確的答案”。當(dāng)然，那些依仗“特殊利益”攫取社會財(cái)富的開發(fā)商及其豢養(yǎng)的“官員、專家”另當(dāng)別論。

實(shí)際上，和某些“房地產(chǎn)腐敗鐵三角”刻意制造的所謂高房價(jià)主要是由于民眾在住房上“過度消費(fèi)”造成的謬論恰恰成為鮮明對照的，是普通的中國市民在住房消費(fèi)上不僅“適度”，而且還很“節(jié)約”。所謂適度，對一般市民來說，就是他們夢寐以求的“居住理想”，僅僅是擁有一套體面而小康的“普通公寓房”，而不是什么“獨(dú)立屋”、聯(lián)排別墅和豪宅之類高檔商品房；所謂的“節(jié)約”，就是他們在住房面積上的要求，一般也就定在“初步小康”——人均30建筑平方米，戶均90平方。這樣的“面積”，不僅包含“公攤面積”之類“中國特色”人均住房水平計(jì)算上的“水份”，而且買到手的還是“毛坯房”，和國外通常出售的裝修房相比，“含金量”又要下降了幾成。

但就是如此“節(jié)約”而又“適度”的住房要求，中國市民的住房負(fù)擔(dān)又是多少呢？各大中城市的居民都可以自己計(jì)算一下：在你所居住的城市，要想在主城區(qū)內(nèi)買一套90平方米的“普通商品房”，究竟要花上一個(gè)家庭多少年的全部收入。這里需要指出的是，在現(xiàn)在各城市官方的房價(jià)統(tǒng)計(jì)中，“平均房價(jià)”早已失去了參考意義。因?yàn)橛眠@樣“做”出來的“平均房價(jià)”，只能在城市的郊區(qū)縣找得到，而在傳統(tǒng)市區(qū)（主城區(qū)）基本上已經(jīng)買不到這樣“平均房價(jià)”的居民住房。

用“基本的生活常識”找出你所居住的城市市區(qū)的真實(shí)房價(jià)水平后，再計(jì)算一下買戶均90平方米的“初步小康住房”究竟需要花上多少錢。然后再把這個(gè)買房的總價(jià)除以你家庭的年收入，就可以算出你真實(shí)的住房負(fù)擔(dān)——你家自己的房價(jià)收入比。這一算，就算出了中國市民住房負(fù)擔(dān)的真實(shí)水平：大多數(shù)大中城市居民的房價(jià)收入比高達(dá)15左右，有的大城市甚至高達(dá)20以上，比世界上公認(rèn)的“國際房價(jià)最難承受地區(qū)”竟然還要高出1倍至2倍。在全球恐怕也找不到幾個(gè)像中國這樣的居民住房負(fù)擔(dān)和房價(jià)的“超一流水平”。這就難怪一貫?zāi)鎭眄樖艿闹袊耍瑢Σ豢叭淌艿母邇r(jià)房和住房負(fù)擔(dān)會變得如此“民怨沸騰”。在這樣的高房價(jià)高負(fù)擔(dān)下再置民生于不顧，奢談什么“控制房價(jià)漲幅”，不激起民憤民怨反而就奇怪了。因?yàn)樽》坎粌H是公眾最基本的權(quán)利，而且也是普通大眾一生最大的投入。高房價(jià)和高負(fù)擔(dān)，是地地道道對人民群眾最大利益的最大侵害。

這里還應(yīng)該指出的是，相對于上海、北京等大城市房價(jià)和發(fā)達(dá)國際大城市房價(jià)水平的“國際接軌”，中國市民的收入水平始終還處在較低的水平之下。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局在全國5.6萬多戶城鎮(zhèn)居民家庭中所進(jìn)行的收支基本“抽樣調(diào)查”結(jié)果推算，2006年全國城鎮(zhèn)家庭的戶均可支配收入在3.5萬元左右。而全球著名的權(quán)威咨詢公司——美國麥肯錫公司，在2006年中公布的一項(xiàng)報(bào)告則認(rèn)為，在中國城市里，“有77%的家庭的年收入仍低于2.5萬元”。不管是3.5萬元還是2.5萬元，中國城市居民的家庭收入水平都還只有發(fā)達(dá)國家戶均水平的十幾分之一。在這樣居民收入“超低”的城市，房價(jià)卻與發(fā)達(dá)國家接軌，不出問題就怪了。

房價(jià)“調(diào)控”回合理水平第一步：家庭月收入要能買得到1平方住房

揭開了中國城市居民買房“超級負(fù)擔(dān)”和“超級房價(jià)”的真相，了解和比較了國內(nèi)外居民在住房上的“真實(shí)水平”和“較大差別”，再來剖析和評判建設(shè)部在“房價(jià)調(diào)控”上所謂的“漲幅控制論”，就不難發(fā)現(xiàn)作為政府主管部門出臺的政策的荒唐。因?yàn)閷θ魏我粋€(gè)負(fù)責(zé)任的政府來說，現(xiàn)在中國的城市房價(jià)早已不是漲還是不漲、漲多漲少的問題，而是應(yīng)該采取強(qiáng)力的政府干預(yù)，使它回歸到合理的價(jià)格水平上來。其實(shí)，早在幾年前各級政府就再三強(qiáng)調(diào)要“控制房價(jià)上漲”，但房價(jià)還是按照開發(fā)商利益集團(tuán)所操控的目標(biāo)繼續(xù)高速瘋長。幾年后的今天，當(dāng)房價(jià)早已上漲了一倍甚至更多“極不合理的水平”的時(shí)候，還把“控制房價(jià)上漲幅度”當(dāng)作調(diào)控的目標(biāo)，建設(shè)部就如同一個(gè)“不負(fù)責(zé)任的大人”，自己打起了自己的耳光。

那么，對中國城市居民來說，什么樣的房價(jià)水平及多高的房價(jià)收入比，才是可以“讓老百姓買得起房”的合理水平呢？對此，作為住房保障政府主管部門的建設(shè)部并不是“一無所知”，而是早有一本“明白帳”。

早在1998年實(shí)行房改時(shí)，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部官員在解釋什么才是與占人口八成以上的“中低收人家庭的承受能力相適應(yīng)”住房價(jià)格水平時(shí)，專門提出了房價(jià)收入比4的概念。即如果一個(gè)地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房（當(dāng)時(shí)政策規(guī)定的供房主體），它的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，“可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼�！币簿褪钦f，住房商品化后，城市居民的合理的承受水平應(yīng)該是“房價(jià)收入比4倍”。實(shí)際上，在相關(guān)部門的內(nèi)部，也是長時(shí)間的把房價(jià)收入比4作為老百姓買得起房的一個(gè)“基本標(biāo)桿”。但這幾年，在建設(shè)部等住房保障政府主管部門，不僅沒人再提“讓老百姓買得起房”，而且連房價(jià)收入比4的“標(biāo)桿”也被“冷藏”了起來。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展和人們生活水平的相應(yīng)提高，人們對住房的要求也“初步小康化”了——戶均提高到90平米。在這樣的情況下，適當(dāng)?shù)奶岣呃习傩盏馁I房“個(gè)人承受水平”，適度提升房價(jià)收入比，也不是不可，但也應(yīng)該有一個(gè)“度”。那么，在現(xiàn)實(shí)的情況下，這個(gè)“度”究竟應(yīng)該多少呢？

重慶市常務(wù)副市長黃奇帆等提出讓每個(gè)家庭每月的平均收入能買得起1平方米房的“合理房價(jià)法”，筆者以為就是一個(gè)可行性高、操作性強(qiáng)的比較法。

如：一個(gè)城市的家庭平均月收入在3500元，每平方米的平均房價(jià)也在3500元，那么該市的普通百姓買一套90平方米的普通商品房只需要31.5萬元。他們只需用7年半的收入即可買上一套小康住房（也就是房價(jià)收入比為7.5）。雖然這樣的房價(jià)收入比還是超過國際上的平均水平，但它畢竟比現(xiàn)在多數(shù)大中城市的現(xiàn)狀要下降了一半左右，在現(xiàn)今執(zhí)行起來可行性很高。因?yàn)橹灰阎袊_發(fā)商的暴利消減下來，使房地產(chǎn)的利潤率下降到3-5%的世界平均水平，中國市民的住房負(fù)擔(dān)就有可能大幅下降一半（房地產(chǎn)市場供房結(jié)構(gòu)由120平方米左右下降到90平方米，也是房價(jià)收入比下降的因素之一）。

把一個(gè)城市的合理房價(jià)，和該城市的家庭平均月收入“緊密聯(lián)系在一起”，不僅使老百姓對房價(jià)的合理性便于觀察和監(jiān)督，而且也符合國際上的慣例。在世界上任何一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場上，房價(jià)的高低，從來都是和一個(gè)地方的工資水平成正比的。一個(gè)城市的房價(jià)的越高，這個(gè)城市的工資就越高。就拿美國來說，舊金山和圣荷西（硅谷）的房價(jià)全國最高，但那兒的工資也是全美最高。像中國大城市出現(xiàn)的這種高房價(jià)、低工資的荒唐現(xiàn)象，在全世界的房地產(chǎn)市場上也可算得“離譜至極”。此外，把房價(jià)和收入水平“釘”在一起，也可以使各地政府在房價(jià)調(diào)控中，更易操作，更具有科學(xué)性。

當(dāng)然，把普通房價(jià)定在房價(jià)收入比7.5的水平，還只能算作把房價(jià)調(diào)控回歸到合理水平的第一步。畢竟，7.5的高水平在世界上還屬于“國際上房價(jià)最難承受地區(qū)”，更何況，社會主義公有制的優(yōu)越性也應(yīng)該在公民的住房問題上得到應(yīng)有的體現(xiàn)。社會主義也決不是口惠而實(shí)不至的“空心湯團(tuán)”，從長遠(yuǎn)來說，中國市民理想的房價(jià)收入比，應(yīng)該控制在家庭年收入的5倍以下。到那時(shí)，中國的城市，才談得上真正的和諧。

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